“復(fù)星系”下的地產(chǎn)旗艦終于邁出了全國(guó)擴(kuò)張的實(shí)質(zhì)性步伐，但它的動(dòng)作是不是有點(diǎn)晚 

　　站在復(fù)地集團(tuán)總裁范偉辦公室的落地窗邊往外看去，第一眼見(jiàn)到的就是高達(dá)468米的上海標(biāo)志性建筑東方明珠電視塔。自上個(gè)世紀(jì)90年代末以來(lái)，矗立在黃浦江邊的這座高塔，激發(fā)了無(wú)數(shù)商業(yè)精英的雄心壯志。但對(duì)于36歲的范偉來(lái)說(shuō)，今天的這一切突然變得似乎不是那么有吸引力了。 

　　僅僅一年前，全國(guó)最大的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)之一復(fù)星實(shí)業(yè)旗下的地產(chǎn)旗艦復(fù)地集團(tuán)（2337.HK）看起來(lái)還如日中天。2004年銷售額23.84億元人民幣，同比2003年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)9.2%，毛利率高達(dá)44.34%。雖然還不能與全國(guó)擴(kuò)張的順馳（95億元）、萬(wàn)科（77億元）同日而語(yǔ)，但復(fù)地已經(jīng)成為上海本地房地產(chǎn)商之前三甲。 

　　但“511”之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變冷，今年上半年，市場(chǎng)銷售面積僅增長(zhǎng)4.7%，比去年同期減少9.5%。5、6、7三個(gè)月，市場(chǎng)則幾乎處于銷售停滯的窘境，接近80%的業(yè)務(wù)都集中在上海主戰(zhàn)場(chǎng)的復(fù)地，壓力不難想像。上半年，復(fù)地營(yíng)業(yè)額跌至6.08億元人民幣，比去年同期下降27.26%。從二季度開(kāi)始的房?jī)r(jià)回落，復(fù)地顯然也未能置身事外。范偉承認(rèn)：“即使降價(jià)15%，也不能對(duì)銷售產(chǎn)生質(zhì)的影響。” 

　　坐以待斃顯然不是辦法。9月15日，天津，復(fù)地集團(tuán)以5.1億元競(jìng)拍獲得天津最大爛尾樓項(xiàng)目——北洋大廈。再往前推，5月23日，重慶，復(fù)地集團(tuán)以2.45億元收購(gòu)重慶潤(rùn)江置業(yè)，獲得一塊498.7畝的居住及商業(yè)用地項(xiàng)目。5月11日，北京，復(fù)地以逾9.2億元通過(guò)收購(gòu)股權(quán)、擔(dān)保償還債務(wù)的方式，獲得北京柏宏公司的兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。4月30日，海南，復(fù)地分別以1294萬(wàn)元和6000萬(wàn)元收購(gòu)海南華僑會(huì)館和新世界公司兩家公司股權(quán)，獲得項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。3月7日，無(wú)錫，復(fù)地繼2004年9月以2.84億元獲得無(wú)錫四塊土地后，再次通過(guò)掛牌方式以7079萬(wàn)元競(jìng)得一塊住宅用地。……個(gè)中原因，范偉并不諱言?！胺康禺a(chǎn)新政直接催化了復(fù)地離開(kāi)上海、異地拓展的強(qiáng)烈愿望?！?nbsp;

　　面臨“突圍”任務(wù)的不僅僅是復(fù)地，綠地、大華等上海本土房地產(chǎn)商都已經(jīng)開(kāi)始了在環(huán)渤海、二線城市設(shè)點(diǎn)布子。但業(yè)界的目光仍然聚焦在范偉身上，這個(gè)外表謙和文氣，從銷售代理一步步做到總裁的浙籍商人，常常會(huì)有一些引領(lǐng)潮流的“驚人之舉”。當(dāng)其他房地產(chǎn)公司還在“賣大白菜一樣賣房子”的時(shí)候，復(fù)地率先在香港上市了；當(dāng)眾多房地產(chǎn)公司還一味依賴銀行貸款時(shí)，復(fù)地又找到了摩根斯坦利和ING荷蘭國(guó)際等旗下的海外基金作為合作伙伴。 

