杭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

杭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
王傳寶教授
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一、火熱的杭州土拍市場與二手房市場
1、火熱的杭州“兩集中”供地土拍市場
2、全國房企扎堆長三角和杭州
3、杭州“兩集中”供地土拍成交價(jià)格上漲推動(dòng)二手房交易
4、引人矚目的二手房市場
5、買到就是賺到的預(yù)期
二、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？
1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來
——有錢才能買到面粉
——有面粉才能做面包
2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則
（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價(jià)率不超10%
（2）上海制定新競價(jià)規(guī)則
（3）上海設(shè)計(jì)機(jī)制，杜絕多個(gè)“馬甲”“圍標(biāo)”搶地
（4）成都新規(guī)：禁止“三條紅線”超標(biāo)的房企參與土拍
（5）杭州： 9月底前，試點(diǎn)開展“競地價(jià)競品質(zhì)”的土地出讓方式
3、根據(jù)每個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)，匹配合適的應(yīng)對(duì)策略
4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域
（1）城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)
（2）拆除重建、有機(jī)更新、綜合整治三個(gè)概念辨析
（3）案例：成都的猛追灣改造項(xiàng)目，是EPC+O模式（即設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營維護(hù)一體化的總承包模式
（4）企業(yè)參與城市更新有五個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設(shè)計(jì)為美、運(yùn)營為要
5、“聯(lián)合體”合作拿地，開展項(xiàng)目合作開發(fā)
6、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)
——杭州土拍市場對(duì)中小房企和民企比較開放
三、杭州房地產(chǎn)市場火熱的大背景：貨幣發(fā)行與通貨膨脹預(yù)判
1、世界貨幣政策環(huán)境巨變，歐美日各國大放水，資產(chǎn)價(jià)格上升
2、我國30年來貨幣增長和物價(jià)變化情況
3、未來我國貨幣政策判斷
4、從CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)通貨膨脹？
5、大宗商品漲價(jià)，必然帶來下游價(jià)格上漲
6、長期看，現(xiàn)金越來越不值錢
四、土地、人口與貨幣對(duì)杭州房地產(chǎn)市場的影響
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動(dòng)力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
——長三角一體化、杭州都市圈與杭甬一體化給杭州帶來的機(jī)遇
3、房價(jià)會(huì)漲還是跌？
——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房價(jià)上漲是必然趨勢
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房價(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)
4、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財(cái)政依賴土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
——杭州的土地供應(yīng)分析
5、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
6、建造高品質(zhì)的房子是開發(fā)商的必然選擇
——普通房子終歸會(huì)過剩
——高品質(zhì)房子可以滿足人民美好生活的需要
五、杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測
1、杭州房地產(chǎn)市場一段時(shí)期內(nèi)，將繼續(xù)維持熱度
——供需兩端的研判
2、杭州的超然地位：人口的持續(xù)流入意味著短時(shí)期內(nèi)住房的短缺
——上有天堂，下有蘇杭：宜居宜業(yè)宜游宜創(chuàng)
——長三角的主要中心城市
——杭州都市圈
——人流、物流、資金流、信息流、科技流分析
——第七次全國人口普查結(jié)果顯示杭州吸引力大，人口流入趨勢不減
——杭州房地產(chǎn)市場取決于經(jīng)濟(jì)和人口：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走
3、長期看，杭州房地產(chǎn)市場取決于土地、人口與金融的交互力量
4、人口只要持續(xù)流入，杭州房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)就不會(huì)真正到來
5、安居房、租賃房等會(huì)影響杭州一手房市場
6、學(xué)區(qū)房、老舊小區(qū)改造等政策會(huì)影響杭州二手房市場
六、洞察先機(jī)：對(duì)杭州房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議
1、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金
——房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”
——地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中
——2021年《政府工作報(bào)告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。
3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議
——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建議
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時(shí)代的來臨
——人口流入，房價(jià)上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房價(jià)）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
7、造高品質(zhì)房子，未雨綢繆
8、把握拍地與開發(fā)節(jié)奏

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