國(guó)地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實(shí)操技巧

國(guó)地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實(shí)操技巧
【課程背景】
2018年稅收新政不斷，國(guó)稅、地稅合并，社保交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收，企業(yè)所得稅稅前扣除辦法、個(gè)人所得稅新政頻出，金稅三期威力初顯，在日益復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和嚴(yán)格的稅務(wù)監(jiān)管環(huán)境下，如何科學(xué)、系統(tǒng)開展稅務(wù)籌劃、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，值得房地產(chǎn)企業(yè)高度重視。
一方面，“金稅三期”產(chǎn)生的數(shù)據(jù)會(huì)成為稅務(wù)稽查和納稅評(píng)估的數(shù)據(jù)來(lái)源，政府稅收管理的針對(duì)性更強(qiáng)；另一方面，國(guó)地稅合并后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管更加嚴(yán)密、核算更加嚴(yán)格。加之，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)的專項(xiàng)檢查行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性不言而喻，企業(yè)亟需從事后控制轉(zhuǎn)到事前控制，及時(shí)自查，建立財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)事前防范機(jī)制。
因此，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員及時(shí)領(lǐng)悟最新財(cái)稅改革的精髓，深刻理解涉稅政策變化的要點(diǎn)，精準(zhǔn)把握新財(cái)稅政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，全面分析財(cái)稅改革產(chǎn)生的新的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，我們特此舉辦由財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)派專家主講的"國(guó)地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實(shí)操技巧"培訓(xùn)課程，此次培訓(xùn)將對(duì)最新財(cái)稅政策的實(shí)務(wù)操作進(jìn)行全方位解讀，重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)涉稅業(yè)務(wù)運(yùn)用大量實(shí)務(wù)案例進(jìn)行深度剖析，幫助財(cái)務(wù)人員全面提升財(cái)稅新政的實(shí)際操作水準(zhǔn)，及時(shí)有效的防范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
【課程收益】
1、梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程及財(cái)稅人員重點(diǎn)關(guān)注節(jié)點(diǎn)；
　　2、帶領(lǐng)學(xué)員掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)，并給出核算建議；
　　3、解答房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)各稅種常見疑難問題；
4、系統(tǒng)梳理和講解國(guó)地稅合并后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃的典型問題、具體案例和實(shí)戰(zhàn)技巧。
【課程大綱】專題一、最新房地產(chǎn)財(cái)稅政策剖析
1、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產(chǎn)老板帶來(lái)啥影響
2、房地產(chǎn)老板個(gè)人向境外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為，CRS后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大
3、個(gè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅改革新走向
4、解讀個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法
自2019年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第六條規(guī)定，居民個(gè)人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費(fèi)用六萬(wàn)元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。專項(xiàng)附加扣除，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贍養(yǎng)老人等支出。
5、實(shí)務(wù)解析個(gè)稅累計(jì)預(yù)扣法與專項(xiàng)附加扣除
居民個(gè)人取得工資、薪金所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，從2019年1月1日起將按“累計(jì)預(yù)扣法”進(jìn)行預(yù)扣預(yù)繳，那么，這項(xiàng)新的預(yù)扣預(yù)繳辦法與此前一直使用的按月代扣代繳辦法有什么區(qū)別呢？單位在支付工資、薪金時(shí)究竟該怎樣預(yù)扣預(yù)繳個(gè)人所得稅呢？特別是納稅人的受益點(diǎn)又體現(xiàn)在哪方面呢？
6、房企稅前扣除憑證歸集需要注意哪些例外情形
國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）對(duì)企業(yè)所得稅稅前扣除憑證問題作出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)算有其復(fù)雜性，應(yīng)如何適用該公告歸集稅前扣除憑證呢？
7、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅管理的影響