　　出身生物遺傳學(xué)學(xué)士的范偉，將如何帶領(lǐng)公司從“生物鏈”的群居底層突圍？ 

　　擺脫上海誘惑 

　　像國(guó)內(nèi)很多大型房地產(chǎn)公司一樣，復(fù)地在土地開(kāi)始公開(kāi)“招拍掛”的2002年開(kāi)始了全國(guó)擴(kuò)張，但是，直至2004年，復(fù)地剛剛建立第一個(gè)總部之外的區(qū)域總部（華北區(qū)域），上海本地項(xiàng)目的占比仍舊接近80%，占絕對(duì)比重。不忍驟離上海的原因不言自明：上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)太好了?！?004年以前，上海房地產(chǎn)商想的就是怎么迅速建成開(kāi)盤，因?yàn)橹灰挥蟹孔映鰜?lái)，立即搶光了?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)代理行總經(jīng)理說(shuō)。最好的例證是，復(fù)地的樓盤自1994年來(lái)預(yù)售率就沒(méi)有低過(guò)97.5%。。 

　　在“511”文件出臺(tái)之前，經(jīng)?？梢钥吹椒秱ピ诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，“上海以外有很多機(jī)會(huì)，復(fù)地要抵制住誘惑?！睂?duì)此，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)歷公衍奎的評(píng)價(jià)是：“復(fù)地的問(wèn)題恰恰是不能抵制住上海本地的誘惑?！?nbsp;

　　“不過(guò)，復(fù)地從2004年開(kāi)始，就已經(jīng)意識(shí)到僅僅依靠上海一個(gè)城市的風(fēng)險(xiǎn)?！狈秱ジ嬖V《中國(guó)企業(yè)家》，從2004年到2005年一季度，在上海很難找到合適的地，“除了今年1月以3600萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)上海鼎奮60%股權(quán)，增加10萬(wàn)平方米的“高福坊”項(xiàng)目，其他的土地價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的承受能力?！?nbsp;

　　此后便是前文所述復(fù)地在上海以外的一系列動(dòng)作。經(jīng)過(guò)2005年上半年范偉的頻繁外地出差簽約，復(fù)地的土地儲(chǔ)備增加了128.3萬(wàn)平方米，其中上海以外的新增土地儲(chǔ)備高達(dá)95.12%。在今年上半年復(fù)地25個(gè)開(kāi)工項(xiàng)目中，上海以外的項(xiàng)目占到45.59%，新開(kāi)工項(xiàng)目的這個(gè)比例是55.68%。范偉預(yù)想的“三大戰(zhàn)略圈”初現(xiàn)輪廓：首先，以上海、北京為代表的一線城市是核心目標(biāo)。第二是區(qū)域中心城市，比如重慶、武漢、西安等；第三是長(zhǎng)三角區(qū)域帶，比如以上海為中心輻射的南京、無(wú)錫等城市。 

　　2004年5月成立的復(fù)地華北區(qū)域公司無(wú)疑是復(fù)地走出上海最重要的一步?！氨本┦欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的兵家必爭(zhēng)之地?！狈秱フf(shuō)。然而，在這個(gè)房地產(chǎn)商臥虎藏龍的市場(chǎng)，只擁有5個(gè)項(xiàng)目的新人復(fù)地要立起自己的名號(hào)并非易事。 

　　“產(chǎn)品位置的差異化?！狈秱フf(shuō)這是多年來(lái)聚焦于中高檔住宅產(chǎn)品的復(fù)地的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同樣的，范偉認(rèn)為這種競(jìng)爭(zhēng)力能夠讓復(fù)地在北京站穩(wěn)腳跟?！氨热缯f(shuō)PekkingHouse這個(gè)項(xiàng)目，復(fù)地是通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的方式獲得的。為什么要收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目？就是因?yàn)樵诒本〇|三環(huán)和東四環(huán)之間，你不可能再找到低密度連排別墅了?！币荒甓嗟臅r(shí)間，復(fù)地華北區(qū)域公司總經(jīng)理張春華看了近300個(gè)項(xiàng)目，但是選中的項(xiàng)目只手可數(shù)，可見(jiàn)復(fù)地對(duì)于項(xiàng)目極其“嚴(yán)苛”的要求。 

　　在長(zhǎng)三角和二線城市，復(fù)地對(duì)于進(jìn)入城市的人口、GDP、人均可支配收入都有剛性要求。雖然具體數(shù)字各有不同，但是復(fù)地進(jìn)入的城市的共性是，市場(chǎng)容量大。以無(wú)錫為例，無(wú)錫將在2005年至2007年三年中，新增主城區(qū)住宅建設(shè)面積1230萬(wàn)平方米。復(fù)地進(jìn)入的惠山地區(qū)，將成為無(wú)錫第二個(gè)市中心。目前，萬(wàn)科、順馳、綠地等知名開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)進(jìn)入無(wú)錫。 

