北京-2023房地產市場發(fā)展趨勢與政策解讀

2023房地產市場發(fā)展趨勢與政策解讀
王傳寶教授
可根據客戶要求調整課綱
課程提綱：
一、當前房地產形勢與房地產信貸形勢
（一）2023年最新房地產數據
（二）房地產信貸現狀
（三）房貸利率現狀
（四）思考：為什么喚不醒房地產
二、2020年8月“三道紅線”調控政策以來房地產政策變化
（一）2021年5月前房地產金融政策
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴查房抵經營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產信托業(yè)務正經歷又一輪監(jiān)管調控
——針對狂飆突進的地產信托業(yè)務，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業(yè)務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標
（二）2021年下半年到2022年上半年房地產政策變化
1、2021年下半年開始個別龍頭房地產開發(fā)企業(yè)開始出現債務風險
2、2021年底房地產政策在需求側進行微調
3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調至20%
4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產“一攬子”政策，取消認房又認貸。
5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產需求的支持力度
6、2022年4月份央行、外匯管理局聯合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放
7、2022年5月，首套房貸利率下限調整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻
8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)汀薄?br /> 9、從上半年的房地產政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預期，每個月的房地產銷售面積及房地產投資數據仍然在不斷下滑。
（三）2022年7月份以后房地產政策重點由需求側轉向了供給側
1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產政策重點由需求側轉向了供給側
2、決策層已經認識到當前房地產開發(fā)企業(yè)的債務風險具有相當的普遍性
3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。
4、2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權融資措施，明確支持和放開了房地產企業(yè)的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開始放松調控）
5、2023年以來各地刺激房地產政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經降到3.7%
（四）2022房地產十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力
1、兩次降準
——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。此后的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。
——政策意義：雖然2022年兩次降準的主要目的是加大對實體經濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。
2、三次下調LPR
——政策回顧：2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調，1年期LPR為3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調15個基點。
——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。
3、“五限”松綁
——政策回顧：2022年可謂房地產政策松綁大年。中指研究院統計，2022年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值?？v觀2022年的政策調整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。
——政策意義：“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內的熱點城市都進行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認房又認貸”中的首套房認定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購房全家?guī)汀?br /> ——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調整輻射面廣、動作頻繁。據不完全統計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內的少數城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據不完全統計，2022年全國已經有超過30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。
——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當地銷售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強市場信心。
5、房企再融資“開閘”
——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產股權融資，意味著代表股權融資的“第三支箭”正式落地。
——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。
一是信貸支持之箭，
二是債券支持之箭，
三是股權支持之箭。
——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優(yōu)質房企，或許已經出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產16條
——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產迎2022年最強政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內容，涉及房地產開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
——政策點評：“金融支持房地產16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產上下游產業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預售監(jiān)管資金
——政策回顧：2022年，預售資金監(jiān)管政策的調整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯合發(fā)布了《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
——政策點評：從保函置換預售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經從“保項目不保房企”轉向“保項目”“保優(yōu)質房企”，將有助于扭轉房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個稅
