《新形勢下的房地產資本運作與運營管理創(chuàng)新》（2天）

《新形勢下的房地產資本運作與運營管理創(chuàng)新》課程大綱
【課程背景】
當前，我國經濟進入新常態(tài)，結構性矛盾凸顯，經濟下行壓力較大。十九大報告明確提出在經濟增長質量、金融改革、環(huán)境治理、房地產調控等方面要有新的突破。隨著房地產市場調控的持續(xù)加壓，房地產行業(yè)進入深度整合。地產行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百強房企不是在并購合作，就是在并購合作的路上。百強房企也通過并購合作跨入“千億”陣營，實現“千億”夢。房地產并購也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購能夠滿足眾多企業(yè)包括擴張規(guī)模、占領異地市場等不同的需求，能夠帶來非常大的機會。通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內知名地產開發(fā)商的共識，但并購是柄雙刃劍，利用得當如虎添翼，反之則后患無窮。因此房地產企業(yè)的土拓和財務及相關決策部門，在作出并購決定前，一定要充分了解投資并購模式，做好土拓路徑的設計、運營模式創(chuàng)新及財稅籌劃，才能助力企業(yè)的長期健康發(fā)展。
房地產是國民經濟的壓艙石，同時是典型的政策導向性產業(yè)，受宏觀調控影響較大?！皟蓵弊鳛橹醒胝唢L向標，一直以來都受到社會各界的高度關注。2019年 “兩會”已落幕一個多月，房地產政策走勢明朗化，目前一季度房地產出現了新的市場表現。在目前國家供給側結構性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風險、強化保障等目標指引下，地方房地產政策將延續(xù)什么樣的基調呢？新形勢下作為投資人如何投資新的地產項目呢？房地產形勢越來越嚴峻，并購重組已成為地產行業(yè)的主旋律，2019如何并購重組，如何土地拓展，應關注哪些經營風險與財稅風險呢？在房地產行業(yè)日益金融化、投行化、互聯網化的今天，如何進行基于大數據的地產模式創(chuàng)新？后地產時代物業(yè)服務崛起，房地產大數據戰(zhàn)略如何布局？宏觀經濟持續(xù)下探，在當前財政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產經濟政策、2019“兩會”房地產定調與政策亮點、一季度房地產市場表現與趨勢分析，互聯網+房地產投資模式創(chuàng)新、新形勢下的資本運作與運營管理、創(chuàng)新大數據戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新。
【課程對象】
房地產企業(yè)董事長、董事、監(jiān)事、總經理、副總經理；
房企財務總監(jiān)、法務總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務總監(jiān)、財務主管；
房企人力、戰(zhàn)略、工程、設計、成本、營銷、風險等部門主管；
會計師事務所、金融、證券、投資等行業(yè)高級管理人員。
【課程亮點】
1、深入理解我國當前宏觀經濟與房地產最新政策；
2、了解近期房地產市場走勢與土地拓展模式；
3、掌握房地產五維創(chuàng)新融資方式與風控策略；
4、掌握房地產項目投資策略與并購重組問題；
5、掌握房地產金融化與互聯網化盈利模式與大數據戰(zhàn)略；
6、了解跨境收購、后地產時代的物業(yè)服務資本化策略；
7、掌握地產合作開發(fā)形態(tài)、業(yè)務運營模式創(chuàng)新路徑。
【課程特點】
1、觀點新穎、具有很強的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；
2、寓教于樂、案例前沿，實踐集成、注重實效與實用性；
3、案例豐富、深入淺出，注重實效、應用性強；
4、內容通俗易懂，自由輕松學習，深受政府和企業(yè)好評。
【課程模塊】
一、十九大經濟政策與房地產市場展望
（一）“新時代”：與時俱進中的歷史方位新判斷、新指南
1、我國發(fā)展新的歷史方位；
2、實現中華民族偉大復興的現代化“中國夢”目標；
（二）“不平衡”：關于我國社會矛盾的新判斷、新分析
1、十九大形成的關于社會主義矛盾的新判斷；
2、人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；
（三）“供給側結構性改革”：著力化解社會主要矛盾的主線
1、強調的“供給管理”，更多地側重的是結構優(yōu)化問題；
2、以“全要素生產率”支撐我國的現代化進程；
（四）十九大經濟政策框架與房地產發(fā)展趨勢
1、新時代中國特色社會主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；
2、五大發(fā)展理念與現代化經濟體系建設；
