商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備(2天)

商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃+招商與開業(yè)籌備

主講：孫和光
第一天，商業(yè)地產(chǎn)的定位和規(guī)劃的內(nèi)容。
第二天，商業(yè)地產(chǎn)招商和開業(yè)的內(nèi)容
一、培訓(xùn)對象
各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長、商業(yè)項(xiàng)目高級決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運(yùn)營管理高管等等。
二、基本課時計劃
1、總共12小時，每天6小時，共需要兩天的時間。課間休息10 分鐘上下午各兩次。
2、課時內(nèi)容對應(yīng)
第一天，商業(yè)地產(chǎn)的定位和規(guī)劃的內(nèi)容。第二天，商業(yè)地產(chǎn)招商和開業(yè)的內(nèi)容。
3、開設(shè)課后項(xiàng)目指導(dǎo)咨詢，在下午授課內(nèi)容結(jié)束后、16：30-17：30，孫老師為學(xué)員提供項(xiàng)目問題現(xiàn)場咨詢指導(dǎo)，學(xué)員可以攜帶所在項(xiàng)目資料排號向老師咨詢。
三、課程內(nèi)容設(shè)置的要點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不能夠僅僅在了解必做的基本內(nèi)容和必備的公司結(jié)構(gòu)就動手。學(xué)習(xí)這些僅僅是基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)布滿了暗礁和地雷，有各種各樣的無法回避的必須面對的難點(diǎn)。本課內(nèi)容以實(shí)際操作的現(xiàn)實(shí)問題為研究對象、不概念不教條不演習(xí)理論模型。實(shí)實(shí)在在解決學(xué)員現(xiàn)實(shí)工作中的實(shí)際問題。全部課程內(nèi)容是按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全部流程歸納成四個主要階段，將每階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和疑難問題準(zhǔn)確的提出并分析透徹。
四、課件綱要
一、地塊研究
1. 地塊自然現(xiàn)狀特點(diǎn)
2.交通狀況
3.項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀[新、老、接合部、改造、郊區(qū)等]
4.項(xiàng)目所在區(qū)域的城市功能 [CBD、商圈、專業(yè)市場等]
5.項(xiàng)目所在位置的商業(yè)功能
6.項(xiàng)目所在周邊的商業(yè)狀況[競爭狀況、已有商業(yè)體量]
7.項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件
二、項(xiàng)目的商業(yè)定位
項(xiàng)目定位的內(nèi)容
（一）研究方法（反向研究 —— 微、中、宏觀）
1項(xiàng)目所服務(wù)區(qū)域的功能定位
2項(xiàng)目的商業(yè)功能定位
3目標(biāo)客戶群體的定位
4主題與特色定位
（二）研究項(xiàng)目定位的基本內(nèi)容注意要點(diǎn)
8.客流及消費(fèi)特點(diǎn)
（二）定位研究的工具的使用所注意要點(diǎn)
9.綜合條件的評估
【案例解析】
定位分析 示例若干。
案例 [河南鄭州傳媒大道]
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃
（一）地塊規(guī)劃
1、不理想的地塊-單邊街區(qū)、不規(guī)則、不臨街等怎樣規(guī)劃？
（二）人流動線組織規(guī)劃、主次流動線與動線導(dǎo)引
（四）建筑概念規(guī)劃
1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？
2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃
3進(jìn)深與面寬、層高、、中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、視線與動線
（五）、空間規(guī)劃
室外空間及廣告位的規(guī)劃等
照度與燈飾等等
（六）、物業(yè)條件：水、電、燃?xì)?、排污、排煙、照明等配套?guī)劃
【案例解析】示例案例若干
一、各類建筑規(guī)劃
[北京新三里屯village]等等
二、動線業(yè)態(tài)組合分析
示例若干、案例若干 [萬達(dá)廣場] [河南鄭州國貿(mào)中心]等等
四 招商籌劃
1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補(bǔ)與銜接。
1.1招商范圍及目標(biāo)商家、品牌落位與洽談落實(shí)、
1.2各類業(yè)態(tài)選址要求
1.3招商方案、招商目標(biāo)與商家需求。
四 招商實(shí)施
1、租賃經(jīng)營方案、租期方案、租金指數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)
1、聯(lián)營經(jīng)營方案、經(jīng)營期方案
3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、
4、招商落實(shí)順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶
5、如何針對意向商家物業(yè)改造。
6、開業(yè)與運(yùn)營約定策略性實(shí)操。
【案例解析】華貿(mào)中心 邢臺天一廣場 昆明新都昌商業(yè)廣場等等
五、開業(yè)籌備與開業(yè)
1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請
2、商業(yè)運(yùn)營管理培訓(xùn)
3、商管公司對本項(xiàng)目運(yùn)營策略、管理規(guī)范制定
4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。
5、編制商家入駐開業(yè)序列和實(shí)施操作條列
6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。
7、物業(yè)公司對本項(xiàng)目管理制度與培訓(xùn)
8、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實(shí)施交接
9、行政部門所負(fù)責(zé)的對商戶的各項(xiàng)證照的辦理、檢查、監(jiān)督。
10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實(shí)施
11、運(yùn)營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實(shí)施
12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實(shí)施方案。
13、財務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項(xiàng)包括商戶裝修、改造、租金、定金、預(yù)收款等等。
【案例解析】
鄭州國貿(mào)中心、鄭州傳媒大道、唐山遠(yuǎn)洋城
試題：
1.定位的現(xiàn)實(shí)問題
自然條件復(fù)雜的地塊以什么原則判定？
2.規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)問題
不臨街、單邊街區(qū)、不規(guī)則等等
3.建筑體量的大小究竟如何確定？
以出售為主的商業(yè)項(xiàng)目，體量越大越好嗎？
4.業(yè)態(tài)的比例
一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義會怎樣？
5.動線問題
建筑設(shè)計師們只設(shè)計外部交通動線，而空間設(shè)計師和運(yùn)營專家負(fù)責(zé)室內(nèi)動線，但是商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)外動線必須一體，兩張皮怎樣捏得才能夠完善、有效？
6.預(yù)招商
理想的狀況是在方案階段就進(jìn)行預(yù)招商（方案征詢主力店意見同時），但是方案未定如何招商?而主力店沒有確定，敢于實(shí)施嗎？
7.招商與開業(yè)
一定要招滿了再開業(yè)嗎？百分之幾十就可以開了?
8.物業(yè)交接的節(jié)點(diǎn)
驗(yàn)收交接的實(shí)際銜接點(diǎn)，都不耽誤又不推諉能做到嗎？
假如要趕工期，后續(xù)工程、商裝、商戶裝修能避免交叉嗎？

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