成渝城市經(jīng)濟圈與房地產(chǎn)應對

題目：成渝城市經(jīng)濟圈與房地產(chǎn)應對
王傳寶 教授
時長：0.5天-1天?？筛鶕?jù)客戶要求調整課綱。
根據(jù)實際變化，在具體授課前，適當調整講課內(nèi)容
可以現(xiàn)場講座，也可以做線上直播、錄播
培訓目標：
本課程研究宏觀經(jīng)濟趨勢分析，分析房地產(chǎn)/物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢，研判區(qū)域經(jīng)濟與城市群發(fā)展，從唱好“雙城記”，到怎么辦、怎么干、干什么，分析如何打造成渝雙城經(jīng)濟圈，如何打造“兩中心兩高地”，進而分析成渝雙城經(jīng)濟圈對房地產(chǎn)建筑業(yè)、物業(yè)行業(yè)的機遇，最后提出疫情影響下房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司要以新思維面對疫情挑戰(zhàn)。培訓內(nèi)容注重解疑答惑，主動應對影響，轉“?！睘椤皺C”。希望通過本次培訓，能夠對房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司了解現(xiàn)狀，突破困境和迎接未來帶來啟發(fā)。
課程大綱（一級標題版）：
一、“十四五”規(guī)劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
二、2021年兩會政府工作報告關于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
三、土地、人口與貨幣：成渝地區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測
四、打造成渝雙城經(jīng)濟圈的策略
五、成渝雙城經(jīng)濟圈如何打造“兩中心兩高地”
六、成渝雙城經(jīng)濟圈對房地產(chǎn)建筑業(yè)、物業(yè)行業(yè)的機遇
七、夯實實力，轉危為機：房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司要以新思維面對挑戰(zhàn)
題目：成渝城市經(jīng)濟圈與房地產(chǎn)應對
課程大綱（三級標題版）：
一、“十四五”規(guī)劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關于基建的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
2、“十四五”規(guī)劃關于新型城市化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量
——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉等
3、“十四五”規(guī)劃關于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
4、“十四五”規(guī)劃關于“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
5、“十四五”時期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇
——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設的機遇
——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——繼續(xù)對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機遇
——綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
二、2021年兩會政府工作報告關于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
1、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
2、積極的財政政策
3、關于“房住不炒”
4、碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑）與基建
5、老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、其他相關政策表述
三、土地、人口與貨幣：成渝地區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。
——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
4、成渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——成渝地區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
5、成渝地區(qū)經(jīng)濟實力、發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展趨勢
——成渝各地經(jīng)濟實力
——成渝各地發(fā)展?jié)摿?br /> ——成渝各地經(jīng)濟發(fā)展趨勢
6、成渝區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——成渝區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
四、打造成渝雙城經(jīng)濟圈的策略
1、成渝雙城經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略“封號”是國家政策為成渝合作賦能
——在國家戰(zhàn)略框架下，可以做的文章很多
2、要以市場需求為導向，消除經(jīng)濟圈內(nèi)的行政壁壘
3、雙城經(jīng)濟圈在協(xié)同發(fā)展的同時，更要立足產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)錯位發(fā)展
4、實現(xiàn)“高品質生活宜居地”
5、借“十四五”編制窗口期，做好成渝一體化發(fā)展規(guī)劃
6、成都、重慶積極推動成渝雙城經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展
7、2029年12月中日韓三國首腦成都會，給了成都、成渝雙城經(jīng)濟圈未來發(fā)展更多提示和更大的想象空間。
