陳真誠(chéng)：房?jī)r(jià)最終或不止下降50%

——金融風(fēng)險(xiǎn)不只來自房地產(chǎn)
文/陳真誠(chéng)

（平面版文章載《生活新報(bào)》）


[導(dǎo)讀：一旦房?jī)r(jià)下降50%這種大幅下降成為一致性預(yù)期，成為市場(chǎng)主流氛圍，影響到市場(chǎng)各參與者的心態(tài)，就可能加快房?jī)r(jià)下降的速度，加大房?jī)r(jià)下降的幅度…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

或?qū)⒏冻?ldquo;沖動(dòng)”的代價(jià)
俗話說，世界上沒有免費(fèi)的午餐！同樣，世界上沒有不需要付出成本代價(jià)的過度經(jīng)濟(jì)刺激政策。對(duì)于在2008年發(fā)生國(guó)際金融危機(jī)后世界上最猛救市的中國(guó)來說，或也將莫不如此。

為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2009年、2010年，政府大量增發(fā)貨幣，大規(guī)模投放信貸。

加上表外部分，這兩年共計(jì)發(fā)放信貸或超過20萬(wàn)億元人民幣。其中相當(dāng)部分，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)和地方融資平臺(tái)、鐵路等大型項(xiàng)目建設(shè)等。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下大規(guī)模新增信貸可能產(chǎn)生的不良貸款，即將沖擊中國(guó)的銀行系統(tǒng)。

中國(guó)從2008年發(fā)生國(guó)際金融危機(jī)后開始的過度經(jīng)濟(jì)刺激行為，將來或?qū)橹冻?ldquo;沖動(dòng)”的代價(jià)，目前還不能判斷是否會(huì)夠得上“懲罰”。



房?jī)r(jià)跌一半銀行沒風(fēng)險(xiǎn)
多年來，由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速透支性大幅度上漲，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。在政府連續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下調(diào)周期，房?jī)r(jià)開始下降。隨著房?jī)r(jià)開始下降，房地產(chǎn)泡沫開始露出破滅的跡象，銀行風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。
由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下降會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，自去年5月開始，銀監(jiān)會(huì)連續(xù)進(jìn)行了房貸壓力風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試。今年4月初，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)在各家銀行啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)壓力測(cè)試，增加了住房成交面積下降和房?jī)r(jià)平均下跌30%、40%、50%等假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

不久前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)首次透露這次房貸壓力測(cè)試的結(jié)果稱，根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果，即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

只是，輿論依然質(zhì)疑，如果房?jī)r(jià)真的下跌50%甚至更多，真的不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)性的銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)嗎？更何況，金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不只是來自房地產(chǎn)貸款，還來自地方融資平臺(tái)貸款和鐵路等重大建設(shè)項(xiàng)目的巨額貸款，以及目前高熱的民間融資。

如果這些貸款陸續(xù)出現(xiàn)問題，對(duì)銀行業(yè)的影響不斷累計(jì)，并互相發(fā)生關(guān)聯(lián)作用，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。


大量貸款并未進(jìn)入實(shí)體企業(yè)
2008年，全國(guó)地方融資平臺(tái)貸款總計(jì)為人民幣1.5萬(wàn)億元。而后,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，中央政府推出全世界最猛的經(jīng)濟(jì)刺激政策，大規(guī)模增加信貸投放，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目大幅增加，所獲得的貸款等融資大幅增加。隨之，全國(guó)地方融資平臺(tái)貸款總額也大幅增加。

國(guó)務(wù)院“4萬(wàn)億”投資計(jì)劃出臺(tái)后，2009年、2010年這兩年，銀行業(yè)共計(jì)發(fā)放信貸或超過人民幣20萬(wàn)億元（含表外部分）。事實(shí)上，這些大規(guī)模投放的信貸資金中，大量貸款并沒有進(jìn)入實(shí)體企業(yè)，而是巨資紛紛投入到包括高速公路在內(nèi)的“鐵公基”項(xiàng)目，或進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，或流入地方融資平臺(tái)。

2011年6月27日，國(guó)家審計(jì)署報(bào)告的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額是人民幣10萬(wàn)7千億元。有人認(rèn)為，國(guó)家審計(jì)署的數(shù)據(jù)沒有將某些類型的地方政府債務(wù)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，實(shí)際總數(shù)可能還會(huì)更高。

據(jù)悉，政府目前正清理可能違約的2-3萬(wàn)億人民幣（約占GDP的7%）地方政府債務(wù)，大體相當(dāng)于人民幣4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激方案的規(guī)模，做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)家新創(chuàng)設(shè)的公司，由政府和國(guó)有銀行為不良貸款承擔(dān)責(zé)任。