　　“進(jìn)入的城市越大，市場(chǎng)越大，企業(yè)分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小?！比A高萊斯公衍奎認(rèn)為這是很多大型房地產(chǎn)企業(yè)扎堆兒進(jìn)入某些二線城市的原因。范偉對(duì)這一觀點(diǎn)表示認(rèn)同：“競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，市場(chǎng)成長(zhǎng)空間也大，就看對(duì)自己的產(chǎn)品是否有信心了?！?nbsp;

　　與其他房企一起擠入的，還有在最近一兩年內(nèi)加速升溫的天津。與以往不同的是，復(fù)地進(jìn)入天津一石二鳥(niǎo)，除了進(jìn)入環(huán)渤海的重要城市，還進(jìn)入一個(gè)以前從未進(jìn)入的領(lǐng)域：商業(yè)地產(chǎn)。9月15日，復(fù)地以高于5億元底價(jià)1100萬(wàn)元的價(jià)格，競(jìng)拍獲得天津北洋大廈在建工程。加之7000萬(wàn)元的土地出讓金和其他配套建造費(fèi)用，業(yè)內(nèi)人士估算北洋鋼鐵大廈全部建成總計(jì)需人民幣12億元。 

　　“如果資產(chǎn)規(guī)模只有10個(gè)億，拿出3-5個(gè)億來(lái)持有物業(yè)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。”談到進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，范偉祭出的是香港新鴻基地產(chǎn)的例子。 

　　“新鴻基1973年上市，此后的10年都是以開(kāi)發(fā)銷售作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。1983年開(kāi)始持有物業(yè)，然后慢慢擴(kuò)大持有物業(yè)的比例。為什么會(huì)這么做呢？這是資產(chǎn)規(guī)模的要求。公司規(guī)模擴(kuò)大之后，就要權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益。投資物業(yè)的特點(diǎn)就是收入相對(duì)穩(wěn)定。能夠?yàn)樯鲜泄咎峁┓€(wěn)定的收益。”作為國(guó)內(nèi)僅有幾家在香港成功上市的地產(chǎn)企業(yè)，復(fù)地借機(jī)在資產(chǎn)規(guī)模上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)了距離，也有精力和野心去借鑒其他上市地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。5月11日，復(fù)地收購(gòu)北京柏宏時(shí)所取得物業(yè)之一，是一幢位于CBD的寫字樓物業(yè)。據(jù)范偉介紹，復(fù)地將可能只租不售，以做長(zhǎng)期回報(bào)。 

　　變現(xiàn)通道的增加也是復(fù)地選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的重要原因?！耙郧俺钟幸粋€(gè)投資物業(yè)，要么是收租，要么是拆散出售?，F(xiàn)在REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的出現(xiàn)給出了新的可能，或者打包上市，或者整體出售給外資，都并非難事?！绷硗?，范偉向《中國(guó)企業(yè)家》介紹，“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行已經(jīng)開(kāi)始向有穩(wěn)定租金收入的物業(yè)提供長(zhǎng)期貸款。如果投資物業(yè)的回報(bào)能夠達(dá)到10%，通過(guò)銀行杠桿放大回報(bào)率，對(duì)于自有資金相當(dāng)于翻倍的回報(bào)?！?nbsp;

　　“穩(wěn)健”，是“復(fù)星系”掌門人復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌對(duì)范偉的評(píng)語(yǔ)。萬(wàn)科的原則是超過(guò)25%利潤(rùn)率的項(xiàng)目不做，由范偉操盤的復(fù)地的原則則是，在公司內(nèi)部將負(fù)債率控制在不超過(guò)30%。事實(shí)上，上市之后，復(fù)地的凈資產(chǎn)負(fù)債率還從未超過(guò)15%，總資產(chǎn)負(fù)債率比一貫以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科還要低，不到50%。 

　　預(yù)埋資金管道 

　　全國(guó)擴(kuò)張、商業(yè)地產(chǎn)，范偉的戰(zhàn)略調(diào)整，都是需要大資金的動(dòng)作。越是在銷售冷清、銀行惜貸的房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，越是弱肉強(qiáng)食、優(yōu)勝劣汰到來(lái)的時(shí)候。復(fù)地能否從“第二軍團(tuán)”中脫穎而出呢？ 