8、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)房企財(cái)務(wù)處理的影響分析及業(yè)務(wù)處理建議
9、“反避稅”聯(lián)動(dòng): CRS交換 + 個(gè)稅新法
無(wú)論是“未完待續(xù)”的明星逃稅、“統(tǒng)一征管”的社會(huì)保險(xiǎn)、“提上日程”的房地產(chǎn)稅立法、“七日驚魂”的創(chuàng)投圈、“首次交換”的中國(guó)版CRS，還是“新修通過(guò)”的個(gè)人所得稅法……一個(gè)個(gè)看似獨(dú)立的事件，卻樁樁件件都與“稅”緊密相連。尤其是“CRS交換”和“個(gè)稅新法”下的“反避稅”聯(lián)動(dòng)，再次拉響了稅務(wù)警報(bào)！
10、社保怎么做既合規(guī)又降低企業(yè)費(fèi)用
根據(jù)2017年度相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，社保全額全員申報(bào)的企業(yè)戶數(shù)的占比僅有20%多一點(diǎn)，也就是說(shuō)，超過(guò)三分之二的企業(yè)是沒有全額全員繳足社保的，這里面，小微企業(yè)占比更高。也基于此，再加上稅務(wù)局強(qiáng)大的征收能力，高效的征管方式，社保問題已成為近期財(cái)稅焦點(diǎn)，甚至超過(guò)了人大通過(guò)的個(gè)人所得稅法修訂案。
11、房企應(yīng)關(guān)注新版所得稅預(yù)繳申報(bào)表的3個(gè)影響
國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《（中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類，2018年版）等報(bào)表的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第26號(hào)，以下簡(jiǎn)稱新版申報(bào)表），對(duì)“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”項(xiàng)目進(jìn)行了兩處修訂：一是明確未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入后不得在預(yù)繳時(shí)抵減對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額；二是明確特定業(yè)務(wù)調(diào)整額不得小于本年上期申報(bào)金額。上述修訂會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些影響呢？
12、執(zhí)行“稅前扣除憑證管理辦法”應(yīng)當(dāng)注意的若干問題
（1）甲公司辦理2018年、2019年企業(yè)所得稅匯繳時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支的100萬(wàn)元利息，既沒有支付，也沒有取得發(fā)票，能否在稅前扣除呢？
（2）如果2021年5月31日前仍未取得發(fā)票，乙公司應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
（3）如果2021年5月31日前仍未取得發(fā)票，乙公司2018年、2019年、2020年利息支出已自行申報(bào)扣除，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
專題二、日常涉稅業(yè)務(wù)處理技巧
1、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象?
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的準(zhǔn)確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算首要的問題就是確定成本核算對(duì)象。
2、房企選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)注意三個(gè)事項(xiàng)?
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。如果納稅人前期選擇了一般計(jì)稅方法，后期想選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)如何處理？綜合上述分析，企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法，哪個(gè)稅負(fù)低，要根據(jù)企業(yè)具體業(yè)務(wù)模式而定。
3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的稅會(huì)處理分析
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2018 年5月18日，預(yù)售房屋一套，約定的售價(jià)為550萬(wàn)元，同時(shí)，收到客戶乙交付的預(yù)售款110 萬(wàn)元，該項(xiàng)目按一般計(jì)稅方法計(jì)算，稅率為10%。2018年10月8日交房，收到剩余款項(xiàng)440萬(wàn)元，當(dāng)月符合抵扣條件的進(jìn)項(xiàng)稅額為10萬(wàn)元，假設(shè)無(wú)其他涉稅事項(xiàng)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后收到地方政府土地返還款的財(cái)稅處理
經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛，是土地市場(chǎng)建設(shè)的基本要求。一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對(duì)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對(duì)企業(yè)取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性收入，其財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理也不盡相同。
5、認(rèn)繳制出資未到位情況下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么計(jì)算個(gè)人所得稅
