房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算及新報(bào)表填列操作技巧與營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略

**部分 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問(wèn)題？

1. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？ 

2. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？

3. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？

4. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

6. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣？

8. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣？

9. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開(kāi)具發(fā)票？

10. 營(yíng)改增后，一級(jí)開(kāi)發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？

11. 在拆遷補(bǔ)償安排下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

12. 項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？

13. 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？ 

14. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理？

15. 在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，適用稅率？房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒(méi)有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？ 

16. 是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

17. 對(duì)于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策？

18. 賣房贈(zèng)冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營(yíng)？

19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個(gè)人，是否有不同的增值稅處理？ 

20. 賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 

21. 買(mǎi)方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 

22. 轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？ 

23. 項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？

24. 將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，營(yíng)改增后是否有影響？

25. 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后哪里是納稅地點(diǎn)？

26. 存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開(kāi)始后出售或者出租，增值稅如何處理？ 

27. 營(yíng)改增啟動(dòng)時(shí)已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目如何處理？同一開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？在工程建設(shè)期間營(yíng)改增啟動(dòng)，改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

28. 營(yíng)改增開(kāi)始前，開(kāi)發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長(zhǎng)期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)增值稅如何處理？

29. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？ 

30. 沒(méi)有營(yíng)改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營(yíng)改增后無(wú)處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。

31. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？

32. 營(yíng)改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無(wú)分別？

33. 營(yíng)改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

34. 營(yíng)改增后自行出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)各階段納稅實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

**階段投資決策階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 實(shí)收資本的會(huì)計(jì)核算方法；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)閷?shí)收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？調(diào)研費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

3. 投資方以土地使用權(quán)進(jìn)行投資怎樣規(guī)劃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對(duì)被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？

4. 項(xiàng)目收購(gòu)拿地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地如何抉擇？對(duì)于未來(lái)土地增值稅清算有何影響？

5. 以土地投資新設(shè)公司——而后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及哪些稅收問(wèn)題？投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭(zhēng)議？土地計(jì)稅基礎(chǔ)有無(wú)變化？

6. 投資方以非貨幣資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資，評(píng)估增值是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個(gè)人資金合作開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理？

8. 企業(yè)股權(quán)收購(gòu)怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

10. 新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開(kāi)辦費(fèi)？

11. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除？

12. 企業(yè)投資人抽逃資金應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？投資人長(zhǎng)期占用企業(yè)資金怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

第二階段前期工作階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

13. 土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？土地出讓和轉(zhuǎn)讓有何本質(zhì)不同？

14. 取得土地使用權(quán)成本怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？

15. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如何確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體？各有哪些優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)？

16. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招拍掛出讓土地過(guò)程中有哪些稅收問(wèn)題？

17. 土地轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？

18. 利用注銷、破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人和非債權(quán)人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

19. 繳納大配套費(fèi)還要補(bǔ)繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費(fèi)可否減免契稅？

20. 劃撥用地要轉(zhuǎn)讓契稅誰(shuí)承擔(dān)？沒(méi)有其他稅收問(wèn)題了嗎？

21. 改變土地用途是否補(bǔ)征契稅？還是一定要走招拍掛程序？

22. 競(jìng)拍取得土地注意過(guò)土地出讓合同簽訂日期嗎？開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地使用稅怎么計(jì)算？

23. 競(jìng)拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

24. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

25. 返還土地費(fèi)用該如何納稅處理？沖成本還是計(jì)入收入？

26. 投資政府土地改造項(xiàng)目如何納稅處理？真能免稅嗎？

27. 回遷房改造有多少種核算模式？如何計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？

28. 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)取得土地涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？可否納稅籌劃？

第三階段 項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

29. 怎樣正確劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？成本對(duì)象如何專項(xiàng)報(bào)告？

30. 怎樣劃分開(kāi)發(fā)成品的成本項(xiàng)目？每個(gè)成本項(xiàng)目所包括的具體內(nèi)容是什么？

31. 土地增值稅清算項(xiàng)目和清算單位的確定與成本對(duì)象設(shè)置有多大關(guān)系？

32. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？

33. 共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？

34. 商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？

35. 簽訂施工合同甲供材如何處理？營(yíng)改增后怎么辦？

36. 如何監(jiān)控項(xiàng)目利潤(rùn)滿足績(jī)效考核？

37. 如何從合同管理的角度上設(shè)置核算體系滿足內(nèi)部數(shù)據(jù)采集的需要？

38. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)志是什么？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后我們?cè)撟鍪裁矗?/p>

39. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？項(xiàng)目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報(bào)有何關(guān)系？ 

40. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時(shí)，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問(wèn)題？

第四階段 竣工驗(yàn)收和銷售階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

41. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后如何調(diào)整應(yīng)納稅所得額？

42. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

43. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅年度納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

44. 財(cái)務(wù)部如何配合銷售部門(mén)做好價(jià)格測(cè)算？

45. 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

46. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅清算與價(jià)格之間存在哪種平衡關(guān)系？

47. “買(mǎi)一贈(zèng)一”怎樣納稅？營(yíng)改增之后怎么辦？

48. 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)前向業(yè)主收取的意向金能否考慮暫不征收營(yíng)業(yè)稅，待開(kāi)盤(pán)確認(rèn)后再繳納相關(guān)稅金？

49. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

50. 房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

第三部分 現(xiàn)場(chǎng)交流

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