——政策回顧：為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務總局發(fā)布“關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現全部退還個稅。
——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過戶”
——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進住房消費。
10、北京城市更新立法
——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進行了積極回應。
——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權益。
三、地產政策環(huán)境趨勢分析：2022年12月中央經濟工作會議、2023年兩會及4月、7月政治局會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發(fā)展
（一）2022年12月中央經濟工作會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發(fā)展
1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經濟金融風險”，其中較大篇幅聚焦于房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調防范化解地方政府債務風險，如“堅決遏制增量、化解存量”。房地產上下游產業(yè)鏈較長，對中國經濟廣義影響可達兩到三成，與地方政府土地財政收入息息相關，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風險的核心所在。
2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸利率較大幅度下行，但地產銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務實，政策更多向房地產企業(yè)（尤其是民營房企）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產相關數據繼續(xù)走弱，對地產鏈條的進一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次會議對房地產的相關表述更為積極有力。對房地產市場，要“確保”平穩(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產產業(yè)鏈風險的蔓延。
4、對房地產企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企的風險，改善資產負債狀況”，明確了對優(yōu)質頭部房企的支持，直指其“資產負債狀況”，“保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產企業(yè)融資的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內容，“搜集挪用、抽逃樓盤資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關”。
5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎上更進一步。參照2022年12月14日中共中央國務院印發(fā)的《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認為，房地產新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面更進一步。
6、“住房改善”被列為“第一內需”。
——會議通稿在談到擴大內需的時候，一共列舉了三個重要的內需（見上文），分別是住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務。很顯然，住房改善被放在了第一位。
——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。
7、房地產有新提法
——會議通稿，多次提到了房地產行業(yè)、住房消費，除了 “住房改善”被列為第一內需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關注。另外值得注意的是，最新會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉移資產、利益輸送等。至于他們在公司的股權被清零，也在預料之中。
（二）2023年3月5日兩會房地產政策精神
（三）4月、7月政治局會議關于房地產政策精神
四、地產政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變與中國房地產未來發(fā)展
1、2020-2021房地產金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)
——房地產政策收緊疊加疫情影響，房地產市場不景氣+地方財政收入困難
——“三重壓力”下，經濟下行疊加疫情影響，倒逼房地產政策放松
2、2022年至今房地產政策的放松及建筑市場、房地產市場的表現
——2023年兩會（特別是政府工作報告）關于房地產與“大基建”的論述及影響
3、2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變
——關于房地產市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”，沒有再提“房住不炒”?！拔覈康禺a市場供求關系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產行業(yè)已經進入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。
——關于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。
——關于地方債的表述，從“嚴控隱性債務”變成了“有效防范化解地方債務風險”。地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優(yōu)化房地產政策。
4、2023.7.24政治局公告中的房地產政策開始兌現了，后續(xù)政策估計也在路上了。
——2023.7.27，住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施
——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍本的城中村改造將作為刺激內需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護樓市。
——關于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。因此，這次城中村改造，未來應該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對于建筑企業(yè)的機遇是空前的。
5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產政策對基建和工程建設行業(yè)是持續(xù)性機遇，如何抓住這個機遇
6、長期看，建筑行業(yè)會健康平穩(wěn)發(fā)展
——在經濟“雙循環(huán)”特別是提振經濟中，基建必將扮演重要角色
——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設，需要基建的支持
——我國經濟長期向好支撐基建和房地產需求，預示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——盡管基建擴張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優(yōu)化房地產政策。對建筑行業(yè)是利好。
五、房地產市場發(fā)展趨勢：區(qū)域經濟發(fā)展優(yōu)勢與房地產商機的發(fā)現、甄別和挖掘
（一）發(fā)現商機：區(qū)域經濟與區(qū)域經濟一體化
1、我國區(qū)域經濟分布