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2014年1月設(shè)立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，股東李先生和王女士分別認(rèn)繳75%和25%的股權(quán)。截止目前，李先生應(yīng)認(rèn)繳的1500萬(wàn)元已全部出資到位,王女士應(yīng)認(rèn)繳的500萬(wàn)元實(shí)繳仍為0元。2018年3月16日，股東王女士將她持有的25%股權(quán),以0元轉(zhuǎn)讓給了黃先生。因?yàn)橥跖哭D(zhuǎn)讓股權(quán)并沒有取得收入，請(qǐng)問是不是她就沒有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅需要繳納？
6、房企預(yù)售收入繳稅須“區(qū)別對(duì)待”
????營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，在計(jì)算增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅額時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)確定分別適用不同政策，須區(qū)別對(duì)待。
7、如何界定賒銷、預(yù)收款、分期收款
先發(fā)貨后收款，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？發(fā)出商品的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)：（1）是貨物發(fā)出的當(dāng)天？（2）還是客戶確認(rèn)時(shí)點(diǎn)？（3）還是開具發(fā)票當(dāng)天？
8、房屋銷售方式不同 財(cái)稅處理也不同
????商品房的銷售，有預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款三種方式。房地產(chǎn)銷售的管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有明確規(guī)定；稅收征管方面，稅收法律法規(guī)也有明確規(guī)定。三種銷售方式的財(cái)稅處理有何差異？本文通過(guò)案例進(jìn)行分析。
9、銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅
銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點(diǎn)：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動(dòng)產(chǎn)）計(jì)算稅金，二是按租賃不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算稅金。
10、房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)償配建保障性租賃住房如何涉稅處理
為拓寬保障性租賃住房房源，建立穩(wěn)定的保障性租賃住房供應(yīng)渠道，提高保障能力，在許多地方政府采取由房地產(chǎn)公司無(wú)償配建保障性租賃住房的辦法。即在新建商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)項(xiàng)目中，按規(guī)定的比例配建公共租賃住房和廉租住房，即保障性租賃住房。房地產(chǎn)企業(yè)配建保障性租賃住房如何涉稅處理？
11、價(jià)格分?jǐn)偛缓侠淼陌l(fā)票能否抵扣
企業(yè)從銷售方購(gòu)入不同稅率項(xiàng)目的貨物、勞務(wù)和服務(wù)等應(yīng)稅行為，銷售方兼營(yíng)這些應(yīng)稅行為，出于避稅考慮，會(huì)調(diào)節(jié)這些不同稅率項(xiàng)目的銷售額，而獲得稅收利益。如：為少繳納增值稅，銷售方會(huì)盡量提高低稅率項(xiàng)目的銷售額，降低高稅率項(xiàng)目的銷售額。如果不同稅率項(xiàng)目的銷售額分?jǐn)偟妹黠@不合理，企業(yè)取得銷售方開具的增值稅專用發(fā)票能否抵扣?銷售方有何稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?
三、納稅疑難問題解決方案
1、相互之間不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換如何納稅
A公司與B公司相互交換持有的土地，雙方互不支付補(bǔ)價(jià)。那么，置換土地的雙方該如何納稅？
2、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析
甲房地產(chǎn)公司2017年接受某信托公司基金2億元增資，取得了該企業(yè)20%的股權(quán)。增資協(xié)議約定，該企業(yè)每年按照10%的利率支付給信托公司固定利潤(rùn)；3年后由該房地產(chǎn)企業(yè)以2.5億元贖回這20%的股權(quán)；信托公司不參與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、沒有表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)，且不擁有房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)。對(duì)于這種混合性融資，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)上，特別是企業(yè)所得稅、增值稅如何進(jìn)行處理?
3、房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人股東資金借貸的涉稅處理分析
甲房地產(chǎn)公司為有限責(zé)任公司，公司借款1000萬(wàn)元給股東A私用，股東使用了一年半后歸還了借款，公司和股東有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
4、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析
與“全裝修”相對(duì)應(yīng)還有“精裝修”住宅，二者稅務(wù)處理上有何不同，本文試作如下分析。
5、土地價(jià)款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
???????某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢：我公司有一塊土地，地上規(guī)劃總建筑面積1萬(wàn)平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計(jì)稅方法，在計(jì)算增值稅時(shí)，“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來(lái)確定？還是應(yīng)按照10000平方米確定呢?
