過去2007年里,快速上漲的房價(jià)不斷撩動(dòng)國人的心弦。在各項(xiàng)針對房價(jià)的政策并沒有預(yù)期的那樣降房價(jià)之后,稅收成了最后一根救命的稻草。開征"物業(yè)稅"以平抑房價(jià)成了公眾對2008年財(cái)稅改革最為殷切的期盼。

　　一個(gè)有意思的現(xiàn)象,在我國的經(jīng)濟(jì)體制改革的近三十年的歷程里,每次在改革出現(xiàn)難題的時(shí)候,稅制改革總是扮演救火隊(duì)員的身份出現(xiàn)。固定資產(chǎn)投資過高就開征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;一些公款吃喝太厲害就要開征筵席稅;銀行存款太多就要開征利息稅?，F(xiàn)在房價(jià)過高難以平抑,物業(yè)稅也就成了下一個(gè)需要緊急登場的稅種了。遺憾的是,這種"頭疼醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳"的政策效果并不理想。原因在于人們夸大了稅收對于經(jīng)濟(jì)的作用,稅收的根本職能在于為政府籌集財(cái)政收入,至于調(diào)劑市場余缺,左右資金流向的需求,首先應(yīng)該求助于市場的手段,其次才是通過財(cái)政支出的調(diào)配來實(shí)現(xiàn)。

　　被人們寄希望于平抑房價(jià)的"物業(yè)稅",是一種針對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因?yàn)檫@種稅易于地方政府管理且收入穩(wěn)定,在西方它通常是作為地方政府的主要收入的來源。從它的產(chǎn)生可以看出它還是作為一種籌集財(cái)政資金的手段出現(xiàn)的。在籌集財(cái)政資金的同時(shí)平抑了高昂的房價(jià)豈不是一舉兩得?實(shí)際情況如何呢,我們不妨細(xì)細(xì)分析一下。

　　我們?yōu)槭裁葱枰Ц段飿I(yè)稅?是因?yàn)槲覀兊姆课菡加昧藢儆趪业某鞘型恋?這種占用行為是政府征稅的基礎(chǔ)。在沒有物業(yè)稅的情況下難道我們就能"白吃白占"嗎?答案自然是否定的,現(xiàn)行的土地開發(fā)制度中,地產(chǎn)商獲得土地需要一次性支付70年的土地使用權(quán)的土地出讓金。支付了土地出讓金之后,開發(fā)商就獲得了開發(fā)土地的權(quán)利,當(dāng)然這些成本將會轉(zhuǎn)嫁給購房者,最終還是由消費(fèi)者支付土地使用權(quán)費(fèi)用。現(xiàn)在的物業(yè)稅改革的重要內(nèi)容就是,要將一次性支付的土地出讓金按一定的比例均攤到70年內(nèi),每年以稅的形式支付。當(dāng)我們了解清楚了物業(yè)稅的含義之后,我們再來看物業(yè)稅開征對各方的影響。

　　對地方政府而言,物業(yè)稅的開征必然帶來收入的下降。首先,在政策執(zhí)行之初,每年支付的物業(yè)稅的增加必然無法彌補(bǔ)一次性支付土地出讓金的消失帶來的損失。其次,物業(yè)稅制度必然會對居民首次購房和其他特殊情況做出減免性規(guī)定,這些規(guī)定中減免的物業(yè)稅款,之前都是可以通過土地出讓金的方式收到的。最后,物業(yè)稅的提高必然受到納稅人強(qiáng)烈的反對而施行困難,稅收收入提高困難。

　　再來看看消費(fèi)者的狀況。從我國目前情況看,地價(jià)和稅費(fèi)約占房地產(chǎn)總成本的30%-50%,當(dāng)我們用物業(yè)稅取代土地出讓金之后,房價(jià)真的能應(yīng)聲下降嗎?應(yīng)該看到,我國的房地產(chǎn)價(jià)格并不是由成本推動(dòng)上漲的,旺盛且剛性的需求才是我國房價(jià)高漲的基礎(chǔ)。在強(qiáng)烈需求的背景之下,要求開發(fā)商將成本下降的好處完全貢獻(xiàn)出來豈不是天方夜譚。即使價(jià)格有所下降,在地方政府讓利的蛋糕中開發(fā)商必然切走大塊。對于消費(fèi)者來說,減少土地出讓金好處要與開發(fā)商分享而增加物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)卻要獨(dú)自承擔(dān),住房的負(fù)擔(dān)不降反升。

　　對于開發(fā)商來說,除了可以在成本降低的情況下保持較高價(jià)格來獲利之外,用物業(yè)稅來取代土地出讓金還能使其財(cái)務(wù)費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。原因在于開發(fā)商不用在項(xiàng)目開發(fā)之初就需要投入大筆的資金支付土地出讓金?？紤]房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金高度依賴的現(xiàn)狀,這大筆資金所節(jié)省的利息就相當(dāng)可觀。

　　綜上所述,物業(yè)稅開征或許能帶來房價(jià)的下降,但這種下降不能彌補(bǔ)購房者將來的稅收支出,居民的住房負(fù)擔(dān)并不會因此政策而減輕,開發(fā)商將成為最大受惠者。這一政策是否還未推出就已預(yù)示著失敗呢?這就要回到本文開始所探討的問題了,也許這項(xiàng)政策最初的目的更多在于規(guī)范地方政府財(cái)政收入,提高財(cái)政收入的法定性,它本來就沒想實(shí)現(xiàn)其他更多的政策目標(biāo)。

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