（相關(guān)話題平面文章載2011年11月4日《生活新報(bào)》）

[導(dǎo)讀：房市已出現(xiàn)核心異變，其結(jié)果，有可能動(dòng)搖乃至催垮市場(chǎng)主流對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)與最終底位會(huì)建立在多高價(jià)位上的信心，導(dǎo)致市場(chǎng)瞬間加速裂變或加大市場(chǎng)瞬間加速裂變的力度、加快市場(chǎng)瞬間加速裂變的速度…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

降價(jià)潮還只是開(kāi)始
不出所料，在“金九”夢(mèng)碎之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“銀十”已經(jīng)泡湯！
剛剛過(guò)去的十月，從一線城市到二三線城市，乃至更低級(jí)城市，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言量?jī)r(jià)齊跌，而有些城市甚至跌得很慘。
十月，“量?jī)r(jià)齊跌”成為了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后結(jié)詞。整個(gè)十月份，北京商品房新房與二手房成交創(chuàng)下了3年來(lái)同期新低，成交量?jī)H為去年一半。在上海，十月，全市新建商品住宅成交量創(chuàng)今年月度成交第二個(gè)低位，與去年同期相比降幅超過(guò)60%。實(shí)際上，今年來(lái)，上海的月均房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)下了7年新低。在廣州，今年九月份的房地產(chǎn)成交量?jī)H為去年的一半，十月份的成交量?jī)H有去年同期的35%，暴跌了六成以上。在深圳，十月新建商品住宅成交面積九月份環(huán)比下跌17%，較去年同期同比下跌60%。眾所周知，在其他城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛也是非常冷，成交量也是大幅下跌。
而且，雖然開(kāi)發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價(jià)，但事實(shí)上，伴隨市場(chǎng)交易繼續(xù)冷清、成交量持續(xù)大幅度下降的是，房?jī)r(jià)下降更加明顯，更多地區(qū)、更多開(kāi)發(fā)商加入到了降價(jià)促銷的行列。從上海到北京、深圳、南京、成都、長(zhǎng)沙、天津，房?jī)r(jià)下降的消息此起彼伏，全國(guó)性房?jī)r(jià)降價(jià)潮已經(jīng)開(kāi)啟，正在全國(guó)洶涌，并大有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。
十月，北京房?jī)r(jià)成交均價(jià)較今年七至八月下降了6%，尤其通州已是一月下降一千元。從3月開(kāi)始，上海樓盤(pán)就開(kāi)始降價(jià)。最近，在幾個(gè)龍頭開(kāi)發(fā)商搶先大幅降價(jià)之后，諸多樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)，一些樓盤(pán)甚至達(dá)下降至到了原價(jià)的1/3。在廣州、深圳等城市，十月也是量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)變得日益明顯。
最近，從中海、碧桂園、保利到龍湖、招商、綠地、卓越、萬(wàn)科，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)接棒降價(jià)，一些大中開(kāi)發(fā)商領(lǐng)銜掀起了又一輪降價(jià)潮，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)下降幅度進(jìn)一步加大，一些樓盤(pán)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)快速跳水。上海、深圳、北京等地部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度部分達(dá)到30%-40%，上海一樓盤(pán)單價(jià)直降7000元。
尤其是，作為龍頭老大的萬(wàn)科，最近在北京、深圳、廣州、惠州、東莞等地的樓盤(pán)紛紛降價(jià)，不斷提高優(yōu)惠幅度，其在北京的項(xiàng)目單價(jià)直降了三千。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，由于萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)往往具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的示范效應(yīng)，會(huì)被更多開(kāi)發(fā)商模仿。而萬(wàn)科預(yù)期預(yù)期房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下探，這意味著萬(wàn)科還可能繼續(xù)在更多地區(qū)更大范圍內(nèi)繼續(xù)降價(jià)，并可能加大降價(jià)幅度。
市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)前的降價(jià)潮還只是開(kāi)始，接下來(lái)，房?jī)r(jià)下降將日益明顯，中小開(kāi)發(fā)商無(wú)疑將跟風(fēng)跳水降價(jià)。也就是說(shuō)，將有更多地區(qū)更多開(kāi)發(fā)商陸續(xù)加入到降價(jià)陣營(yíng)，并可能加大降價(jià)幅度。
 