6、法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅和土地增值稅
近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)與法院加強(qiáng)涉稅信息聯(lián)系并共享得知：某公司欠巨額債務(wù)無(wú)法償還，該企業(yè)法人不知所蹤，因此債權(quán)方向法院起訴，該企業(yè)房產(chǎn)、土地被法院拍賣，其中法院拍賣成交價(jià)為．．．．．．
7、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的八個(gè)差異
企業(yè)所得稅和土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主體稅種，他們具有按“項(xiàng)目”歸集成本、按“所得額”或者“增值額”征稅、分?jǐn)傆?jì)算復(fù)雜等共同特點(diǎn)。但是由于稅種性質(zhì)、稅制設(shè)計(jì)原則以及征管手段不同等原因，在實(shí)際征管過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的企業(yè)所得稅（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)企業(yè)所得稅）和土地增值稅存在諸多差異。
８、土地增值稅清算的十大爭(zhēng)議問題
土地增值稅是一個(gè)諸侯混戰(zhàn)的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸掛，20多年姿勢(shì)一直未變；各省因《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的授權(quán)制定具體辦法而競(jìng)相爭(zhēng)艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭(zhēng)執(zhí)”而稅。下面結(jié)合實(shí)際清算項(xiàng)目，進(jìn)行粗淺的描述一下。
９、房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅財(cái)稅處理全攻略
本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額征稅的稅收政策適用及會(huì)計(jì)處理進(jìn)行梳理，并通過(guò)案例加以解析。
10、房企拿地新規(guī)下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)思路
房地產(chǎn)開發(fā)的全流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、清算等各個(gè)環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理相對(duì)獨(dú)立又相互影響，處理不當(dāng)可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)額外的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理需要做全盤考慮和提前規(guī)劃，以降低項(xiàng)目的整體稅收風(fēng)險(xiǎn)。
11、案例解析“工資薪酬”六種轉(zhuǎn)化模式
企業(yè)的薪酬體系是最直觀的利益分配體現(xiàn)，所以在企業(yè)里涉及到薪酬體系的改變，都是高度敏感而又十分重要的變革。那么薪酬體系該如何設(shè)計(jì)呢?接下來(lái)，本文用簡(jiǎn)單易懂的方法結(jié)合實(shí)際案例來(lái)說(shuō)明。
12、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)大額“資金拆借”面臨的稅務(wù)挑戰(zhàn)
近年來(lái)，隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資的障礙越來(lái)越多，融資成本日漸增高。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，尤其是前期拿地階段，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免地會(huì)通過(guò)內(nèi)部資金拆借的方式調(diào)配資金解決新項(xiàng)目土地成本的支付問題。而在資金拆借的稅務(wù)處理上，稅企雙方一直存在爭(zhēng)議，基于此，本文將著重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同資金拆借方式所涉及的所得稅、增值稅的稅法風(fēng)險(xiǎn)逐一分析，并就其中的爭(zhēng)議問題及稽查應(yīng)對(duì)闡明觀點(diǎn)。
13、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅
???????房地產(chǎn)企業(yè)將其中一塊土地，按人財(cái)物一起劃轉(zhuǎn)到全資子公司，涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都有什么政策？
14、這家企業(yè)的“花賬”太離譜
1.28億元的政府補(bǔ)貼被記成“其他應(yīng)付款”，賣了房卻被處理成以“抵押”償債，此外還無(wú)中生有大額“咨詢費(fèi)”……企業(yè)為何要大費(fèi)周章地記“花賬”？
15、稅務(wù)局負(fù)責(zé)社保征收后將如何清查企業(yè)社保漏洞
（1）用企業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度，測(cè)試企業(yè)用工狀況，用工數(shù)量增減的變化。
（2）用企業(yè)所得稅稅前扣除的工資/員工人數(shù)，計(jì)算出員工平均工資額進(jìn)行分析。
由此我們可以看出稅務(wù)局追查企業(yè)繳納社保上繳的規(guī)律．．．．．．
四、房地產(chǎn)稅收籌劃方案
1、“分類法”核算: 房企開發(fā)成本有序可循
根據(jù)目前稅收征管的要求，要求房地產(chǎn)企業(yè)分類核算開發(fā)產(chǎn)品成本?，F(xiàn)在不少納稅人疑惑，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)該如何分類？會(huì)計(jì)核算的要求與程序有哪些？
2、從稅種間邏輯關(guān)系識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
日前，A房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員接到了主管稅務(wù)局的通知，要求自查說(shuō)明2017年度是否少繳納了企業(yè)所得稅。該公司財(cái)務(wù)人員一頭霧水：2017年度的企業(yè)所得稅緣何會(huì)少繳呢？稅務(wù)機(jī)關(guān)又是如何知道的呢？
