商業(yè)地產(chǎn)盈利3大法寶“定位調(diào)研、商業(yè)總圖定位與商業(yè)規(guī)劃”及關(guān)鍵設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)高級(jí)研討會(huì)

引言

**章 商業(yè)地產(chǎn)概況

1.1商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)和價(jià)值

1.2商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)與前景

1.3 2014年具影響力十大商業(yè)項(xiàng)目（天津大悅城、成都太古里、北京新光天地、成都ifs、武漢漢秀與萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園、廣州天環(huán)廣場(chǎng)、希慎廣場(chǎng)、上海k11、格林木購(gòu)物中心、僑福芳草地）

研討案例

第二章 商業(yè)項(xiàng)目 定位調(diào)研

2.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期定位重要性及手段

2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位實(shí)施步驟

2.2.1商圈的確定和研究

2.2.2需求面調(diào)研

2.2.2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析

2.2.2.2區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查

2.2.2.3消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查

2.2.3競(jìng)爭(zhēng)面調(diào)研

2.2.3.1區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查

2.2.3.2典型性調(diào)查與研究

2.2.3.3商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

2.2.4 供給面調(diào)研

2.2.4.1商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.2.4.2 立地條件研究              

研討案例

第三章 商業(yè)項(xiàng)目 總圖定位

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的過(guò)去與現(xiàn)在----總圖定位的重要性

3.2 總圖定位基本介紹

3.2.1 總圖定位的定義

3.2.2 總圖定位的流程

3.2.3 總圖定位的價(jià)值                          

研討案例

3.3 大型案例解析總圖定位

3.3.1 總圖定位**彈 產(chǎn)品定位

3.3.2 總圖定位第二彈 產(chǎn)品全案配比

3.3.3 總圖定位第三彈 項(xiàng)目投入產(chǎn)出測(cè)算

3.3.4 總圖定位第四彈 總圖初步強(qiáng)排

3.3.5 總圖定位第五彈 地塊現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研

3.3.6 總圖定位第六彈 總圖比選

3.3.7 總圖定位第七彈 總圖細(xì)部調(diào)整

3.3.8總圖定位第八彈  總圖人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

研討案例

第四章 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)劃

4.1  商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 

  4.1.1與盈利模式息息相關(guān)的一對(duì)概念： 持有和銷(xiāo)售 

  4.1.2國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)產(chǎn)品與盈利模式分析：華潤(rùn)、寶龍、恒隆、凱德

  4.1.3盈利模式類(lèi)型匯總

    1）外資房地產(chǎn) 

    2）中資房地產(chǎn) 

    3）中資主力店 

4）信托基金類(lèi)

4.1.4商業(yè)地產(chǎn)盈利模式成功案例分析

4.1.5盈利模式類(lèi)型對(duì)比

4.2商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)規(guī)劃

  4.2.1為什么要提商業(yè)規(guī)劃

    1）上海典型案例介紹（K11）

2）開(kāi)發(fā)商和建筑師雙方的困惑

3）常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)

  4.2.2商業(yè)規(guī)劃的概念和重要性 

    1）商業(yè)規(guī)劃的概念

    2）商業(yè)規(guī)劃的過(guò)程

    3）商業(yè)規(guī)劃的三個(gè)層次

  4.2.3商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容 

    4.2.3.1動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

1）外部交通 

舉例：商業(yè)綜合體和軌交的結(jié)合

2）內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)：

   陰線(xiàn)、陽(yáng)線(xiàn)

   動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)原則

   不同類(lèi)型動(dòng)線(xiàn)案例

   舉例：內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

    3）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃核心關(guān)注點(diǎn)

    4.2.3.2業(yè)態(tài)搭配與空間規(guī)劃

    1）業(yè)態(tài)的選擇與業(yè)態(tài)的比例

    2）業(yè)態(tài)布局的三大原則與三大規(guī)律（業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的要點(diǎn)與心得）

3）主力店與次主力店的確定

第五章 商業(yè)項(xiàng)目 如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位

5.1 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)公司的選擇及設(shè)計(jì)階段的成本控制和優(yōu)化

