房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略

一、 思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？

樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。

二、 思考：營改增試點的步伐——我們什么時間營改增？

三、 思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？

四、 思考：建筑業(yè)營改增的基本政策是什么？

1. 《細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

2. 《條例》第五條第三項：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。

五、 思考：建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否？

1. 什么是轉(zhuǎn)包？

2. 什么是違法分包？

3. 什么算借用資質(zhì)？

4. 什么是勞務(wù)分包？

5. 什么是內(nèi)部承包？

六、 思考：建筑業(yè)新老項目如何過渡？如何計算增值稅？

1. 在執(zhí)行過程中的合同如何過渡？

2. 已預(yù)收工程款并預(yù)交營業(yè)稅的項目如何過渡？

3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發(fā)生）如何過渡？

4. 營改增政策過渡問題——如何確定新老項目？

七、 思考：營改增后掛靠會怎樣？

1. 必須申請認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險

2. 掛靠經(jīng)營大部分成本進(jìn)項稅額難扣除

3. 虛開發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：

1) 為他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2) 為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3) 讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

4) 介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

八、 思考：營改增過渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？

九、 思考：房地產(chǎn)業(yè)營改增面對的若干問題及猜想有無道理？

1. **稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，由于向試點納稅人購買應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。

2. 減稅不一定實現(xiàn)在營改增的企業(yè)，但是對于下游購買服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè)，是負(fù)擔(dān)下降的，所以會引來一輪新的價格調(diào)整，分享其中利益

3. 營改增后房地產(chǎn)銷售收入可以分解嗎？

4. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅地稅是哪里？

5. 銷售款之外收取的利息、違約金、獎勵款項怎么辦？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？

7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？

8. 在進(jìn)行工程在建預(yù)收款，收齊款項并繳納增值稅后，該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項稅的情況下）？

9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？

10. 以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅？

11. 銷售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車位、車庫是否繳納增值稅？

12. 二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅？

13. 投資商鋪、寫字樓用來出租會遭遇什么障礙？

14. 自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項稅額？

十、 房地產(chǎn)業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

十一、 房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價營改增后如何改變？

十二、 現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少？

十三、 既然營改增，什么票可以抵扣進(jìn)項稅額呢？

1. 猜想1：成本都能取得進(jìn)項稅額發(fā)票？

2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3. 猜想3：建筑勞務(wù)費增加稅負(fù)

4. 猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個人取得發(fā)票能否扣除

5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？

6. 猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？

7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8. 思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)費、工作服、勞保用品進(jìn)項發(fā)票可否抵扣

9. 思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫存，設(shè)立材料收發(fā)臺賬？

10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？

11. 代開發(fā)票抵扣多少？

十四、 營改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險

1. 要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2. 要擇優(yōu)選取購貨對象

3. 對供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4. 要盡量**銀行賬戶支付貨款

5. 要求開票方提供有關(guān)資料，落實內(nèi)容的一致性和合法性

6. 對有疑點的發(fā)票，要及時向稅務(wù)機關(guān)求助、查證

十五、 思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項稅額？

十六、 思考：營改增后不得抵扣進(jìn)項稅額的有哪些情形？

十七、 思考：房地產(chǎn)融資租賃有木有？

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知文號：財稅〔2012〕82號發(fā)布日期：2012-12-16

對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

十八、 思考：建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后身份不能選擇？

1. 可申請認(rèn)定一般納稅人

2. 可選擇認(rèn)定一般納稅人

3. 不得認(rèn)定一般納稅人

十九、 思考：BOTBT項目是否視同銷售繳納增值稅？

二十、 思考：建筑、房地產(chǎn)營改增無法回避的一個思考——稅率可否選擇？

二十一、 思考：您有境外付匯嗎？如何扣繳稅款？

二十二、 思考：如何從增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間看建筑房地產(chǎn)營改增？

新正建筑公司2016年承攬?zhí)焐椒康禺a(chǎn)公司商品房工程5000萬元。2016年1月預(yù)收工程款2000萬元；2016年6月預(yù)收工程款2000萬元；2016年10月結(jié)算工程款1000萬元；2016年11月結(jié)算清分包工程款、材料款。如何計算繳納增值稅？

二十三、 思考：營改增后存量資產(chǎn)該如何處理？

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