3、中國房地產市場和行業(yè)現狀、供需求影響因素；
4、中國的城鎮(zhèn)化與房地產市場、總體判斷分析；
5、十九大后房地產機會、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢；
二、2019“兩會”房地產定調與政策亮點
（一）2019“兩會”房地產政策主基調、六大亮點
1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調；
2、解讀2019“兩會”房地產政策六大亮點；
①、深入推進新型城鎮(zhèn)化，堅持城市群發(fā)展；
②、落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系；
③、繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；
④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升；
⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細化服務水平；
⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法；
（二）兩會房地產政策對后期樓市的影響？
1、兩會政策對后期樓市的影響；
2、房地產投資區(qū)域的選擇和分析；
3、?標桿品牌企業(yè)對城市區(qū)域的選擇方式；
三、2019年一季度房地產市場表現與趨勢分析
（一）一季度宏觀經濟形勢與房地產市場表現
1、近期全國房地產市場形勢回顧：政策、投資、市場、土地？
2、一季度宏觀經濟形勢分析：經濟方面、貨幣信貸、房地產政策；
3、2019年一季度百城新建住宅價格指數變化？
4、一季度重點城市商品住宅成交規(guī)模情況？
5、一季度三四線城市成交面積情況？
6、一季度近期熱點一二線城市市場情況？
7、一季度土地市場呈現哪些新的變化？
8、一季度，房地產地方調控主要特點?
（二）2019年房地產市場趨勢分析
1、2019年品牌房企市場發(fā)展趨勢；
2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點城市；
3、房企融資規(guī)模與政策趨勢；
4、新形勢下房地產企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；
5、地產高質量發(fā)展與現金流管理和效益；
6、中央和地產調控政策歸納與下一步預測、2019年房地產市場總體趨勢；
7、2019年熱點城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；
四、房地產戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新
（一）2019年房地產發(fā)展戰(zhàn)略定位
1、房地產行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；
①城市化進程與人口變化等對長期趨勢的影響；
②政策、消費升級和競爭格局對短期趨勢的影響；
③階段性機會的把握：三四線城市的機會與城市群機會；
④結合自身的資源能力特點制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；
⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標、商業(yè)模式、業(yè)務選擇、成長階梯、核心競爭力與戰(zhàn)略舉措；
⑥XX實操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級聯動、收并購、產業(yè)聯動）；
2、地產投資模式與產業(yè)融合定位（地、錢、人）；
3、房地產大數據戰(zhàn)略；
4、房地產可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；
（二）互聯網+背景下的地產發(fā)展模式
1、互聯網+房地產產業(yè)模式創(chuàng)新：
①互聯網+房地產模式分析與實戰(zhàn)策略；
②互聯網+房地產六大模式；
③“互聯網+”物業(yè)管理大數據；
2、創(chuàng)新租賃模式；
3、輕資產管理運作模式與平臺模式：
①主流房企輕資產實務操作模式分析；
②當前我國房地產輕資產企業(yè)分類；
③萬科模式、萬達模式、凱德模式、保利模式、遠洋模式等優(yōu)點、缺點；
④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點、缺點；
⑤“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)、模式設計和方法；
4、華夏幸福商業(yè)模式：“產業(yè)新城”，其優(yōu)點、缺點分析；
全產業(yè)鏈模式：
①五大案例解讀地產全產業(yè)鏈模式突破；?
