房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務(wù)籌劃 （2天）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務(wù)籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳
（一） 完整把握匯繳要求，疏理基本業(yè)務(wù)事項(xiàng)。
1、企業(yè)所得稅匯算清繳的基本方略。
2、銷售收入的基本確認(rèn)。
3、稅前扣除的主要項(xiàng)目。
4、關(guān)注年度新政策要點(diǎn)。
5、重視把握有效扣除憑證。
（二） 抓住行業(yè)政策要點(diǎn)，把握匯繳重點(diǎn)難點(diǎn)。
企業(yè)所得稅的重點(diǎn)難點(diǎn)問題：
1、“拆一還一”的銷售價(jià)格問題。以同等面積的開發(fā)成本作為銷售收入（文件號？）。
2、銷售價(jià)格偏低問題。如新疆供銷社案例
3、銷售“車位”問題。《房地產(chǎn)公司“車位處置”的4種形式，應(yīng)該如何納稅？》
4、可售面積與成本分配問題?？墒鄄灰欢ㄞk產(chǎn)權(quán)（如儲藏間、車庫等）。
5、公共配套設(shè)施的銷售與產(chǎn)權(quán)問題?！赌惚仨氈赖姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)公共配套設(shè)施的法務(wù)
與稅務(wù)處理》
6、資金借入與借出的利息問題。如上海某集團(tuán)公司資金拆借利息收入巨大。
7、企業(yè)房產(chǎn)銷售“毛利率”的征收方式問題。是查帳征收下的核定征收。
8、土地出讓金返還的財(cái)稅處理問題。
9、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)稅處理問題。核定征收與查帳征收下的財(cái)稅游戲。
10、開發(fā)成本的分配問題。
11、產(chǎn)品銷售成本配比如何。很多企業(yè)多攤成本導(dǎo)致庫存數(shù)量與成本金額如何處理？
12、開發(fā)成本的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)問題。
13、房產(chǎn)銷售代理傭金的扣除問題。
14、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的定價(jià)問題。
15、建筑工程費(fèi)的稅務(wù)管控標(biāo)準(zhǔn)問題。如江蘇某地稅局預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)。
16、開發(fā)完工產(chǎn)品的收入結(jié)轉(zhuǎn)問題?！秶惡痆2010]201號
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》
17、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策問題。如上海某集團(tuán)公司（徐州分公司）研發(fā)問題。
18、未銷售房產(chǎn)的后續(xù)稅務(wù)問題。增值稅，土增稅，企業(yè)所得稅。
土地增值稅的重點(diǎn)難點(diǎn)問題：
19、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的征納稅問題。（2015）5號文的理解
20、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象問題?！秶叶悇?wù)總局公告2014年第35號》。開發(fā)資質(zhì)與分期
開發(fā)、合并開發(fā)及占線開發(fā)問題。
21、“二分法”、“三分法”、“四分法”的合法性問題。
22、開發(fā)成本的分類分?jǐn)倖栴}。按照銷售價(jià)格、建設(shè)成本和使用功能分配，不完全按照
建筑面積法。
（三） 及時(shí)處理涉稅事項(xiàng)，準(zhǔn)確進(jìn)行納稅申報(bào)。
1、不征稅收入和免稅收入。
2、財(cái)產(chǎn)損失的確認(rèn)。
3、企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的適用。
4、虧損彌補(bǔ)的處理。
5、企業(yè)所得稅的征收管理。
6、準(zhǔn)確進(jìn)行納稅申報(bào)。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃
（一） 關(guān)注“金三”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把握未來風(fēng)險(xiǎn)控制。
1、深度解析“金三”下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無處不在。
3、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來源。
4、如何降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二） 著力企業(yè)內(nèi)控管理，有效降低企業(yè)稅負(fù)。
1、營改增后的“五最”決定企業(yè)稅負(fù)。
2、把握專用發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。
3、把握“三流一致”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。
4、把握合同降稅的基本要點(diǎn)。
5、房地產(chǎn)增值稅的稅負(fù)管控。
6、土地增值稅的稅負(fù)管控。
7、企業(yè)所得稅的稅負(fù)管控。
（三） 重新認(rèn)識稅務(wù)籌劃，解析若干籌劃案例。
1、重新認(rèn)識“金三”和增值稅下的稅務(wù)籌劃。
2、成本項(xiàng)目與成本結(jié)構(gòu)是稅務(wù)籌劃的“度”。
3、業(yè)務(wù)模式的稅務(wù)籌劃。
4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃。
5、建筑材料設(shè)立分公司納稅籌劃。
6、股東分紅個(gè)稅籌劃。
7、采購定價(jià)的稅務(wù)籌劃。
8、甲供材的稅務(wù)籌劃。
9、房產(chǎn)租賃的稅務(wù)籌劃。
10、庫存房產(chǎn)的稅務(wù)籌劃。
11、建筑成本的稅務(wù)籌劃。

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