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　　哪些因素使房地產(chǎn)調(diào)控打了折扣

　　潘石屹：房地產(chǎn)行業(yè)需要暴風(fēng)雨


　　樓市有價無市局面能維持到今天，是因為市場關(guān)系已經(jīng)過度扭曲和變異：市場走向完全取決于賣方的態(tài)度。 如果我們將買方意志看作是正常的市場意志的話，那么基本可以斷言，當(dāng)今的樓市買賣關(guān)系已經(jīng)喪失了以真實市場意志為轉(zhuǎn)移、或圍繞真實市場意志這一中心點而良性運轉(zhuǎn)的前提。

　　普遍真理往往難以使面臨不幸的人從中找到多少精神慰藉。早有人說了，房價不可能一直漲下去，依據(jù)是，從來就沒有只漲不跌的價格。是的。我說，正如人總會老去，從來就沒有所謂長生不死之人；也正如一年四季輪番交替、世間萬物興衰枯榮，從來都要遵循自然規(guī)律，沒有例外?？墒牵绻覀冞^分依賴這些普遍真理來維持信念，顯然就不夠明智了。

　　很多時候，真理不是絕對的。全球氣候變暖，消蝕了四季分明的輪廓界限；生活水平與科學(xué)技術(shù)同步提高，撫平了歲月磨擦遺留下來的年齡痕跡。至于市場價格，它也同樣與普遍真理一樣在動態(tài)變化著。

　　相信有漲必有跌，因此堅定不移地宣稱看到了希望，指出高房價不可能持續(xù)。這只是一種小機靈。它巧妙地利用了人們迫切需要安慰的心理空隙，可是這無助于消除人們的現(xiàn)實困境。我們不可以在根本不能確定具體時間、具體地點以及具體跌幅方式的時候就一廂情愿地認(rèn)為這“有所可能”。這不是好辦法。它會使人更加麻木而焦慮。

　　我無意為價格狂熱和投機不軌提供任何說辭。但是，我有充分證據(jù)證明，這種過分迷信普遍真理的沖動所帶來的荒謬。過去一段時間，人們從輿論層面看到了房地產(chǎn)的“有價無市”，看到了少部分城市出現(xiàn)“賤賣”、大比例折扣以及房屋銷售價格的隱諱下滑。這令很多堅信“有漲必有跌”的人士收獲了某種喜悅，而他們的全部見地則完全是依此為佐證的?？墒怯姓l了解，這個基礎(chǔ)本來就是有問題的。

　　有價無市果真是高價格轉(zhuǎn)機的前兆嗎？不，這并不必然。有價無市并非是近一段時期突然冒出來的。不要無視這樣一個現(xiàn)實，在過去的2年、4年以至于10年前，房地產(chǎn)的實際市場形勢一度維持著“有價無市”的內(nèi)在特點在運轉(zhuǎn)。大多數(shù)人的支付能力為負(fù)。眼見價格一路持續(xù)走高，人們的信心和實際購買力則一再遭到挫折，停留在一個低景氣的位置上。如果有價無市是價格中道崩落的轉(zhuǎn)機信號，為什么這個轉(zhuǎn)機在過去的2年、4年或者10年前始終沒有適時出現(xiàn)，反而要一直拖延到現(xiàn)在？

　　由于嚴(yán)重曲解了“有價無市”的現(xiàn)象，一些人得出許多極為可笑的結(jié)論。有價無市局面可以維持到今天，市場始終巋然不倒，為什么？答案其實非常之明確。我曾經(jīng)說過，市場關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)過度扭曲和變異?，F(xiàn)今的市場在賣方那里，是不以買方意志為轉(zhuǎn)移的。市場的走向取決于賣方的態(tài)度。如果我們將買方意志看作是正常的市場意志，它應(yīng)該成為主導(dǎo)市場趨向、價格形成的中心點，那么，基本可以斷言，當(dāng)今的買賣關(guān)系已經(jīng)喪失了以真實市場意志為轉(zhuǎn)移、或圍繞真實市場意志這一中心點而良性運轉(zhuǎn)的前提。

　　按照真實市場意志，多數(shù)人不喜歡高房價，他們甚至不愿意開發(fā)商每一個月都要通過調(diào)整價格去打他們的主意。受需方心理影響，那么此時就會出現(xiàn)需求萎縮、價格回調(diào)到合理位置以刺激需求重新釋放的必然現(xiàn)象。可是過去十年里，有過這種情況嗎？人們那樣反感開發(fā)商操控房價，開發(fā)商卻并沒有顧及他們的意愿，反而更加肆無忌憚。

　　在人們紛紛猜測房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的時候，我花了一些時間在北京做隨機性考察。我隱匿了自己的身份和真實意圖，帶著官方的監(jiān)控數(shù)據(jù)作參照，去一些樓盤打探實情，聽到一些真實和不真實的聲音。我相信北京市可以成為中國許多城市市場的典型參照。據(jù)我所見，目前的市場的確存在廣泛的“有價無市”狀況。然而市場殘酷如斯，北京的開發(fā)商已不會給購買人任何優(yōu)惠和折扣，除非是一次性付款才給予小額折扣。與此同時，房價的漲幅令人顫栗，銷售卻顯得普遍緩滯。

　　但我確認(rèn)，這并非是開發(fā)商的窮途末路，對于大多數(shù)人而言，這也不是市場良性轉(zhuǎn)機的開始。因為，真正坐困愁城的一向不是賣方，而是買方。因此我需要重申，所謂的“有價無市”，根本就是一場陰謀，它是操控了銷售渠道的開發(fā)商一手炮制的。這些坐高價格故意為難購買者的商人們，正因此有恃無恐。此情此景，怎么能夠令人相信，房價不會持續(xù)漲下去呢？

　　那些先知先覺者以及出自南方市場的輿論說，開發(fā)商最近正給予購買人不小的折扣或變相調(diào)低價格，以促進(jìn)銷售。我無法了解北京以外城市的輿論真實性。但據(jù)我這些年來搜集的資訊，除了北京、上海這樣具有國際地位的城市，國內(nèi)其他市場的商品房銷售歷來都有買房給予折扣的銷售慣例，不足為奇，顯然不能成為判斷價格回轉(zhuǎn)的依據(jù)。在沒有見到房價明顯回調(diào)到四年以前各城市當(dāng)時的固有水平之下以前，貿(mào)然下結(jié)論，有失草率。

　　開發(fā)商為什么要刻意制造“有價無市”之勢？道理是很容易看破的。在可見風(fēng)險與巨大利潤之間，他們當(dāng)然選擇后者，由于目前的供需關(guān)系仍然失衡，開發(fā)商惟有控制銷售，才可以進(jìn)一步維持暴利。我們知道，不論是買房居住，還是投資抑或投機，沒有可堪比擬的替代渠道，房地產(chǎn)因而不具有需求價格彈性。僅就居住而言，如果其他類型的廉價與公益性住宅不被大范圍地復(fù)制與規(guī)劃，人們依然沒有可選擇空間，這樣，所謂“有漲必有跌”的普遍真理會將不斷碰壁。

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