存在已有十年之久的"小產(chǎn)權房"近年來成為了政府和社會關注的焦點,其能否轉正成為關注焦點。政府態(tài)度仍以國務院常務工作會議中強調(diào)的"城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權房',單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)"為準。但隨后一些媒體又爆出國土資源部官員稱對于一些已經(jīng)形成一定規(guī)模、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權房,可以考慮讓其補齊手續(xù)后轉為合法。盡管有關方面馬上辟謠,但社會和政府對這一問題的態(tài)度分歧明顯。

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　　所謂小產(chǎn)權房就是泛指那些地處城郊、實際是鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至村委會在集體土地上開發(fā)、沒有國家產(chǎn)權證的"集體房",這類房屋不用繳納土地出讓金和其他稅費,也不能辦理土地使用證和預售許可證,它的競爭優(yōu)勢在于它那大大低于同類房產(chǎn)的價格。低價的來源正是由于其產(chǎn)權的"小",有人認為小產(chǎn)權房因為不能辦理兩證、得不到法律承認,所以小產(chǎn)權實際上是沒產(chǎn)權。這種觀點沒有搞清楚產(chǎn)權的真正含義,根據(jù)產(chǎn)權理論:產(chǎn)權是一組權利,可分解所有權、使用權、占有權、處置權和收益權。在這里,小產(chǎn)權房擁有大部分產(chǎn)權,所缺少的僅僅是部分處置權,也就是轉讓的權利。其價格的優(yōu)勢也是來自于轉讓權利的缺失,房地產(chǎn)市場的需求可分解為消費性需求和投資性需求,小產(chǎn)權房可滿足大部分對象的消費性需求,而對投資性需求卻不能滿足。價格是由供需雙方?jīng)Q定的,剝離了投資性需求的小產(chǎn)權房價格自然較低,其巨大差價也暴露了我國房地產(chǎn)市場上投機的泡沫。

　　小產(chǎn)權房蠶食我國本就不多的耕地面積——這是近來流行的觀點。耕地的確需要保護,但以耕地減少為由打擊小產(chǎn)權房未免牽強,首先,村民是集體土地的所有者,他們對自己的土地最為關心。與地方政府的征地行為相比,農(nóng)民對將自己的土地出賣的行為更為謹慎,對自身的風險考慮更多。其次,國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史曾對媒體表示:"從涉及違法的用地面積來看,非法批地的案件,占用涉及土地面積的80%,主要是地方政府和涉及政府為違法主體的案件。"將耕地面積減少的責任推到小產(chǎn)權房和農(nóng)民身上是一種推卸責任的說法。第三,可以看到,因為小產(chǎn)權房流轉的困難,大多數(shù)人購買小產(chǎn)權房是為了自用。住房的需求與耕地的保護都是社會的基本需求,都應得到滿足。

　　利益決定立場,立場決定觀點。那么小產(chǎn)權房到底觸動了誰的利益呢?首先當然是開發(fā)商,地處郊區(qū)的小產(chǎn)權房分流出一部分本屬商品房的購買者。消費性需求是房價的基礎,投資性需求是房價上漲的推手,而消費性需求的流失對房價的打擊是致命的。其次,一些城市政府也是小產(chǎn)權房事件中的利益受損者。小產(chǎn)權房明顯的減少了政府土地出讓金和相關稅費的收入,即使在事后補繳,木已成舟的小產(chǎn)權房所能繳納的土地出讓金豈是多家競價形成的"招、拍、掛"價格所能比擬的。第三,對于已經(jīng)購買商品房的消費者而言,小產(chǎn)權房的存在對他們的確是一種不公平。

　　改革進入了第三十個年頭,已經(jīng)沒有哪一項政策的推出能給全民帶來帕累托改進似的福利增長。每一項政策都會觸動某些人的既得利益,社會基本秩序和道德的穩(wěn)定是政府制定政策的前提,畢竟"富者連田阡陌,貧者無立錐之地"是哪個社會都不愿看到的。

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