②XXX商業(yè)管理公司、顧問公司、策劃運營公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設計平臺公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；
XXX地產等企業(yè)的高周轉；
7、3+1資本分拆模式；
8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產項目投資邏輯；
①城市更新、舊改類項目背后的資本運作邏輯；田園綜合體項目中的融資創(chuàng)新；
②長租公寓：單元盈利+復制規(guī)劃+融資；文旅地產投資價值描述與規(guī)劃；
③產業(yè)園區(qū)經營收益與投資收益模式；地產企業(yè)分拆主板上市；
④康養(yǎng)項目的內容經營資產價值規(guī)劃；專業(yè)市場的資產價值與資本運作模式；
⑤集合店、快閃電的運營邏輯與商業(yè)機會；創(chuàng)內容企業(yè)的團隊激勵與業(yè)績增長等等；
9、土地開發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產業(yè)園區(qū)土地運營；
①一級開發(fā)：難點與瓶頸、核心價值、關鍵流程、一級開發(fā)政策；
②開發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式?、政府采購、收益權模式?；
③開發(fā)風險及規(guī)避、進入及退出機制、模式典型案例匯總分析；
④土地營銷：意義與本質、價格策略、如何營銷?、XX案例；
⑤政企關系：政府對付開發(fā)商的三階段論、開發(fā)商對付政府的四美計劃、三種均衡關系；分類與技巧?、五個一工程?；
⑥應用案例分析：產業(yè)地產、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產等行業(yè)痛點與發(fā)展創(chuàng)新；
10、八大政策模式；
11、品牌地產案例分析：模式創(chuàng)新與財稅風控；
12、泛地產生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；
五、房地產融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新
（一）2019年房地產融資規(guī)劃
1、房地產融資戰(zhàn)略:（?債權、股權和夾層投融資）；
2、房地產年度融資計劃：資本結構、金融資源與渠道的梳理、開拓與計劃；
3、房地產戰(zhàn)略、年度經營計劃與預算績效協(xié)同；
4、地產開發(fā)的流程、評估方式、風險、開發(fā)成本及投資利潤測算：
①房地產開發(fā)流程和關鍵節(jié)點?
②三種房地產主要的評估方式?
③房地產投資和開發(fā)的風險?
④房地產投資開發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤、現金流、工期、銷售計劃）?
（二）房地產五維融資創(chuàng)新路徑
1、房地產融資市場回顧分析：股本市場、債權市場、股債混合市場；
2、融資機構：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產管理公司、保險公司、私募基金、產業(yè)基金、并購基金、交易所、金融產權交易所、第三方理財、互聯網平臺、金融控股平臺等；
3、股本、債務與夾層融資方式比較、信用、擔保與抵押融資方式比較；
4、資產性結構融資分析：
①結構性融資：(開發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權轉讓融資、特定收益權轉讓融資、包銷融資、購房尾款融資等)；
②資產證券化: 債券、上市、資管計劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內定增；
5、價值融資分析（孵化、資本）：XXX資產證券化案例分析、境內外上市、買殼、并購、合作融資；
6、大數據資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；
7、平臺融資創(chuàng)新（兩類平臺）、互聯網金融、區(qū)域股交所、金交所融資產品；
8、房地產私募基金、REITs、保險資金、資產支持票據、項目特定資產收益權、明股實債模式、公司債券、債務融資工具、短期融資融券融資、政府項目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內保外貸）；
9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；
10、房地產金融創(chuàng)新（一）：趨勢是，資產證券化+運營、資本+運營，地產業(yè)態(tài)決定融資模式；
11房地產綜合融資創(chuàng)新設計（二）：股債混合、并購融資、輕資產出表、境外融資、私募基金、互金平臺；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項目融資--施工建設期的資金方案設計；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；
12、并購融資創(chuàng)新：
①信托、私募融資結構及要點：價格、退出；
②股權融資、表決權的分配，及對賭協(xié)議；
③房地產資產證券化和REITS；
案例：XXX的交易結構和核心要點
案例：XXX的特點及障礙
④分析：并購中各種融資方案的異同、特點及障礙；