8、打造成渝雙城經(jīng)濟圈的舉措
——抓兩頭帶中間
——抓兩頭帶兩端
——兩兄弟可以競爭發(fā)展、競合發(fā)展
五、成渝雙城經(jīng)濟圈如何打造“兩中心兩高地”
1、要加強交通基礎設施建設
2、加快現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設
3、增強協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展能力
4、優(yōu)化國土空間布局
5、加強生態(tài)環(huán)境保護
6、推進體制創(chuàng)新
7、強化公共服務共建共享
8、打造高品質生活宜居地
六、成渝雙城經(jīng)濟圈對房地產(chǎn)建筑業(yè)、物業(yè)行業(yè)的機遇
1、成渝聯(lián)動對經(jīng)濟的影響不再局限于西部地區(qū)，而將上升至全國
2、在此機遇下，房地產(chǎn)建筑業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)、倉儲交運、科技行業(yè)等均將受益于基建增長、區(qū)域間人口及生產(chǎn)要素流動、政策支持、創(chuàng)新動能共享等紅利，成為具有潛力的經(jīng)濟增長點。
3、房地產(chǎn)建筑業(yè)
——將帶動新一輪的城市群基建升級
——交通基礎設施建設是城市協(xié)同發(fā)展繞不開的必要條件
——城市群建設實際是以兩個中心城市輻射整個經(jīng)濟圈的發(fā)展，對資陽、遂寧、永川等“中間城市”有巨大的帶動作用。
——城市基建和規(guī)模有望提質提能，給房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展帶來機遇和利好。
4、利好物業(yè)行業(yè)
5、科技行業(yè)
——成都成為中國“新興科技城市”，借助在研發(fā)、科技制造和新媒體領域形成的市場優(yōu)勢，吸引全球領先企業(yè)不斷向此聚集。
——重慶以“智造”為契機開啟了工業(yè)數(shù)字化轉型升級的新篇章，將大力發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)。
——得益于成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設具全國影響力的科技創(chuàng)新中心的目標，未來兩地新舊動能間將加速實現(xiàn)“智能”轉化、形成“西部硅谷”，繼而為寫字樓需求端培育內(nèi)生動力。
七、夯實實力，轉危為機：房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司要以新思維面對挑戰(zhàn)
1、有所為，有所不為，有所作為
2、要做到：安心、靜心、信心
3、精準識變、科學應變、主動求變
4、再審視、再謀劃、再提升
5、深耕細作、比拼內(nèi)功
6、提高風險管理能力，提升資本管理精細化水平
7、培養(yǎng)自身的卓越運營能力，以管理風險和不確定性
8、打造敏捷靈活的業(yè)務版圖
9、轉“?！睘椤皺C”：企業(yè)對抗疫情寒冬的“四步曲”
10、未雨綢繆：做好新冠疫情持續(xù)影響下的預案
以下課綱可備選
附錄 重慶城市房地產(chǎn)投資研判
一、重慶發(fā)展?jié)摿Ψ治?br /> 1、區(qū)位交通條件
2、政策條件
3、產(chǎn)業(yè)基礎
4、發(fā)展?jié)摿?br /> 5、科技創(chuàng)新
6、人才人口
7、資金資源
8、綠色發(fā)展
二、重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ治觯褐貞c短期房地產(chǎn)市場分析與“十四五”時期重慶房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展
1、重慶短期房地產(chǎn)市場分析
——供需現(xiàn)狀研究
——重慶地區(qū)短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預期等
——要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應（擠牙膏）；房地產(chǎn)調控政策（預售備案價格，控制房價；土地拍賣控制房價）
——要研究：土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲
——保值增值、改善需求、剛需等等，都預示著重慶房地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體演化。
2、“十四五”時期重慶房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展
3、重慶新型城鎮(zhèn)化發(fā)展走在全國前列
4、人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化
5、長期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化
6、長期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化
——大型房地產(chǎn)企業(yè)
——中型房地產(chǎn)企業(yè)
——小型房地產(chǎn)企業(yè)
三、重慶各區(qū)縣房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ治?br /> 1、重慶下轄區(qū)縣簡要分析
——轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣
——地圖地形分析
——經(jīng)濟、人口分析
——房地產(chǎn)概況
2、重慶五大功能區(qū)域
——重慶五大功能區(qū)域的發(fā)展定位各有側重、各有特色
——為了推動重慶大都市區(qū)的發(fā)展和建設，重慶將“一圈”細化、深化為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)，以此拓展空間格局，在更大的空間格局和區(qū)域范圍內(nèi)優(yōu)化資源配置。
——為正確處理加快發(fā)展和保護生態(tài)的關系，重慶在“兩翼”地區(qū)劃分出渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)。
3、重慶五大功能區(qū)域內(nèi)各區(qū)縣房地產(chǎn)投資潛力分析
