去年年底，在物業(yè)稅試點(diǎn)從“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”、物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息滿天飛的時(shí)候，我在《上海證券報(bào)》撰文指出：“即使物業(yè)稅已經(jīng)進(jìn)入立法計(jì)劃，物業(yè)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右。物業(yè)稅不可能在2008年就開(kāi)征。”

　　最新的報(bào)道證實(shí)了筆者的判斷。1月15日，有媒體引用國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人的話說(shuō)，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開(kāi)征。報(bào)道稱：“上述國(guó)稅總局高層官員透露，開(kāi)征的大概時(shí)間在2010年－2015年間。這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。”

　　物業(yè)稅推遲開(kāi)征是由諸多原因造成的。物業(yè)稅開(kāi)征絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并過(guò)程，而直接決定著諸多現(xiàn)實(shí)狀況的變革。當(dāng)然，具體的準(zhǔn)備工作也是一個(gè)方面，比如，物業(yè)稅稅基、稅率該如何確定？稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定？等等問(wèn)題，都須加以明確。從操作層面來(lái)看，我國(guó)目前還沒(méi)有很成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)——目前我國(guó)的評(píng)估師也僅1萬(wàn)人左右，根本無(wú)法完成眾多房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。但這些還不足以推遲物業(yè)稅的出臺(tái)，對(duì)物業(yè)稅構(gòu)成最大阻礙的實(shí)際上是土地出讓金問(wèn)題。

　　目前，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題存在著兩大爭(zhēng)鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納。但是，這一設(shè)計(jì)遭到了地方政府的反對(duì)。目前土地出讓金繳納制度要求開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清，如果物業(yè)稅把土地出讓金分?jǐn)偫U納，就可能導(dǎo)致城市建設(shè)資金吃緊。按照某些政府官員的話說(shuō)：“每年收上來(lái)的物業(yè)稅，可能僅夠城市維護(hù)之用。”

　　另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，而把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收。但是，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，住房?jī)r(jià)格不僅不會(huì)因物業(yè)稅的開(kāi)征而降低，還可能由于兩大因素的推動(dòng)而上漲：

　　一、地方政府通過(guò)抬高地價(jià)獲取更多財(cái)政收入，同時(shí)，地價(jià)的抬高推動(dòng)房?jī)r(jià)升值，而物業(yè)稅恰是針對(duì)房產(chǎn)升值設(shè)計(jì)的稅種，這樣，房?jī)r(jià)的上漲又能讓地方政府征收更多的物業(yè)稅。地方政府等于雙向獲利，它就會(huì)產(chǎn)生更強(qiáng)烈的抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)的沖動(dòng)——在現(xiàn)行的土地供應(yīng)模式下，政府作為土地的唯一供應(yīng)者，它是完全可以操縱地價(jià)的。這無(wú)疑將進(jìn)一步加大樓市調(diào)控難度，惡化民生。

　　二、目前存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)甚至比“明媒正娶”的稅收還多，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，達(dá)上百種之多，其中的相當(dāng)一部分收費(fèi)與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業(yè)稅之中，就意味著，這些收費(fèi)所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在，而這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能提高，最終還將被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。如此一來(lái)，物業(yè)稅實(shí)際上就變成了一種新增稅種，而非對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種整合，房?jī)r(jià)無(wú)疑也將因此而繼續(xù)上漲。

　　這種制度設(shè)計(jì)顯然很難得到民眾的支持。于是，矛盾就產(chǎn)生了。物業(yè)稅的設(shè)計(jì)到底屈從于地方政府的意愿還是順應(yīng)民意？這種利益博弈的最終結(jié)局或?qū)Q定物業(yè)稅的命運(yùn)。

　　筆者認(rèn)為，鑒于中國(guó)國(guó)情，把土地出讓金納入物業(yè)稅不僅是最佳選擇，也是唯一選擇。其一，只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中，才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng)。由于不能通過(guò)出讓土地一次性獲得收入，地方政府就不能寅吃卯糧，他們將不得不提高服務(wù)，提高資金使用效率，通過(guò)改善公共建設(shè)換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。事實(shí)上，這也是各國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的初衷。其二，如果把土地出讓金剔除，物業(yè)稅稅率將變得非常低，而征收成本則不變，這意味著，征收成本在某些地方有可能接近甚至超過(guò)物業(yè)稅，從而，使物業(yè)稅的開(kāi)征變得毫無(wú)意義。其三，只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中，才能抑制地方政府的賣地沖動(dòng)，才能促使調(diào)控措施見(jiàn)效，也才能防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步失控，住房這一民生問(wèn)題進(jìn)一步惡化。

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