——我國經濟梯度發(fā)展
——我國經濟四大板塊
——我國各省人均收入與人均壽命
——從東西差距到南北差距
2、我國主要區(qū)域經濟特點
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術、產業(yè)
3、我國主要區(qū)域經濟潛力與投資機會
——我國主要區(qū)域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——區(qū)域經濟潛力取決于人才和資金的流向
——全國首家經濟新舊動能轉換示范區(qū)：山東怎么了
——彎道超車：貴州發(fā)展大數據產業(yè)
——未雨綢繆：浙江數字經濟一號工程
4、區(qū)域經濟一體化分析
——粵港澳大灣區(qū)建設
——長三角高質量發(fā)展
——京津冀一體化發(fā)展
——成渝雙城經濟圈
——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市
——長江中游城市群、關中平原城市群、中原城市群等簡要分析
（二）主要區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展優(yōu)勢
1、主要區(qū)域簡要分析
——粵港澳大灣區(qū)
——長三角
——京津冀
——成渝雙城經濟圈
2、粵港澳大灣區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展優(yōu)勢分析
——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局
——區(qū)域主要產業(yè)與區(qū)域產業(yè)布局
——區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)與區(qū)域產業(yè)錯位、協調發(fā)展
——區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝凇⒖萍?、營商環(huán)境、投資等
3、長三角產業(yè)經濟發(fā)展優(yōu)勢分析
——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局
——區(qū)域主要產業(yè)與區(qū)域產業(yè)布局
——區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)與區(qū)域產業(yè)錯位、協調發(fā)展
——區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝凇⒖萍?、營商環(huán)境、投資等
4、京津冀產業(yè)經濟發(fā)展優(yōu)勢分析
——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局
——區(qū)域主要產業(yè)與區(qū)域產業(yè)布局
——區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)與區(qū)域產業(yè)錯位、協調發(fā)展
——區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等
5、成渝雙城經濟圈產業(yè)經濟發(fā)展優(yōu)勢分析
——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局
——區(qū)域主要產業(yè)與區(qū)域產業(yè)布局
——區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)與區(qū)域產業(yè)錯位、協調發(fā)展
——區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等
——成都：“布局”顯成效，產業(yè)動能新力量崛起
——高質量發(fā)展：重慶經濟新方向
（三）區(qū)域經濟分化與銀行/房地產/建筑等企業(yè)市場機會挖掘
1、銀行/房地產、建筑企業(yè)的機會：區(qū)域經濟分化與房地產市場潛力
2、區(qū)域經濟分化下銀行/房地產/建筑/建材等企業(yè)市場機會挖掘
3、區(qū)域經濟分化下房地產市場機會挖掘：以粵港澳大灣區(qū)為例
六、房地產市場發(fā)展趨勢：新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設、區(qū)域分化與房地產行業(yè)投資機會
1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續(xù)潛在動力。
——現代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發(fā)展動力。
——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報告》關于城市群、都市圈建設
——推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經濟布局，促進區(qū)域協調發(fā)展?
4、入“圈”有什么好處？
——國家發(fā)改委《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》
——現代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發(fā)展動力。
5、不入“圈”的壞處
6、主要城市群（京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)）及其銀行/房地產/建筑行業(yè)投資分析
——供需現狀研究
——短期房地產市場發(fā)展趨勢
——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預期等
——“十四五”時期京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)房地產市場長期將平穩(wěn)發(fā)展
——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化
——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內房地產市場將呈現區(qū)域分化
——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內房地產市場將呈現企業(yè)分化
7、工業(yè)化、城市化加速需要房地產市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發(fā)展
8、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速
——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)
9、產業(yè)投資與房地產市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術、產業(yè)
——我國主要區(qū)域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產業(yè)：區(qū)域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產市場區(qū)域分化、房地產企業(yè)分化是必然趨勢
10、全國各區(qū)域產業(yè)投資與城市房地產投資潛力研判
——投資不過山海關，買債不買云貴川
——一、二、三線城市產業(yè)投資與房地產投資潛力研判
——各主要城市群產業(yè)投資與房地產投資潛力研判
11、商機的發(fā)現、甄別與挖掘：銀行/房地產/建筑如何抓住新型城鎮(zhèn)化建設的機遇、迎接挑戰(zhàn)、積極應對
七、2023年房地產發(fā)展趨勢預測與房地產政策變化預測
1、2023年房地產市場形勢嚴峻
——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產市場可能會出現一個小陽春，但全國范圍內房地產態(tài)勢短期難以完全扭轉，而且可能更嚴重。
——2022年全年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據不樂觀