——研究重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——重慶和全國房地產(chǎn)市場大勢一致。但有自己的特點。
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——重慶在全國是優(yōu)等生
——人口流入，房價上升
——購買力
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……
——學區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調控政策
4、重慶各區(qū)縣短期房地產(chǎn)市場分析
——人口（就業(yè)、購買力）：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走
——重慶的各個區(qū)域情況不同
——都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)市場研究
——渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)房地產(chǎn)市場研究
——主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究
——近主城區(qū)縣房地產(chǎn)市場研究：房價空間傳導機制、區(qū)域房價相互作用機理（靠近上海）
——資陽、遂寧、永川等成渝雙城經(jīng)濟圈“中間城市”房地產(chǎn)市場研究（成渝雙城經(jīng)濟圈內(nèi)部， “抓兩頭帶中間”。一頭是重慶，一頭是背靠四川的成都，兩個城市協(xié)同發(fā)展帶動整個區(qū)域的發(fā)展。）
——外圍區(qū)縣房地產(chǎn)市場研究
5、重慶各區(qū)縣長期房地產(chǎn)市場分析
——城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預期等
——金融是否寬松；土地的供應（擠牙膏）；房地產(chǎn)調控政策
——土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲
——保值增值、改善需求、剛需等等
四、通貨膨脹預期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場限購政策“拉鋸戰(zhàn)”背景下房地產(chǎn)企業(yè)要主動研判重慶房地產(chǎn)市場
1、要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預期等
2、政府土地供給研究
——土地資源的稀缺性
3、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲
4、潛在購房者住房需求研判：剛需、改善和投資人群
——保值增值、改善需求、剛需等等，都預示著重慶房地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體如何演化。
5、政府限購政策研究
6、房地產(chǎn)企業(yè)要研判：資金、拿地、建設、營銷
7、要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應（擠牙膏）；房地產(chǎn)調控政策
8、通貨膨脹預期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場限購政策的“拉鋸戰(zhàn)”
五、成渝雙城經(jīng)濟圈對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的新機遇：成渝雙城經(jīng)濟圈為重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場提供助力
1、成渝雙城經(jīng)濟圈給重慶騰飛插上翅膀
2、提供川渝兩地交通便利
——川渝將攜手打通多條高速斷頭路。讓川渝兩地間交通出行越來越便捷，2020年3月26日，瀘州至永川高速公路四川段開建。為推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設，四川省將開工建設多個高速公路項目，其中包括南充至潼南四川段、內(nèi)江至大足四川段以及開江至梁平四川段等，意味著川渝兩地間多條高速公路瓶頸將被打通。
——合川至安岳高速公路重慶段、渝廣（廣安）高速支線重慶段建成通車。銅梁至安岳重慶段、江津至瀘州北線重慶段等高速公路也有望開建。重慶正在積極開展萬州至達州、大竹至墊江等省際高速公路前期工作。
3、打造高品質生活宜居地，促進人口及各類生產(chǎn)要素流入
——相互協(xié)作、共同實施，唱好“雙城記”
——促進成渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口及各類生產(chǎn)要素合理流動和高效集聚，打造高品質生活宜居地
4、成渝聯(lián)動對經(jīng)濟的影響不再局限于西部地區(qū)，而將上升至全國
5、在成渝雙城經(jīng)濟圈機遇下，房地產(chǎn)建筑業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)、倉儲交運、科技行業(yè)等均將受益于基建增長、區(qū)域間人口及生產(chǎn)要素流動、政策支持、創(chuàng)新動能共享等紅利，成為具有潛力的經(jīng)濟增長點。
6、對重慶房地產(chǎn)建筑業(yè)的影響
——將帶動新一輪的城市群基建升級
——交通基礎設施建設是城市協(xié)同發(fā)展繞不開的必要條件
——城市群建設實際是以兩個中心城市輻射整個經(jīng)濟圈的發(fā)展，對資陽、遂寧、永川等“中間城市”有巨大的帶動作用。
——就業(yè)機會增加，人口流入，購買力提高，利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展
——城市基建和規(guī)模有望提質提能，給房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展帶來機遇和利好。
——利好寫字樓行業(yè)。得益于成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設具全國影響力的科技創(chuàng)新中心的目標，未來兩地新舊動能間將加速實現(xiàn)“智能”轉化、形成“西部硅谷”，繼而為寫字樓需求端培育內(nèi)生動力。

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