2007年年末,在推出"雙限雙競(jìng)"政策一年之后,全國(guó)第一例公開銷售的限價(jià)房在歡呼和質(zhì)疑聲中粉墨登場(chǎng)。這一新的政策能否獲得良好的效果呢?時(shí)間當(dāng)然會(huì)給我們答案,但那要付出時(shí)間的代價(jià),我們不妨先從理論上進(jìn)行推測(cè)。

　　在我國(guó)百姓評(píng)選出的"新三座大山"——教育、醫(yī)療、住房中,住房供給制度的改革是市場(chǎng)化程度最高的。但商品房的價(jià)格卻節(jié)節(jié)攀升進(jìn)而達(dá)到人們無(wú)法接受的地步。市場(chǎng)的最大作用在于將稀缺的資源分配到最需要的人手中,為什么在住房領(lǐng)域顯得不那么靈光了呢?

　　從需求角度上看,住房具有消費(fèi)性和投資性的雙重屬性,消費(fèi)性需求和投資性需求都能將各自不同的資金引入這個(gè)市場(chǎng)。由于物理上的限制,人們對(duì)于自住房的消費(fèi)總是在一定的半徑之內(nèi)。而對(duì)于投資需求而言,只要資金的流動(dòng)沒(méi)有問(wèn)題,距離的遠(yuǎn)近無(wú)關(guān)緊要。這樣的情況下,中心城市的房地產(chǎn)需求就可大致定量為本市居民的消費(fèi)需求加上全國(guó)居民、甚至全球居民的投資需求。而從供給方面看,房地產(chǎn)的供給受到城市規(guī)模的限制總是有限的,在追漲的市場(chǎng)下,供給的速度永遠(yuǎn)趕不上需求的腳步。

　　面對(duì)高漲的價(jià)格,政府需要保障的是城市居民對(duì)于住房的消費(fèi)性需求,我們所建立的住房保障制度的核心也就是要將消費(fèi)性需求從住房總需求中甄別出來(lái),對(duì)這部分需求進(jìn)行補(bǔ)貼。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以價(jià)格機(jī)制為核心來(lái)分配稀缺資源的,價(jià)格機(jī)制的特點(diǎn)就是能將每個(gè)人不同類型、不同強(qiáng)度的需求通過(guò)價(jià)格以相同的形式表現(xiàn)出來(lái)而方便進(jìn)行比較。但是這個(gè)過(guò)程并不是可逆的,我們面對(duì)一個(gè)均衡的市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候很難將它回溯到人們不同的需求上去。

　　我們現(xiàn)在的政策思路是將不同需求的購(gòu)房者分類,在分類的基礎(chǔ)上制定價(jià)格、保障住房。所以說(shuō),限價(jià)房政策的核心不在于價(jià)格制定在多少,而在于對(duì)投資性需求的甄別能力的強(qiáng)弱。經(jīng)濟(jì)學(xué)上針對(duì)這種將需求分類,分別制定價(jià)格的情況有一個(gè)名詞叫做第三級(jí)價(jià)格歧視。其正常運(yùn)行的條件有兩個(gè),第一就是兩種需求的彈性是不同的。這點(diǎn)在住房市場(chǎng)上是存在的,消費(fèi)性需求的呈剛性,彈性較低;投資性需求變動(dòng)很快,彈性較高。第二個(gè)條件就是兩個(gè)市場(chǎng)上不存在套利的可能。同樣的房屋、同樣的貨幣,價(jià)格卻一高一低,巨大的套利對(duì)市場(chǎng)參與者的吸引不言而喻。政府當(dāng)然也會(huì)對(duì)這種套利行為進(jìn)行管制,不過(guò)我們?cè)诳茽杻?nèi)的<短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)>里看到,管制最可能帶來(lái)的后果是黑市交易。頻頻見于報(bào)端的經(jīng)濟(jì)適用房"黑白合同"的問(wèn)題就充分的顯示了在高額利潤(rùn)面前管制的無(wú)力。

　　限價(jià)房的目標(biāo)受眾是經(jīng)濟(jì)水平高于經(jīng)濟(jì)適用房而又達(dá)不到商品房的購(gòu)買者的群體,限價(jià)房在消費(fèi)者和投資者之間的界限將更模糊,而難以捉摸。限價(jià)房政策如果不能在限制投資者套利問(wèn)題上得到突破,最終難免變?yōu)閷ぷ獾挠忠粯?lè)土。

　　對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言,價(jià)格機(jī)制的破壞是對(duì)市場(chǎng)的根本性打擊,而在事關(guān)民生的住房市場(chǎng)上似乎又不得不為之。扭曲的價(jià)格需要的是管制,但是民生問(wèn)題又需要政策介入。上世紀(jì)30年代,哈耶克在回應(yīng)蘭格的"計(jì)算社會(huì)主義"理論時(shí)這樣說(shuō)到:"即使我認(rèn)可您的這種理論具有的可行性,但您能告訴我為什么在價(jià)格機(jī)制可以自動(dòng)、免費(fèi)的對(duì)資源進(jìn)行配置的前提下,我們卻要花費(fèi)如此大的人力、物力去計(jì)算我們應(yīng)該怎樣配置資源呢?"

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