5.2 施工 施工階段工期控制和施工注意事項(xiàng)

5.3 招商大主力店的選取及針對(duì)商業(yè)環(huán)境的立地調(diào)研和前期定位

5.4 運(yùn)營(yíng) 萬(wàn)達(dá)外街經(jīng)營(yíng)失敗的教訓(xùn)及購(gòu)物中心成功運(yùn)營(yíng)的秘訣

研討案例

第六章 新時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

6.1 電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

6.2 主題商業(yè)新體驗(yàn)

6.3 凱德“輕資產(chǎn)”模式

第七章 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)趨勢(shì)與設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)

7.1商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)

  7.1.1 MALL的定位的變化

    1）社區(qū)Mall

    2）生活Mall

  7.1.2 MALL的大小的發(fā)展

    3~12萬(wàn)方的Mall的規(guī)劃布局與建筑要求的不同

  7.1.3 MALL的功能的發(fā)展 

    以萬(wàn)達(dá)的四代產(chǎn)品為例，MALL由單一購(gòu)物性質(zhì)發(fā)展成為娛樂(lè)、文化、餐飲等體驗(yàn)性綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。

  7.1.4 MALL的創(chuàng)新

1）同質(zhì)化的破局之道（天津大悅城）

2）實(shí)體商業(yè)與電商的對(duì)抗

3）體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨

——體驗(yàn)式消費(fèi)的構(gòu)成

——體驗(yàn)式消費(fèi)的營(yíng)造

案例介紹：法石街區(qū)

        Zaha Hadid的商業(yè)空間體驗(yàn)

4）百花齊放的體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)

    1 關(guān)于城市肌理體驗(yàn)：

    上海新天地、上海老碼頭、新加坡克拉克碼頭等

    2 關(guān)于建筑形態(tài)空間的體驗(yàn)：

    上海國(guó)際客運(yùn)中心、吉隆坡升喜購(gòu)物中心、土耳其Kanyon等

    3 關(guān)于環(huán)境主題的體驗(yàn)：

    自然、文化、藝術(shù)、主題等

7.3商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的技術(shù)要點(diǎn)

  7.3.1交通設(shè)計(jì) 

     1）入口及大堂的動(dòng)線(xiàn)

2）中庭的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

3）步行街的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

4）樓層間水平動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

5）樓層間垂直動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

6）地下停車(chē)場(chǎng)（案例：綠地地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)的39個(gè)極致細(xì)節(jié)）

  7.3.2功能分區(qū) 

    1）業(yè)態(tài)垂直分布方式

    2）業(yè)態(tài)水平分布方式

    3）后勤區(qū) 

  7.3.3空間設(shè)計(jì) 

商場(chǎng)的主要建筑設(shè)計(jì)參數(shù)

設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：

1）中庭設(shè)計(jì)

2）入口廣場(chǎng)

3）商業(yè)廣場(chǎng)

4）下沉廣場(chǎng)

5）平臺(tái)及天橋連廊

6）屋頂空間

  7.3.4環(huán)境設(shè)計(jì) 

    1）室外環(huán)境設(shè)計(jì)

    2）照明設(shè)計(jì)

    3）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

    4）細(xì)節(jié)小品設(shè)計(jì)

  7.3.5造型設(shè)計(jì)

    7.3.5.1商業(yè)建筑外部空間分析 

    7.3.5.2商業(yè)建筑外立面再認(rèn)識(shí) 

    7.3.5.3商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)特點(diǎn) 

    1）商業(yè)性

    2）城市設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)性

    3）人文性

    7.3.5.4商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)的原則 

    1）整體性原則

    2）人性化原則

    3）經(jīng)濟(jì)性原則

    7.3.5.4重點(diǎn)案例分析 

    7.3.5.5商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)流行趨勢(shì) 

7.3.5.6商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)要求總結(jié)

7.3.6 新消防規(guī)范對(duì)購(gòu)物中心的影響

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