13、城市更新項目融資創(chuàng)新方案：城市更新項目意愿征集階段、拆遷安置補償協(xié)議談判階段、城市更新計劃實施階段等；
14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；
15、融資風險防范：房地產債權、股權融資的風險防范及措施；
①抵押及質押，擔保的風險與防范：土地評估與抵押、項目公司股權質押、集團信用擔保、第三方擔保等；
②財務與管理的風險與防范：項目公司與GP共管、財務流通，財務自主調撥與資料披露、項目退出與利潤分配，項目公司結束等；
六、房地產投資并購、資本運作與風險控制
（一）房地產企業(yè)投資并購的交易模式
1、投資開發(fā)模式：招拍掛、收并購、勾地、 合作開發(fā)；
2、房地產并購的內容和戰(zhàn)略動因、股權并購模式分析；
3、股權收購、資產收購、合作開發(fā)、項目收購、項目投資等并購方式的優(yōu)劣分析；
4、投資并購的交易流程管理，包括意向書、盡職調查、協(xié)議簽署、資金共管、項目/股權完善、資金釋放、項目交割、保證義務、尾款支付；
5、投資并購中的盡職調查要點；
①公司股權：是否真實出資、股權轉讓是否真實，股權安排，反收購措施；
②房地產開發(fā)的階段：不同階段關注點不同，項目的風險和債務不同；
③土地資產瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開發(fā)政策盡調；
④項目公司債權債務問題：股東之間約定項目公司債務承擔的有效性；
⑤重大合同：施工、采購、借款、銷售等；
⑥三張報表視角的財務盡調分析：XXX并購案例分析；
（二）投資并購的交易方案設計與風險
1、一般股權交易，股權交易在法律上的合法性與稅務上的風險；
2、收購部分股權、收購部分項目；
3、收購土地返售房產的交易與稅務問題；
4、境外收購涉及的外匯和稅務問題；
5、房地產收購合同要點：項目描述+價格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務約定和處理；
6、以總包加包銷方式的變更收購方案；
7、不同方式收購國有房地產或資產的程序及問題；
8、特色小鎮(zhèn)的“經營”模式及與房地產“開發(fā)”模式的區(qū)別；
（三）合作開發(fā)操作要點及核心條款設計
1、房地產合作開發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤、共擔風險；
2、合作開發(fā)的形態(tài)的比較：項目公司式、合伙式、合同式；
3、合作主體：合作方盡調六大維度：綜合實力；經營理念、資信情況；經營能力、風險情況及管理情況；
4、公司設立：設立時間；入股時間；
5、法人治理：股東會、董事會職權及表決機制；總經理職權；非操盤方派駐人員職責；
6、操盤模式：單方操盤；聯合操盤；保底收益；
7、退出機制：退出方式、退出時間；
8、僵局處理：僵局處理之萬能公式；
9、核心條款設計：合作模式、項目公司設立與股比、項目公司經營管理、資金籌措與資金管理、利潤分配、退出機制、法律風險；
10、項目合作開發(fā)中的法律風險與全面防范：
①公司開發(fā)中決策權的約定和分配，誰負責操盤及如何界定各方的權利義務？
②項目定位、設計、施工、采購、造價、財務等權利的分配及監(jiān)督權的行使方式
③項目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務的約定及未履行時的補救約定
④開發(fā)中規(guī)劃調整、成本增加、面積增減、政策改變時雙方利益如何調整？
⑤開發(fā)中因一方違約行為，導致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質量問題等造成的損失、費用增加如何承擔；
⑥如何防止和解決開發(fā)中的債務問題；
11、項目合作開發(fā)的多種變型及相應的風險要點與處理方案：
①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢、適用條件及要點；
②合伙開發(fā)，項目部式的管理要點和糾紛案例；
③合同型開發(fā)被法院認定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式；
④合作加入方對原項目方式的盡職調查和談判；
12、項目合作協(xié)議案例解析；
七、房地產投資與并購、運營創(chuàng)新策略
（一）房地產投資模式、土地拓展策略
1、2019房地產投資模式；
2、土地拓展策略、模式案例分析：
①中小房企對全國不同分類城市的投資拿地與項目拓展策略；
②一線城市、強二線城市、中等二線城市、弱二線城市；三線城市；四線城市分析；
3、合作開發(fā)的模式綜合案例分析；
4、不同房地產產品價值投資策略與風險控制：
①?住宅和長租公寓?：
非房企背景長租公寓策略和案例分析（YOU+、魔方、蘑菇、青客和新派公寓等）?；
房企背景長租公寓策略和案例分析（萬科、碧桂圓、旭輝、保利等）?；
長租公寓與房地產資產管理和輕資產管理?；
長租公寓的融資和房地產資產證券化?；
新派和碧桂園公寓等長租公寓（類REITs）資產證券化案例分析?；
魔方公寓和保利等長租公寓（ABS）資產證券化案例分析?；
②辦公樓（短租等）；?
③商場?；
④賓館、旅游和養(yǎng)老?；
⑤物流和工業(yè)廠房等?；
⑥特色小鎮(zhèn)、文旅地產、鄉(xiāng)村振興等項目?：
PPP投資融資?；
項目債權融資策略（銀行貸款、信托、資管計劃、債券、融資租賃、保險資金）?；
項目股權融資策略（上市、房地產私募基金）?；
項目資產證券化（債權、股權和收益權）；?