　　2月24日，復(fù)地通過(guò)摩根士丹利配售1.46億股新股，融資約4.05億元港幣。這是2004年2月6日復(fù)地在香港聯(lián)交所IPO融資15億元之后，第二次在資本市場(chǎng)上獲得資金支持?！霸谫Y本市場(chǎng)還不能認(rèn)可中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的時(shí)候上市，用2元多的價(jià)格買走我們認(rèn)為將來(lái)能價(jià)值20多元的公司股票，我們也覺(jué)得不值得。但是，如果我們不上市，不能獲得資本市場(chǎng)的支持，我們可能永遠(yuǎn)也達(dá)不到價(jià)值20多元的價(jià)值?！辈还苓@是不是范偉的真心話，但眼下復(fù)地的股價(jià)仍然在2.5港元左右的區(qū)間徘徊。這迫使他即便做“虧本生意”也要盡快讓業(yè)務(wù)升級(jí)。 

　　除了股權(quán)融資，復(fù)地最得意的當(dāng)屬與國(guó)際房地產(chǎn)基金的合作。 

　　8月15日，復(fù)地集團(tuán)與荷蘭國(guó)際ING房地產(chǎn)基金簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。ING荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)亞太區(qū)總裁RobertLie表示：“荷蘭國(guó)際與復(fù)地集團(tuán)的合作關(guān)系將緊密而長(zhǎng)遠(yuǎn)。”這并不是一句空話，當(dāng)日，荷蘭國(guó)際ING與復(fù)地共同投資6億元，打造虹口“復(fù)城國(guó)際”。 

　　大筆資金投入源于對(duì)復(fù)地這個(gè)合作伙伴的信任。雙方于2004年首次合作開(kāi)發(fā)的松江復(fù)地香堤苑，已于2004年底提前完成銷售目標(biāo)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，今年4月，荷蘭國(guó)際將所持股份套現(xiàn)，凈賺1814.11萬(wàn)元，投資近一年的回報(bào)率可能高達(dá)140%。 

　　“其實(shí)ING來(lái)到上海的時(shí)候，接觸的企業(yè)很多。其中可能只有復(fù)地比較積極主動(dòng)。那個(gè)時(shí)候大家都不缺錢，也不愿意把利潤(rùn)分給海外投資者。我們的想法是，融資管道要提前鋪好，寧可備而不用，不要資金緊張的時(shí)候投告無(wú)門?！狈秱フf(shuō)。在2005年的上海，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)再冀望臨時(shí)從海外房地產(chǎn)基金那里獲得資金支持，已經(jīng)為時(shí)已晚。 

　　當(dāng)然，為了贏得海外資本的青睞，范偉沒(méi)有少下工夫。以前范偉的外語(yǔ)一直是個(gè)弱項(xiàng)，直到要到香港上市，才臨時(shí)開(kāi)始‘惡補(bǔ)’。在經(jīng)歷了機(jī)構(gòu)投資者一輪輪的“拷問(wèn)”之后，現(xiàn)在在談判桌上，范偉已經(jīng)基本可以聽(tīng)懂“老外”在說(shuō)什么。“我和基金合作，和公司上市有很大的關(guān)系，當(dāng)時(shí)通過(guò)接觸各個(gè)投資銀行和中介機(jī)構(gòu)，我看到了墨西哥和美國(guó)的房地產(chǎn)商是如何運(yùn)作的，我還知道歐洲、美國(guó)甚至印度的房地產(chǎn)商是如何運(yùn)作的。這是國(guó)內(nèi)一些企業(yè)通過(guò)找資料也不可能學(xué)到的?！?nbsp;

　　此外，復(fù)地在國(guó)內(nèi)的融資渠道也相當(dāng)順暢。8月，復(fù)地宣布，將通過(guò)中信信托為北京西單佳慧項(xiàng)目募集資金2億元。這是繼去年參股項(xiàng)目玉泉新城發(fā)行信托計(jì)劃后，復(fù)地集團(tuán)再度牽手信托。7月，在全國(guó)銀行齊心對(duì)房地產(chǎn)商惜貸的時(shí)節(jié)，復(fù)地與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽定了“銀企合作協(xié)議”，協(xié)議明確：雙方在今后3年內(nèi)，在授信、開(kāi)發(fā)貸款、樓宇按揭、現(xiàn)金管理等方面將進(jìn)行全方位的長(zhǎng)期合作。多種融資途徑的開(kāi)拓，讓復(fù)地可以在市場(chǎng)“冬天”也從容布局。 

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)最近熱炒的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）概念，范偉反而保持冷靜：“REITs只有凈利潤(rùn)率保持在6％以上，香港資本市場(chǎng)才比較能認(rèn)可，但這意味著要做到毛利潤(rùn)率12％以上，稅后利潤(rùn)率6％以上，這對(duì)任何一個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都是比較困難的，所以，我們一直還在觀望階段。” 

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