從兩會解讀2023宏觀經(jīng)濟與地產(chǎn)政策環(huán)境

從兩會解讀2023宏觀經(jīng)濟與地產(chǎn)政策環(huán)境
提綱
王傳寶 教授
時長：1天?？筛鶕?jù)客戶要求調(diào)整課綱


第一模塊 2023兩會精神解讀
課程提綱：
一、2023年主要工作任務(wù)
二、2023年主要預(yù)期目標(biāo)
三、2023年政府工作報告主要看點
四、2023年政府工作報告亮點解讀
六、地方/行業(yè)/企業(yè)如何更好地貫徹落實兩會精神




第二模塊 結(jié)合兩會精神分析宏觀經(jīng)濟形勢與2023年宏觀經(jīng)濟展望
課程提綱：
一、新冠疫情對我國宏觀經(jīng)濟和世界經(jīng)濟的影響
1、新冠疫情對我國宏觀經(jīng)濟影響
2、新冠疫情嚴(yán)重影響世界經(jīng)濟
3、新冠疫情的未來發(fā)展及其對經(jīng)濟的影響
——疫情對經(jīng)濟造成的“永久性傷疤”需要修復(fù)


二、當(dāng)前國際經(jīng)濟形勢與熱點問題
1、疫情前世界經(jīng)濟已經(jīng)進(jìn)入衰退
——當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟增長低迷期
——會不會發(fā)生百年一遇的危機？
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
2、通脹與衰退的大博弈
3、大宗商品價格暴漲/暴跌引發(fā)通脹/衰退擔(dān)憂
——油氣價格與世界經(jīng)濟景氣度
——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格劇烈變動
——歐美通脹居高不下
——日本經(jīng)濟短期難以走出衰退
4、美國加息（縮表）攪動世界經(jīng)濟局勢
——新興市場國家被動貨幣緊縮
——美元升值，資金回流美國
——美國會否進(jìn)入衰退？
——美國會不會滯漲？
5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化與中美會不會“脫鉤”
6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯
——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
——疫情對全球化的影響
7、俄烏戰(zhàn)爭（俄烏沖突）的后果及其對世界經(jīng)濟的影響
8、中美貿(mào)易戰(zhàn)、中美“脫鉤”風(fēng)險及其對世界經(jīng)濟的影響
——大變局下以雙循環(huán)應(yīng)對“脫鉤斷鏈”
9、2023年全球面臨五大危機
10、俄烏戰(zhàn)爭和安倍之死的“蝴蝶效應(yīng)”


三、疫情后中國經(jīng)濟中長期發(fā)展趨勢
1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、需求三架馬車分析
（1）消費
（2）投資
（3）出口
3、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
4、經(jīng)濟增長的三大動力來源
——城鎮(zhèn)化沒有完成
——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢
——消費結(jié)構(gòu)升級
5、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點
6、中國經(jīng)濟將現(xiàn)“四大分化”
——新興產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展
7、實體經(jīng)濟企業(yè)面臨的六大問題、五大危機
8、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國經(jīng)濟
9、加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國及其對經(jīng)濟社會/行業(yè)/企業(yè)的沖擊
10、時刻謹(jǐn)防金融風(fēng)險與債務(wù)危機：中小銀行風(fēng)險、房地產(chǎn)、地方債務(wù)危機
11、對我國未來經(jīng)濟增長的基本判斷
12、二十大報告關(guān)于中國經(jīng)濟中長期發(fā)展
——二十大報告關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展
——二十大報告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平
——二十大報告關(guān)于戰(zhàn)略機遇期的表述
——二十大報告：未來五年是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家開局起步的關(guān)鍵時期


四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢與2023年宏觀經(jīng)濟形勢分析與預(yù)判
1、客觀判斷經(jīng)濟發(fā)展趨勢
2、克強指數(shù)看經(jīng)濟冷暖
3、產(chǎn)業(yè)形勢判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟冷暖
4、從CPI、PPI指數(shù)看通脹：到底是通貨膨脹還是通貨緊縮？
5、2023年宏觀經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測
——消費、投資、出口、房地產(chǎn)等
6、2023年中國經(jīng)濟須警惕八大經(jīng)濟風(fēng)險
7、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢與對策
8、2022年12月中央經(jīng)濟工作會議精神簡要解讀
——政策新變化與新動向
——對2023年經(jīng)濟工作的指導(dǎo)
9、當(dāng)前主要金融風(fēng)險
——地方政府債務(wù)風(fēng)險
——房地產(chǎn)市場風(fēng)險
——部分中小銀行風(fēng)險,
——債券基金風(fēng)險
10、當(dāng)前中國經(jīng)濟困局的原因
11、三個判斷：未來半年至一年中國經(jīng)濟總體走勢如何？
12、中國經(jīng)濟增長的基本面長期仍然向好








第三模塊 最新房地產(chǎn)政策解讀與2023房地產(chǎn)市場預(yù)測
課程提綱：
一、2021年5月前房地產(chǎn)金融政策
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治
亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)
商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格
限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項
目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)
貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)


二、2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化
1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險
2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)
3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策
。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%
4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。
5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進(jìn)一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持
力度
6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別
化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放
7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次
下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻
8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全
家?guī)汀薄?br /> 9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到
了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑
。


三、2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地
產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
2、決策層已經(jīng)認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?br /> 3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初
期規(guī)模2000億元。
4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項
股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。
5、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%


