商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備（1天）

商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備
主講：孫和光

一、培訓(xùn)對象
各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)
策劃咨詢公司、商業(yè)管理運營公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，
各公司的董事長、商業(yè)項目高級決策人、高管、項目開發(fā)負責人、項目操盤人、商業(yè)地
產(chǎn)策劃人、商業(yè)運營管理高管等等。

二、基本課時計劃
1、總共6小時，上午9：00-12：00，課間休息兩次每次10 分鐘。需要一天的時間。
2、課時的內(nèi)容
：前四個小時，商業(yè)地產(chǎn)的定位與規(guī)劃內(nèi)容，后兩個小時，商業(yè)地產(chǎn)招商與開業(yè)內(nèi)容。

3、開設(shè)課后項目指導(dǎo)咨詢內(nèi)容，在下午授課內(nèi)容結(jié)束后、16：30-
17：30，孫老師為學(xué)員提供項目問題現(xiàn)場咨詢指導(dǎo)，學(xué)員可以攜帶所在項目資料排號向
老師咨詢。

三、課程內(nèi)容設(shè)置的要點
商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不能夠僅僅在了解必做的基本內(nèi)容和必備的公司結(jié)構(gòu)就動手。學(xué)習(xí)
這些僅僅是基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)布滿了暗礁和地雷，有各種各樣的無法
回避的必須面對的難點。本課內(nèi)容以實際操作的現(xiàn)實問題為研究對象、不概念不教條不
演習(xí)理論模型。實實在在解決學(xué)員現(xiàn)實工作中的實際問題。全部課程內(nèi)容是按照商業(yè)地
產(chǎn)開發(fā)全部流程歸納成四個主要階段，將每階段的關(guān)鍵節(jié)點和疑難問題準確的提出并分
析透徹。

四、課件綱要

一、地塊研究
1. 地塊自然現(xiàn)狀特點
2.交通狀況
3.項目所在區(qū)域現(xiàn)狀[新、老、接合部、改造、郊區(qū)等]
4.項目所在區(qū)域的城市功能 [CBD、商圈、專業(yè)市場等]
5.項目所在位置的商業(yè)功能
6.項目所在周邊的商業(yè)狀況[競爭狀況、已有商業(yè)體量]
7.項目基礎(chǔ)設(shè)施條件
二、項目的商業(yè)定位
項目定位的內(nèi)容
（一）研究方法（反向研究 —— 微、中、宏觀）
1項目所服務(wù)區(qū)域的功能定位
2項目的商業(yè)功能定位
3目標客戶群體的定位
4主題與特色定位
（二）研究項目定位的基本內(nèi)容注意要點
8.客流及消費特點
（二）定位研究的工具的使用所注意要點
9.綜合條件的評估
【案例解析】
定位分析 示例若干。
案例 [河南鄭州傳媒大道]

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃
（一）地塊規(guī)劃
1、不理想的地塊-單邊街區(qū)、不規(guī)則、不臨街等怎樣規(guī)劃？
（二）人流動線組織規(guī)劃、主次流動線與動線導(dǎo)引
（四）建筑概念規(guī)劃
1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？
2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃
3進深與面寬、層高、、中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、視線與動線
（五）、空間規(guī)劃
室外空間及廣告位的規(guī)劃等
照度與燈飾等等
（六）、物業(yè)條件：水、電、燃氣、排污、排煙、照明等配套規(guī)劃

【案例解析】示例案例若干
一、各類建筑規(guī)劃
[北京新三里屯village]等等
二、動線業(yè)態(tài)組合分析
示例若干、案例若干 [萬達廣場] [河南鄭州國貿(mào)中心]等等

四 招商籌劃
1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補與銜接。
1.1招商范圍及目標商家、品牌落位與洽談落實、
1.2各類業(yè)態(tài)選址要求
1.3招商方案、招商目標與商家需求。

四 招商實施
1、租賃經(jīng)營方案、租期方案、租金指數(shù)與標準
1、聯(lián)營經(jīng)營方案、經(jīng)營期方案
3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、
4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶
5、如何針對意向商家物業(yè)改造。
6、開業(yè)與運營約定策略性實操。
【案例解析】華貿(mào)中心 邢臺天一廣場 昆明新都昌商業(yè)廣場等等

五、開業(yè)籌備與開業(yè)
1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請
2、商業(yè)運營管理培訓(xùn)
3、商管公司對本項目運營策略、管理規(guī)范制定
4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。
5、編制商家入駐開業(yè)序列和實施操作條列
6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。
7、物業(yè)公司對本項目管理制度與培訓(xùn)
8、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實施交接
9、行政部門所負責的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監(jiān)督。
10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實施
11、運營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實施
12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實施方案。
13、財務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、租金、定金、預(yù)收款
等等。
【案例解析】
鄭州國貿(mào)中心、鄭州傳媒大道、唐山遠洋城


試題：
1.定位的現(xiàn)實問題
自然條件復(fù)雜的地塊以什么原則判定？
2.規(guī)劃的現(xiàn)實問題
不臨街、單邊街區(qū)、不規(guī)則等等
3.建筑體量的大小究竟如何確定？
以出售為主的商業(yè)項目，體量越大越好嗎？
4.業(yè)態(tài)的比例
一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義會怎樣？
5.動線問題
建筑設(shè)計師們只設(shè)計外部交通動線，而空間設(shè)計師和運營專家負責室內(nèi)動線，但是商業(yè)
項目的內(nèi)外動線必須一體，兩張皮怎樣捏得才能夠完善、有效？
6.預(yù)招商
理想的狀況是在方案階段就進行預(yù)招商（方案征詢主力店意見同時），但是方案未定如
何招商?而主力店沒有確定，敢于實施嗎？
7.招商與開業(yè)
一定要招滿了再開業(yè)嗎？百分之幾十就可以開了?
8.物業(yè)交接的節(jié)點
驗收交接的實際銜接點，都不耽誤又不推諉能做到嗎？
假如要趕工期，后續(xù)工程、商裝、商戶裝修能避免交叉嗎？

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