央行表示，目前地方政府融資平臺(tái)貸款清理規(guī)范工作正有序推進(jìn)。
而且，實(shí)際上，所流入地方融資平臺(tái)的貸款，其中有不少又投入到了高速公路、城市建設(shè)、土地開發(fā)以及直接的房地產(chǎn)領(lǐng)域中。


巨額貸款或無(wú)法按期償還
近幾年，迅猛擴(kuò)張的高速公路、高速鐵路以及以土地開發(fā)為主要目的之一的城市建設(shè)項(xiàng)目，涉及的資金巨大。而一些項(xiàng)目的收益難有保障，或投資回報(bào)期過長(zhǎng)，其所涉及的信貸資金，難以及時(shí)還本付息。部分貸款，正越來越有轉(zhuǎn)化為銀行壞賬的可能，形成了銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)一大隱患。
不久前，暴出了云南高速公路建設(shè)融資平臺(tái)近千億貸款“違約”的消息。今年4月間，因資金鏈告急，注冊(cè)資本只有50億元、卻在建行、國(guó)開行、工行等十幾家銀行貸款余額近千億元、另有幾十億元的融資租賃的云南省公路開發(fā)投資有限公司，向債權(quán)銀行發(fā)函表示“即日起，只付息不還本”，意味著不能按期還本付息。

接著，又有報(bào)道稱，上海市政府轄下一家從事地產(chǎn)及公路建設(shè)的城市投資公司，無(wú)法償還銀行流動(dòng)貸款，要求銀行拉長(zhǎng)還款期，以及把該筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)換成以資產(chǎn)抵押的固定貸款，即變相拖債。
至今，城投債務(wù)風(fēng)波還在持續(xù)蔓延。市場(chǎng)輿論認(rèn)為，未來兩年，即將進(jìn)入地方融資平臺(tái)還貸及違約的高峰期。
另一方面，近年來高速發(fā)展、占有巨額銀行貸款資源的鐵路尤其高鐵建設(shè)，也露出了可能出現(xiàn)巨額信貸債務(wù)難以償還的風(fēng)險(xiǎn)端倪。鐵道部負(fù)債有數(shù)萬(wàn)億之巨，正在面臨史無(wú)前例的雙重信任危機(jī)。
在7月27日召開的銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在談到鐵路貸款時(shí)表示，即便每年可以還60億左右的利息，那何年何月才能還得了一萬(wàn)多億的本金。尤其是，到2012年，鐵道部貸款本息會(huì)達(dá)2萬(wàn)億，而到“十二五”末，貸款本息更是有可能達(dá)到4萬(wàn)億之巨，如此之下，還本付息幾乎是個(gè)遙不可及的事。因此，劉明康表示非常擔(dān)心鐵道部貸款難還的風(fēng)險(xiǎn)，要給銀行拉響警報(bào)，要求下半年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真處理好鐵路系統(tǒng)貸款和公路建設(shè)貸款問題。

或可以說，2008年發(fā)生國(guó)際金融危機(jī)后，中國(guó)啟動(dòng)的“4萬(wàn)億”投資計(jì)劃，2009年、2010年大規(guī)模投放信貸，所涉及的一些資金所集中的行業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目投資，或所吸收的巨額貸款，正潛伏著可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)。一些信貸過于集中的行業(yè)領(lǐng)域，可能會(huì)因多項(xiàng)目貸款或巨額貸款無(wú)法按期償還而出現(xiàn)行業(yè)性信貸債務(wù)違約。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這些，無(wú)法不引以為慮。



民間借貸市場(chǎng)危機(jī)四伏
進(jìn)一步地，可能正潛伏的可能暴發(fā)或引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)之處，事實(shí)上不止于銀行大規(guī)模發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和地方融資平臺(tái)貸款及“鐵公基”貸款，還包括目前正火暴的信托和民間融資這些銀行體系外的金融借貸風(fēng)險(xiǎn)，其中尤以高利貸和擔(dān)保等民間融資為甚。
自去年來，隨著貨幣、信貸政策的逐步趨緊，資金供需間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，為從事高風(fēng)險(xiǎn)投資、高息借貸的民間借貸提供了更大的操作空間。比如，擔(dān)保公司付給所吸收的民間資金約18%-25%甚至更高的年息，遠(yuǎn)高出銀行一年期定期存款利率，吸引了大量社會(huì)資金流向擔(dān)保等民間借貸機(jī)構(gòu)。