——2023年開年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據有所好轉
2、恢復樓市信心關鍵是調整政策思維
——面對嚴峻的形勢，中國政府2023年房地產政策取向出現重大調整。
3、疫情后中國經濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
4、房地產市場風險最嚴重的時刻可能已經過去。房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。經濟不景氣期間，穩(wěn)定房地產投資增速與穩(wěn)定房地產價格同樣重要。
5、 “住房改善”被列為“第一內需”
——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業(yè)”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。
7、防風險成為第一要務。這體現在去年底中央經濟工作會議的文件中，把今年房地產業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經濟金融風險”的框架下論述，并確定今年房地產政策的核心目標就是“防風險、保交樓”，而不是再強調用政策來保證房地產市場的“穩(wěn)”。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產市場存在巨大風險，要采取“慢撒氣”方式來化解，而不是突然引爆。
8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產產業(yè)鏈風險的蔓延。
——房地產政策的“防風險、保交樓”要務，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復，風險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。
9、為了“保交樓、防風險”，房地產政策是“抓兩頭、帶中間”。
——“一頭”抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國企、民企改善資產負債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經營、資質良好、具有一定系統重要性的優(yōu)質房企，開展“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經營性和融資性現金流，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質房企能承擔起“保交樓”的主體責任。
——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。也就是說，房地產融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮。
——優(yōu)質房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。2023年房地產信心提振將是漫長的路。
10、促進房地產全面轉型，主要包括兩個方面。
——完善與改進現有的房地產法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預售制度存在嚴重缺陷有關。所以，今年的政策對住房預售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現房銷售；繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質疑的住房預售制度將有重大改革，一方面為現房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預售，也會建立嚴格監(jiān)管資金運行的制度。房地產融資及資金運行模式將出現巨大變化，并將嚴重影響房企行為方式。
——房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型。發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產權住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現有房地產利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。
——這些轉型既有房地產融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉型，也有市場發(fā)展模式轉型、觀念上的轉型（強調建筑業(yè)是實體經濟，發(fā)展房地產市場就是發(fā)展實體經濟）等。房地產政策的轉型在今年將是全方位的。
11、疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。
12、房地產市場進一步分化
13、短期房地產市場發(fā)展趨勢
14、房企進一步分化
15、大房企的命運將全面分化
——對優(yōu)質頭部房企的支持
——堅決依法打擊違法犯罪行為
16、2023年市場形勢的嚴峻，政策取向出現重大調整，會把房地產市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當不確定。
——政策肯定是利好。政策對房地產市場好轉肯定是促進作用。具體效果多大要看市場反應。
——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經結束，中國房地產將進入一個新時代。
17、房地產稅：會不會是壓垮房地產的最后一根稻草？
18、思考：為什么喚不醒房地產
19、房地產到底什么時候能復蘇
——房地產是有周期的
——中國人口、生活觀念等因素
——老百姓的預期和信心
——通貨膨脹到來之日，房地產保值
20、房地產過去是、現在是、未來仍然是支柱產業(yè)
八、洞察先機：對銀行房貸業(yè)務的幾點建議 （本章也可以調整為洞察先機：對房地產企業(yè)的幾點建議）
1、20大后中國經濟走向預示房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產需求
——基建和房地產市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
2、落實政策利好，解決面臨困難
3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、甄別不同區(qū)域的機會
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產市場的差異化將成為常態(tài)，房地產市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產業(yè)走，產業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……
——學區(qū)房政策
——房地產調控政策
5、銀行和房地產企業(yè)要適應房地產市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型
6、房地產企業(yè)的新機會：安居房、保障房、共有產權房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時代結束，回歸正常產業(yè)利潤）
7、當前形勢下做好“保交樓、防風險”
——改善資產負債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經營、資質良好
8、思考：如果將來利率上行，現在這么低的房貸利率，房貸未來一定是優(yōu)質資產嗎？
——為什么要控房貸占比
9、應該怎么干?
——現在在哪里？
——打算去哪里？（干什么？）
——如何去那里？（怎么干？）
10、怎么干：應對新形勢、新問題
11、應當做什么
（1）發(fā)現新趨勢
（2）抓住新機遇
（3）迎接新挑戰(zhàn)
（4）甄別新風險——區(qū)分行業(yè)與單個企業(yè)，風險不同
（5）做出新應對

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