3、房地產(chǎn)行業(yè)全程涉稅要點(diǎn)分析及財(cái)稅處理技巧
房地產(chǎn)行業(yè)主要環(huán)節(jié)包括：籌建環(huán)節(jié)、設(shè)立環(huán)節(jié)、征地拆遷環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、竣工銷售環(huán)節(jié)及土地增值稅清算環(huán)節(jié)，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，探尋其財(cái)稅處理技巧。
4、房地產(chǎn)企業(yè)：這些“雷區(qū)”你避開了嗎
在資金密集型行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項(xiàng)目多、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)多、開發(fā)周期長(zhǎng)和涉及稅種多，相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)較多。從稅務(wù)稽查局檢查情況看，一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很具有行業(yè)普遍性。本文通過(guò)典型案例，聚焦房地產(chǎn)企業(yè)五類常見稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)控建議，供讀者參考。
5、房地產(chǎn)企業(yè)“以房換地”，需警惕所得稅風(fēng)險(xiǎn)
本案中，A房地產(chǎn)公司已把商鋪按市場(chǎng)價(jià)格40，000，000元確認(rèn)為開發(fā)成本，并在已售、未售面積之間分?jǐn)?，確認(rèn)已售面積應(yīng)分?jǐn)偟闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，但在商鋪權(quán)屬已變更的情況下，未把40000000元確認(rèn)為收入，造成2015年少繳企業(yè)所得稅10，000，000元。A房地產(chǎn)公司的行為已滿足偷稅的三個(gè)基本構(gòu)成要件，屬于偷稅，面臨著補(bǔ)交稅款，并被處以稅款百分之五十以上五倍以下罰款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
6、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調(diào)整方略
按上述方法計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入，可以利用增值稅會(huì)計(jì)核算的已有資料，包括“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“銷項(xiàng)稅額抵減額”，在此基礎(chǔ)上計(jì)算“銷項(xiàng)稅額遞減率”，就可以滿足土地增值稅按不同類型的房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額的需要。因此，這種調(diào)整方法在工作中是比較適用的。
7、用房地產(chǎn)投資入股需繳哪些稅
A公司以其持有的一棟評(píng)估作價(jià)6000萬(wàn)元的房地產(chǎn)，投資入股B公司，完成投資交易后，A公司就其投資行為按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目申報(bào)繳納印花稅3萬(wàn)元。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)，A公司并未申報(bào)繳納增值稅。在工作實(shí)踐中如此“大意”的企業(yè)并不在少數(shù)。那么，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資入股，究竟涉及哪些稅收呢？
8、增值稅稅率變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理的影響簡(jiǎn)要分析
針對(duì)本次稅率變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要有針對(duì)性的，從采購(gòu)及銷售兩端對(duì)各類業(yè)務(wù)的價(jià)格約定予以關(guān)注，并及時(shí)展開稅負(fù)及利潤(rùn)的測(cè)算，以便在博弈和談判中處于有利地位。
9、房地產(chǎn)企業(yè)之間資金往來(lái)的增值稅處理技巧
房地產(chǎn)企業(yè)融資的稅務(wù)處理是近年來(lái)納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，除了文中提到的增值稅問題外，還涉及到企業(yè)所得稅的問題。就房地產(chǎn)企業(yè)間的資金拆借而言，扣除憑證是企業(yè)所得稅利息扣除的一個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在未取得利息費(fèi)用相關(guān)發(fā)票的情況下，直接將本企業(yè)負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，從而產(chǎn)生企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)。
10、房企轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目 土地價(jià)款怎樣扣除
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件解決了營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣土地增值稅處理的問題，即采用土地成本抵減銷售額的增值稅處理方式。但是，房地產(chǎn)企業(yè)將未完工的在建項(xiàng)目整體對(duì)外銷售，土地成本如何計(jì)算抵減？
11、移交還建房何時(shí)確認(rèn)收入才合規(guī)
最近M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但被責(zé)令補(bǔ)繳增值稅540余萬(wàn)元，還需繳納不菲的滯納金。這到底是怎么回事兒呢？
12、“預(yù)計(jì)利潤(rùn)年中不得調(diào)整”的規(guī)定如何掌握