供大于求問(wèn)題日益暴出
另一方面，在目前量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的問(wèn)題日益暴露了出來(lái)。
有數(shù)據(jù)顯示，截至9月31日，144家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬(wàn)億，較去年同期的0.86萬(wàn)億大幅上漲41.86%，積壓跡象明顯。其中，“萬(wàn)保金招”四大龍頭的合計(jì)庫(kù)存為4523億元，同比增長(zhǎng)47%，環(huán)比增長(zhǎng)8%。其中，萬(wàn)科存貨三季度已增至1926億，同比增長(zhǎng)約57%。
眾所周知，一些中小開(kāi)發(fā)商也面臨著賣房日難積壓日增問(wèn)題，滯銷已是全國(guó)性市場(chǎng)共性問(wèn)題，在北京、上海等一線城市，目前其關(guān)于積壓的問(wèn)題在輿論上被集中關(guān)注。在北京，目前庫(kù)存已達(dá)到了12萬(wàn)套，即使不再新增供應(yīng)、按照目前去庫(kù)存化速度，消化這些庫(kù)存也需要兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。而其實(shí)，在一些非一線城市，供大于求的問(wèn)題更嚴(yán)重，潛伏的危機(jī)更大，只是被輿論關(guān)注得少而已。
而且，與成交量持續(xù)大幅下降、滯銷積壓嚴(yán)重相伴隨的是，各地還將陸續(xù)有大量新增供應(yīng)上市，將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)供大于求的矛盾，促使市場(chǎng)進(jìn)一步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。如北京，到年底，計(jì)劃入市的項(xiàng)目高達(dá)60個(gè)，其中純新盤(pán)項(xiàng)目有33個(gè)。在上海，與今年月均銷售面積創(chuàng)7年新低的同時(shí)，竣工面積大增五成。
此外，一些開(kāi)發(fā)商也將加大推出新房源上市的力度。如萬(wàn)科，在深圳，上半年只有四個(gè)項(xiàng)目在銷售，而下半年推出的房源高達(dá)11個(gè)。
可見(jiàn)，供大于求已成事實(shí)，這個(gè)問(wèn)題需要行業(yè)直面，并采取積極措施，而不是回避，或裝著不知道、沒(méi)看見(jiàn)，因接下來(lái)，調(diào)控政策還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續(xù)低迷，供大于求的問(wèn)題還將加劇。

調(diào)控放松只是膩想
10月底以來(lái)，在成交大幅下降、房?jī)r(jià)慢慢下跌的同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能放松的聲音也開(kāi)始出現(xiàn)。然而，事實(shí)證明那只是一些人的膩想。
事實(shí)上，繼前不久佛山的調(diào)控松動(dòng)政策朝生暮死之后，正當(dāng)一些人對(duì)調(diào)控走向心存疑慮之時(shí)，10月31日深夜，珠海再出限購(gòu)令，并且限價(jià)。在當(dāng)下，這是個(gè)重要信號(hào)，說(shuō)明中央政府不允許地方放松調(diào)控，對(duì)繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度很堅(jiān)決。繼9月撰文提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”后，10月29日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。
不久前，為促進(jìn)銀行加大對(duì)小微實(shí)體企業(yè)發(fā)放信貸，國(guó)務(wù)院表示適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)政策，結(jié)果被一些輿論曲解成政府將松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這次國(guó)務(wù)院的表態(tài)，重申對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，及時(shí)消除了輿論誤導(dǎo)，直接迎擊了房地產(chǎn)調(diào)控政策“放松論”，傳遞出繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控、房?jī)r(jià)調(diào)控不成功絕不罷休的決心。這種形勢(shì)之下，無(wú)疑會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商放棄對(duì)市場(chǎng)的觀望、對(duì)政府松動(dòng)調(diào)控的期望，加大推盤(pán)上市、促銷的力度，甚至是直接加入直接降價(jià)的陣營(yíng)，或加大降價(jià)促銷的力度。
 