四、2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力
1、兩次降準(zhǔn)
——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本
穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行
5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個百分點。
——政策意義：雖然2022年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的
支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對
其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。
2、三次下調(diào)LPR
——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需
求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為
4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個
基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點
；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。
——政策意義：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁
——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-
11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值?？v觀20
22年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流
，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。
——政策意義：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、
杭州在內(nèi)的熱點城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套
房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購房全家?guī)汀?br /> ——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)
諸葛找房不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布
公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額
度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少
數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30
個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信
陽、馬鞍山等城市。
——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾
購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、
增強市場信心。
5、房企再融資“開閘”
——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，
這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地
。
——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持
政策方面，射出了所謂的“三支箭”。
一是信貸支持之箭，
二是債券支持之箭，
三是股權(quán)支持之箭。
——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅
將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產(chǎn)16條
——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強政策支持。11月份，央
行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券
融資、保交樓專項借款、保護(hù)個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措
施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企
金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
——政策點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，
覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)
會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知
》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資
金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管
資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
——政策點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企
”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個稅
——政策回顧：為了推動換房交易，9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換
購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有
住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個
人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者
，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。
——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利
好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過戶”
——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟
南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易
、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的
政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力
，促進(jìn)住房消費。
10、北京城市更新立法
——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北
京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日
，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市
更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3
月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題
，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。
——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之
一，對城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。


五、2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國
房地產(chǎn)未來發(fā)展
1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”，其中
較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，如“堅決
遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟廣義影響可達(dá)兩到三成，
與地方政府土地財政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金
融風(fēng)險的核心所在。
2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸
利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負(fù)
債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企
融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營房企
）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)
據(jù)繼續(xù)走弱，對地產(chǎn)鏈條的進(jìn)一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對房地產(chǎn)市場，要“確
?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上
，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的蔓延。
4、對房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的
風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，明確了對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負(fù)債狀況”，“
保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產(chǎn)企業(yè)融資
的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤資
金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關(guān)”。
5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)
濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。參照2022年12月
14日中共中央國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認(rèn)為，房
地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大
保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長租房政策及“租購?fù)瑱?quán)”方面
更進(jìn)一步。
6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。
——會議通稿在談到擴大內(nèi)需的時候，一共列舉了三個重要的內(nèi)需（見上文），分別是
住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。
——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重
要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被
取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當(dāng)幅度的松動。
7、房地產(chǎn)有新提法
——會議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費，除了
“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好
保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效
防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長
租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模
式平穩(wěn)過渡。
——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，
探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持
商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)
展。
——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足
行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)
債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒
”是在論述房地產(chǎn)段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新
會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為
”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的
；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可
能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們在公司的股權(quán)被清零，也在預(yù)
料之中。


六、2023年兩會《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房
地產(chǎn)未來發(fā)展
說明：本部分要等2023年3月5日兩會召開以后才能列出提綱。


七、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測
1、2023年房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻
——就當(dāng)前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范
圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。
——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀
——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)
2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維
——面對嚴(yán)峻的形勢，中國政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。
3、疫情后中國經(jīng)濟復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
4、房地產(chǎn)市場風(fēng)險最嚴(yán)重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟不景
氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。
5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”
——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（
認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有
相當(dāng)幅度的松動。
7、防風(fēng)險成為第一要務(wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟工作會議的文件中，把今年房地
產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”的框架下論述，并確定今年房地
產(chǎn)政策的核心目標(biāo)就是“防風(fēng)險、保交樓”，而不是再強調(diào)用政策來保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)
”。住建部1月的工作會議也明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在巨大風(fēng)險，要采取“慢撒氣”
方式來化解，而不是突然引爆。
8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的
蔓延。
——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“
保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸
恢復(fù)，風(fēng)險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款
，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風(fēng)險，以及購房居民把損失責(zé)任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。
——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、
銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦
專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)
債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流
，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條
件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。
——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)
的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)
。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化
、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策
首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮
。
——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的
重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。
10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。
——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住
房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求
有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金
抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。這意味著多年來一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有
重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建
立嚴(yán)格監(jiān)管資金運行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影
響房企行為方式。
——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障
性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租
賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)
權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人
才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌
），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。
——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)
展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)
濟）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。
11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響
。政策出臺到明顯見效需要時間。
12、房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化
13、房企進(jìn)一步分化
14、大房企的命運將全面分化
——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持
——堅決依法打擊違法犯罪行為
15、2023年市場形勢的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效
果如何，就目前來看，相當(dāng)不確定。
——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場
反應(yīng)。
——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入一個新時代
。

八、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點建議
1、20大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、落實政策利好，解決面臨困難
3、堅定信念：正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議
——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
6、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
7、甄別不同區(qū)域的機會
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房
價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
8、房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制
轉(zhuǎn)型
9、當(dāng)前形勢下做好“保交樓、防風(fēng)險”
——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好






第四模塊 進(jìn)一步思考：企業(yè)家如何應(yīng)對新形勢、新問題
1、應(yīng)該怎么干?
——現(xiàn)在在哪里？
——打算去哪里？（干什么？）
——如何去那里？（怎么干？）
2、怎么干：應(yīng)對新形勢、新問題
3、應(yīng)當(dāng)做什么
（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢
（2）抓住新機遇
（3）迎接新挑戰(zhàn)
（4）甄別新風(fēng)險
（5）做出新應(yīng)對
4、如何開展新應(yīng)對
——科學(xué)應(yīng)變：如何應(yīng)對新形勢、新問題
（1）順勢而為，抓住機遇：有所為，有所不為，有所作為
（2）要做到：安心、靜心、信心
（3）精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變
（4）再審視、再謀劃、再提升
（5）正確面對風(fēng)險，處理風(fēng)險，管理風(fēng)險






長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！






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