商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)劃 招商與開業(yè)籌備（1天版）

一、地塊研究

1. 地塊自然現(xiàn)狀特點

2.交通狀況

3.項目所在區(qū)域現(xiàn)狀[新、老、接合部、改造、郊區(qū)等]

4.項目所在區(qū)域的城市功能 [CBD、商圈、專業(yè)市場等]

5.項目所在位置的商業(yè)功能

6.項目所在周邊的商業(yè)狀況[競爭狀況、已有商業(yè)體量]

7.項目基礎(chǔ)設(shè)施條件

二、項目的商業(yè)定位

項目定位的內(nèi)容

（一）研究方法（反向研究 —— 微、中、宏觀）

1項目所服務(wù)區(qū)域的功能定位

2項目的商業(yè)功能定位

3目標(biāo)客戶群體的定位 

4主題與特色定位

（二）研究項目定位的基本內(nèi)容注意要點 

8.客流及消費(fèi)特點

（二）定位研究的工具的使用所注意要點

9.綜合條件的評估

【案例解析】

定位分析  示例若干。

案例 [河南鄭州傳媒大道]

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃

（一）地塊規(guī)劃

1、不理想的地塊-單邊街區(qū)、不規(guī)則、不臨街等怎樣規(guī)劃？

（二）人流動線組織規(guī)劃、主次流動線與動線導(dǎo)引

（四）建筑概念規(guī)劃

1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？

2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃

3進(jìn)深與面寬、層高、、中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、視線與動線

（五）、空間規(guī)劃

室外空間及廣告位的規(guī)劃等

照度與燈飾等等

（六）、物業(yè)條件：水、電、燃?xì)狻⑴盼?、排煙、照明等配套?guī)劃

【案例解析】示例案例若干

 一、各類建筑規(guī)劃

 [北京新三里屯village]等等

二、動線業(yè)態(tài)組合分析

示例若干、案例若干 [萬達(dá)廣場] [河南鄭州國貿(mào)中心]等等

四  招商籌劃

1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補(bǔ)與銜接。

1.1招商范圍及目標(biāo)商家、品牌落位與洽談落實、

1.2各類業(yè)態(tài)選址要求

1.3招商方案、招商目標(biāo)與商家需求。

四 招商實施

1、租賃經(jīng)營方案、租期方案、租金指數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)

1、聯(lián)營經(jīng)營方案、經(jīng)營期方案

3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、

4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶

5、如何針對意向商家物業(yè)改造。

6、開業(yè)與運(yùn)營約定策略性實操。

【案例解析】華貿(mào)中心  邢臺天一廣場  昆明新都昌商業(yè)廣場等等

五、開業(yè)籌備與開業(yè)

1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請

2、商業(yè)運(yùn)營管理培訓(xùn)

3、商管公司對本項目運(yùn)營策略、管理規(guī)范制定

4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。

5、編制商家入駐開業(yè)序列和實施操作條列

6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。

7、物業(yè)公司對本項目管理制度與培訓(xùn)

8、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實施交接

9、行政部門所負(fù)責(zé)的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監(jiān)督。

10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實施

11、運(yùn)營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實施

12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實施方案。

13、財務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、租金、定金、預(yù)收款等等。

【案例解析】

鄭州國貿(mào)中心、鄭州傳媒大道、唐山遠(yuǎn)洋城

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