房市已出現(xiàn)核心異變
可以看出，市場(chǎng)持續(xù)低迷，已經(jīng)供大于求，量?jī)r(jià)齊跌，而中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，調(diào)控政策不松動(dòng)，將促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)，改變了市場(chǎng)主流預(yù)期，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了核心異變。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從之前被許多人所渲染的將長(zhǎng)時(shí)間地供不應(yīng)求異變?yōu)楣┐笥谇?，因之由賣方市場(chǎng)異變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)核心異變，或?qū)㈩嵏仓霸S多人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和土地市場(chǎng)的判斷，反思對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及其未來(lái)走勢(shì)大勢(shì)的判斷，重估房地產(chǎn)作為投資品在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的投資價(jià)值，并最終影響公眾參與房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣活動(dòng)的行為——該入市或是遠(yuǎn)離？該持有或是拋售？本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這些，無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，或加大市場(chǎng)向下回調(diào)的幅度，加快市場(chǎng)向下回調(diào)的速度，甚至還可能延長(zhǎng)市場(chǎng)向下回調(diào)的周期。
而且，這種核心異變及其影響將可能是深遠(yuǎn)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從供不應(yīng)求異變?yōu)楣┐笥谇?，由賣方市場(chǎng)異變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，這是基于許多人尤其一些經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)人士所強(qiáng)調(diào)的供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)規(guī)律這些理論基礎(chǔ)上的異變，往往具有更大更遠(yuǎn)的影響力和關(guān)聯(lián)作用，或能推翻之前許多人祭出的諸多經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)研判以及公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所已形成的現(xiàn)象認(rèn)知或既存理念和投資價(jià)值判斷、機(jī)會(huì)判斷、房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，打破之前已經(jīng)被許多人無(wú)數(shù)次渲染、強(qiáng)調(diào)的神話。
而其實(shí)，更應(yīng)該看到的是，另一個(gè)核心異變也已經(jīng)出現(xiàn)，那就是市場(chǎng)主體心態(tài)已經(jīng)異變。這就是說(shuō)，時(shí)至今日，越來(lái)越多的人，已從之前不相信調(diào)控會(huì)成功、不相信房?jī)r(jià)會(huì)下降陸續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)椴幌嘈欧績(jī)r(jià)不下降。而這個(gè)核心異變，可能導(dǎo)致更多消費(fèi)者因目前房?jī)r(jià)過(guò)高、預(yù)期下降而繼續(xù)觀望乃至棄購(gòu)，而這可能會(huì)加大開(kāi)發(fā)商賣房的難度，促使市場(chǎng)供大于求的問(wèn)題進(jìn)一步暴露。
應(yīng)該看得出來(lái)，市場(chǎng)主體心態(tài)已經(jīng)異變這個(gè)核心異變，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，甚至可能比供求異變及由買(mǎi)賣雙方方市場(chǎng)地位異變這個(gè)核心異變更大更為至關(guān)重要。這是因?yàn)?，這個(gè)核心異變，不但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也將可能是深遠(yuǎn)的，而且可能是直接的，即時(shí)的，為普通百姓所能看得見(jiàn)的，可能將加劇市場(chǎng)買(mǎi)方的觀望乃至棄購(gòu)、遠(yuǎn)離市場(chǎng)的心態(tài)與行為和賣方的拋售或減持心態(tài)與行為，并使各個(gè)體行為因?yàn)閭€(gè)體數(shù)量龐大且日益增加而產(chǎn)生快速的積聚效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)。其結(jié)果，與前一核心異變的效果相疊加、累計(jì)，有可能動(dòng)搖乃至催垮市場(chǎng)主流對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)與最終底位會(huì)建立在多高價(jià)位上的信心，導(dǎo)致市場(chǎng)瞬間加速裂變或加大市場(chǎng)瞬間加速裂變的力度、加快市場(chǎng)瞬間加速裂變的速度。進(jìn)而，可能成為導(dǎo)致可能快速加大房?jī)r(jià)下降幅度、加快房?jī)r(jià)下降速度的發(fā)酵元素，導(dǎo)致或衍生其后系列問(wèn)題出現(xiàn)或加大其后系列問(wèn)題出現(xiàn)的可能，成為第一塊倒下的多米諾骨牌出現(xiàn)可能多米諾骨牌。
無(wú)疑，種種這些，都是市場(chǎng)當(dāng)下所需要及時(shí)采取措施預(yù)防或應(yīng)對(duì)的，以不至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)的震蕩過(guò)大過(guò)強(qiáng)。
同樣，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情勢(shì)、未來(lái)趨勢(shì)和或?qū)⒊霈F(xiàn)的可能性，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)的核心異變及其可能產(chǎn)生的后果或?qū)е碌奈磥?lái)進(jìn)一步變局，對(duì)于開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極面對(duì)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)問(wèn)題，采取積極有效的措施來(lái)促進(jìn)銷售，而且可以說(shuō)事不宜遲。
一個(gè)道理很簡(jiǎn)單，在逃離危機(jī)的競(jìng)跑中，往往跑得快的能得益，跑得慢的要吃虧。

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