陳真誠(chéng)：兩塊短板嚴(yán)重影響房調(diào)效果
——8月份不會(huì)加息而會(huì)繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

文/陳真誠(chéng)
[導(dǎo)讀：打擊囤地不力，通脹預(yù)期繼續(xù)而加息過(guò)于保守，已成為房地產(chǎn)調(diào)控中的兩塊事實(shí)性“短板”。正是這兩塊“短板”的存在，并交互影響，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)調(diào)控效果…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

土地調(diào)控新信號(hào)
關(guān)于土地閑置囤積這個(gè)多年無(wú)解的老大難問(wèn)題，最近再次凸顯出來(lái)。
7月20日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)法督察，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理工作，進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，重啟土地整治，對(duì)土地管理使用了“加強(qiáng)和改善土地調(diào)控”的說(shuō)法，特別提出要推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變，不再完全市場(chǎng)化操作土地市場(chǎng)，意味著以后土地競(jìng)拍不完全是價(jià)高者得，釋放出土地調(diào)控的新信號(hào)。
這是調(diào)控房地產(chǎn)的新舉動(dòng)，意味著國(guó)務(wù)院強(qiáng)化調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度更加堅(jiān)決。

系列會(huì)議未提囤地二字
從溫家寶總理于7月4日至11日先后召開(kāi)四次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，到7月12日、7月20日溫家寶總理相繼兩次主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再到7月22日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，中央決策層接連發(fā)出繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，再次重申、強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的基本取向不變，堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，突出強(qiáng)調(diào)了明確在二三線城市實(shí)施限購(gòu)政策，并指出要進(jìn)一步完善土地調(diào)控政策，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。

可見(jiàn)，決策層繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控方向、實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策、堅(jiān)定不移地落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的基本取向不變，態(tài)度更堅(jiān)決。接下來(lái)，中央政府還將繼續(xù)深化、強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控。其中，無(wú)疑將包括深化、強(qiáng)化土地市場(chǎng)調(diào)控，也離開(kāi)不了土地市場(chǎng)調(diào)控。
只是，上述系列會(huì)議均未見(jiàn)“囤地”二字，沒(méi)有具體提及有關(guān)強(qiáng)化打擊土地囤積、閑置這個(gè)內(nèi)容。甚至，7月20日召開(kāi)的研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，也沒(méi)有具體提到如何進(jìn)一步落實(shí)整治土地政策、依法打擊閑置、囤積土地等問(wèn)題。而事實(shí)上，大量土地閑置、囤積，是土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所長(zhǎng)期存在的嚴(yán)重問(wèn)題之一。如何有效依然打擊土地閑置、囤積，是土地調(diào)控乃至整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控所需解決的關(guān)鍵問(wèn)題之一，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)調(diào)控最終成效。

土地市場(chǎng)畸形
今年以來(lái)，由于調(diào)控持續(xù)深入，信貸收緊，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)場(chǎng)前景不樂(lè)觀，拿地?zé)崆橄陆?，土地市?chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，再次底價(jià)或低價(jià)成交、流標(biāo)頻現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月全國(guó)土地流標(biāo)353塊，比去年同期增長(zhǎng)242%。
由于1-5月土地市場(chǎng)日漸低迷，居住用地供應(yīng)、成交宗數(shù)、地價(jià)、出讓金規(guī)模、溢價(jià)率、樓面價(jià)等同比、環(huán)比都大幅下降，意味著土地難賣，地價(jià)走低或至少難以再賣出高價(jià)，意味著地方政府的土地出讓收入大幅下滑，于是，地方政府們急了。再加上，中央政府要求加大保障性住房供地，強(qiáng)調(diào)完成年度供地計(jì)劃，于是，多個(gè)地方政府逆市行動(dòng)，高調(diào)宣稱要大規(guī)模推地賣地，紛紛加大力度推地賣地，接連暴出多地6月起將有大量土地集中上市的消息。

導(dǎo)致土地市場(chǎng)低迷的主要原因是，隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)預(yù)期及市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)異變，房屋銷售持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下降，而銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商融資難度加大。另一方面，目前地價(jià)依然過(guò)高，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。更何況不少開(kāi)發(fā)商手上囤積了不少土地，據(jù)報(bào)道10家大型開(kāi)發(fā)商手上開(kāi)發(fā)商已持有的土地儲(chǔ)備建筑面積至少為3.5億平方米。正因于此，在房地產(chǎn)預(yù)期和市場(chǎng)大勢(shì)已經(jīng)異變之下，開(kāi)發(fā)商陷入集體觀望，拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，缺乏拿地動(dòng)力。

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