除擔(dān)保公司外，諸多以投資管理、投資咨詢等名目出現(xiàn)的融資公司及典當(dāng)行、基金等民間借貸機(jī)構(gòu)，也紛紛加入了高利借貸的陣營(yíng)中，也將可能在風(fēng)險(xiǎn)之列。
有媒體報(bào)道稱，據(jù)推算，2009年，我國(guó)民間借貸規(guī)模約為7.3萬(wàn)億元左右。2010年的民間融資市場(chǎng)比2009年更活躍，2010年的民間借貸規(guī)模會(huì)更大。而今年的民間借貸市場(chǎng)，比2010年更為火暴……

民間借貸機(jī)構(gòu)的集資、吸存、高利放貸，由于其分散性、隱蔽性、難以統(tǒng)計(jì)性，無(wú)法有個(gè)完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，難以監(jiān)管，也不在監(jiān)管部門的監(jiān)管職責(zé)范圍內(nèi)，但實(shí)際上也很容易形成金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
6月份，廈門已經(jīng)有多家擔(dān)保公司相繼爆出高利貸爆發(fā)了巨額壞賬危機(jī)問題。如廈門融典融資擔(dān)保有限公司爆發(fā)了巨額壞賬危機(jī)，業(yè)現(xiàn)高達(dá)37億元的債務(wù)黑洞。

目前，在一度高利貸幾近瘋狂的江蘇泗洪縣，高利貸市場(chǎng)已經(jīng)崩盤，殘局難了。而就在之前不久，泗洪縣曾出現(xiàn)了“全民放高利貸”現(xiàn)象，民間融資規(guī)模約有20億元，貸款資金最終主要流向房地產(chǎn)開發(fā)，如今出現(xiàn)了“全民追債”現(xiàn)象。

至今，這種危機(jī)還在蔓延……

不可否認(rèn)，民間借貸市場(chǎng)已是危機(jī)四伏，潛伏金融風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)已成事實(shí)。因此，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，政府不能不繼續(xù)強(qiáng)化金融調(diào)控，堅(jiān)持穩(wěn)健（實(shí)際上是緊縮）的貨幣政策，打擊通貨膨脹，同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)信貸，抑制房地產(chǎn)投資需求和消費(fèi)需求，降低因物價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲而帶來的資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期和投資回報(bào)預(yù)期，以在遏制物價(jià)房?jī)r(jià)上漲、實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，降低出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，或?qū)⒊霈F(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能降低到最低程度。


調(diào)控繼續(xù)強(qiáng)化深化
事實(shí)上，剛剛進(jìn)入下半年的7月，中央政府就接連表態(tài)稱，繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，釋放強(qiáng)化宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)。

7月4日至11日,溫家寶總理先后召開四次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變,堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,穩(wěn)定通脹預(yù)期。堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落到實(shí)處,繼續(xù)抑制不合理的住房需求。

7月12日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé),各地要進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策。要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

7月20日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作。會(huì)議指出，要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理工作，進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。

7月22日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，下半年，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲。

可見，在不到20天的時(shí)間內(nèi)，決策層就接連召開了7次會(huì)議，會(huì)議一致性強(qiáng)調(diào)繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，部署如何強(qiáng)化、深化宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控。其中，7月20日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，所研究部署加強(qiáng)和改善土地調(diào)控等相關(guān)近期加強(qiáng)土地管理的工作，也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容之一。這是歷史罕見的，可見決策層在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控上的決心。

然后，緊接著，銀監(jiān)會(huì)和央行立即部署落實(shí)工作。
在7月27日召開的銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議上，劉明康指出，要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并強(qiáng)化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管。之前，5月底，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。近日有媒體報(bào)道，四大國(guó)有商業(yè)銀行，近期紛紛叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。可見，房地產(chǎn)信托融資更進(jìn)一步收緊。

7月31日至8月1日，在河南鄭州召開的中國(guó)人民銀行分支行行長(zhǎng)座談會(huì)上，透露出央行對(duì)國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)的最新判斷：通脹預(yù)期依然較強(qiáng)，穩(wěn)定物價(jià)的基礎(chǔ)還不牢固，一旦政策松動(dòng)就有反彈的可能。會(huì)議重申，堅(jiān)持把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持必要的政策力度。會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用利率、匯率、公開市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金率和宏觀審慎管理等工具組合，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏。按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

可見，至少在年內(nèi)，金融調(diào)控還將繼續(xù)，貨幣政策還將繼續(xù)從緊，還將繼續(xù)加息，信貸政策和房地產(chǎn)政策不會(huì)松動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強(qiáng)化、深化。

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