上市公司“退房”潮將臨?
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未來(lái)恐將出現(xiàn)“賣(mài)殼潮”
自2002年起,中國(guó)迅速崛起的房地產(chǎn)企業(yè),曾掀起過(guò)一股買(mǎi)殼上市大潮。2008年,公開(kāi)信息披露顯示,有近30家房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)殼、借殼上市,其中ST公司的“殼”尤為緊俏。買(mǎi)殼上市成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)的主渠道。
而眼下,房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大,讓不少擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司頗為糾結(jié)。
“對(duì)于地產(chǎn)股的影響首先是估值基礎(chǔ)的崩潰。”多家公募基金投資顧問(wèn)張中秦認(rèn)為房地產(chǎn)上市企業(yè)前途堪憂。他分析說(shuō),多年來(lái)地產(chǎn)股屬藍(lán)籌股,有穩(wěn)定豐厚的收益,一方面來(lái)自國(guó)家政策扶持;另一方面來(lái)自土地價(jià)格上漲帶來(lái)的增值收益。如今,利潤(rùn)基礎(chǔ)喪失殆盡,估值基礎(chǔ)也就面臨崩潰。
“未來(lái),地產(chǎn)股的估值方式將從市盈率轉(zhuǎn)為市凈率,這將大大降低整個(gè)地產(chǎn)板塊的估值水平。”張中秦解釋說(shuō),在市場(chǎng)炙熱的情況下,一家地產(chǎn)上市公司只要有項(xiàng)目結(jié)算,每股賺了1元,就可以用20倍甚至30倍的市盈率將其定為20元到30元,原因是利潤(rùn)穩(wěn)定。但是,現(xiàn)在每股年收益1元多的公司,可能市盈率連10倍都不到,原因就在于市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期下,喪失了原本賴以生存的穩(wěn)定性。在沒(méi)有項(xiàng)目結(jié)算的情況下,上市公司的虧損就成了必然。
張中秦認(rèn)為,在地產(chǎn)股的估值方面,可以參考香港市場(chǎng)的估值水平,基本就是凈資產(chǎn)的1倍-2倍。公司手頭有了新項(xiàng)目,可以估算大概能賺多少錢(qián),每股凈資產(chǎn)能增加多少;再根據(jù)公司獲得項(xiàng)目的難易程度,對(duì)照凈資產(chǎn)給1倍-2倍的溢價(jià)。
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