⑦產業(yè)地產三大模式與產業(yè)價值孵化；
（二）房地產并購模式、運營創(chuàng)新策略
1、房地產十大并購模式分析
2、產業(yè)地產、文旅地產、養(yǎng)老地產等創(chuàng)新模式；
3、地產業(yè)務運營模式創(chuàng)新；
①彎道超車的管理支撐——房地產企業(yè)組織和運營體系變革；
②為什么行業(yè)黑馬都有龐大的土地投資團隊？為什么企業(yè)規(guī)?；瘯r都會進行區(qū)域化轉型？
③為什么企業(yè)在區(qū)域化轉型同時都會進行標準化建設？快速發(fā)展階段的組織變革和運營提升？
④從管理標準化到產品標準化：系統(tǒng)的力量；如何實現快速開發(fā)：從588到456:房地產開發(fā)流程的變化邏輯？
⑤規(guī)?；l(fā)展下的運營體系升級：從管計劃到“以財務管理為中心、現金流為主線、項目收益最大化”的運營升級；
⑥運營管理模式升級與價值再造：
案例（1）：XX地產五高戰(zhàn)略背后的管理運營支撐；如何制定適應于高速發(fā)展的簡單高效的流程與運營體系？
案例（2）：高周轉及大數據視角下看房地產的未來和運營管理大數據邏輯：運營大數據管理、大財務工具應用分析；
案例（3）：互聯網+大數據模式，銷售模式創(chuàng)新，地產大數據+的未來；
案例（4）：房地產企業(yè)戰(zhàn)略-年度計劃-預算-績效管理=大數據線管控模式的創(chuàng)新，資金鏈的管理；
4、房地產項目人才戰(zhàn)略與考核激勵機制及財稅風控；
5、民營和外資企業(yè)并購；
6、國有房地產或資產并購：
①收購的程序和國有資產監(jiān)管的要求：清產核資、評估、產權交易所公開轉讓；
②利用代建方式；
③國有股東的決策和股東優(yōu)先購買權及通知方式問題；
④特色小鎮(zhèn)的“經營”模式及與房地產“開發(fā)”模式的區(qū)別：
土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權的承受方式；
⑤收購國有資產的案例分析（要求和關鍵點）；
7、租賃市場政策紅利、集體經營性建設用地；
8、跨境收購的核心要點：
①跨境收購返程投資的限制及規(guī)避；
②境外股權轉讓及案例分析：XXX交易模式；
③境外收購外匯的出境及利潤的分配問題；
④境外收購綜合風險分析；
9、房地產并購運營創(chuàng)新綜合案例分析：
土地或項目的并購方式、并購流程和主要風險；
盡職調查?、估值、對價和溢價處理；
融資和支付方式、審計和法務；
并購合作后運營整合要點、并購風險分析；?
萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地等綜合案例分析。?
（二）房地產投資金融化策略與轉型升級
1、房地產金融化盈利模式；
2、物業(yè)服務資本化策略；
①競爭分析：萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、彩生活物業(yè)、雅生活、恒大物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)。
②萬科收購耀江物業(yè)；彩生活收購開元國際、萬象美；嘉寶股份收購綠宇、東景物業(yè)等分析；
③雅生活收購紫竹物業(yè)、中海物業(yè)收購中信物業(yè)等案例分析；
④并購對賭協(xié)議；
3、XXX五大品牌企業(yè)金融化策略；
4、產業(yè)地產品牌企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：XX地產商業(yè)模式分析；
5、中小房地產企業(yè)融資誤區(qū)、如何突破企業(yè)瓶頸？重新塑造企業(yè)的資金供應鏈？
6、構建資本運營中心：小企業(yè)：合資合作，兼并；中等企業(yè)：新的定位，突出優(yōu)勢，順勢而為；大企業(yè)：整合資源，兼并聯手，國際資本；
7、中小地產公司資金運作、轉型與升級：
①住宅開發(fā)企業(yè)轉型背后的資本運作；
②民營地產企業(yè)輕重資產結合模式；
③單一住宅開發(fā)模式轉向文旅、園區(qū)、養(yǎng)老住區(qū)等多種物業(yè)類型開發(fā)運營的資本邏輯；
④資產證券化和產業(yè)地產融資等新業(yè)務板塊；新科技領域的投資；
⑤產業(yè)地產、產業(yè)基金模式；運營模式轉型等；
⑥創(chuàng)新運營背后的成本控制與稅務籌劃；
8、地產集團頂層設計與金融化模式布局六大策略；
八、總結與答疑：

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