國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第26號(hào)文件規(guī)定，預(yù)計(jì)利潤(rùn)2000萬(wàn)元只能在年終匯算清繳中調(diào)整沖減，不得在年中沖減，因此該企業(yè)2018年6月預(yù)繳納稅申報(bào)的實(shí)際利潤(rùn)為3000萬(wàn)元，造成2017年度申報(bào)預(yù)計(jì)利潤(rùn)2000萬(wàn)元在2018年中被重復(fù)納稅。納稅人這樣理解是否正確呢？
13、虛漲房產(chǎn)拍賣價(jià) 引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)
有關(guān)土地增值稅涉稅事項(xiàng)，首先要準(zhǔn)確分析并判斷出問題的本質(zhì)，然后再尋找相應(yīng)明確的稅法依據(jù)，不能僅按照表面情況或者所謂的慣例作出判斷。本文甲乙雙方共同虛漲房產(chǎn)拍賣價(jià)，由此引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
14、扣留的工程質(zhì)保金如何作稅會(huì)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)合同約定從應(yīng)付工程款中扣取一定比例的費(fèi)用作為質(zhì)量保證金，待質(zhì)保期結(jié)束后，再將上述款項(xiàng)返還給施工方。一旦質(zhì)保期內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)視情況扣留質(zhì)保金。那么，扣留質(zhì)保金時(shí)，應(yīng)如何作財(cái)稅處理？
15、稅種不同如何確定商品計(jì)稅價(jià)格
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房通常涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不同稅種在確定商品計(jì)稅價(jià)格方面存在差異，本文通過(guò)案例進(jìn)行分析。
16、銷售方式不同房屋的財(cái)稅處理策略
商品房的銷售，有預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款三種方式。房地產(chǎn)銷售的管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有明確規(guī)定；稅收征管方面，稅收法律法規(guī)也有明確規(guī)定。三種銷售方式的財(cái)稅處理有何差異？
17、分次轉(zhuǎn)讓股權(quán) 土地增值稅如何繳納
?以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，只是納稅的遞延和轉(zhuǎn)移，并不能從真正意義上降低交易的整體稅負(fù)。我們認(rèn)為，政策的適用有時(shí)像是一把“雙刃劍”，需要當(dāng)事各方綜合考慮多重因素。?
18、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款 利息扣除把握3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
A房地產(chǎn)集團(tuán)，注冊(cè)資本1億元，因項(xiàng)目發(fā)展需要，2017年1月1日向其關(guān)聯(lián)方B基金管理公司（私募）借款3億元，年利率10%。2017年底前，A公司3000萬(wàn)元利息已支付完畢，并取得了B公司開具的增值稅普通發(fā)票。2018年3月，A公司進(jìn)行2017年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，認(rèn)為該利息支出可以全額扣除，但是稅審人員對(duì)此持有疑慮，尤其是利率確認(rèn)的問題。那么，從關(guān)聯(lián)的基金公司借款，利息支出如何才能全額扣除？
19、房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股該如何開票和抵扣
A房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前以10000萬(wàn)元獲得某地塊土地使用權(quán)，2018年評(píng)估后以20000萬(wàn)元作為出資成立子公司B，B公司同樣為房地產(chǎn)企業(yè)且為增值稅一般納稅人。那么，A公司如何開具增值稅專用發(fā)票并計(jì)算繳納增值稅？B公司如何作進(jìn)項(xiàng)扣除？
20、預(yù)繳稅款能否在項(xiàng)目間相互抵減
房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款可以抵減的時(shí)間是在項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之后。納稅義務(wù)發(fā)生之前，該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款不能抵減，只有當(dāng)項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生了，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款才予以抵減。
21、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無(wú)法取得發(fā)票咋繳稅
在當(dāng)前以票抵稅的增值稅大環(huán)境下，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅政策進(jìn)一步優(yōu)化。允許轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)土地使用稅的一般納稅人在計(jì)算增值稅時(shí)，將支付國(guó)土部門的土地出讓金進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行銷項(xiàng)稅額的抵減，從而保證增值稅抵扣鏈條的完整性。
22、這種拆遷補(bǔ)償款需要取得發(fā)票嗎
營(yíng)改增前，國(guó)有土地收儲(chǔ)過(guò)程中涉及的土地使用權(quán)收回而取得的拆遷補(bǔ)償，不征收營(yíng)業(yè)稅。但營(yíng)改增后，政策應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行？
23、房地產(chǎn)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行處罰
2018年A市國(guó)稅稽查局發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開企業(yè)A公司預(yù)收房款5.55億元未按規(guī)定預(yù)繳增值稅1500萬(wàn)元?；榫钟幱?倍罰款并加收滯納金，是否正確？
24、淺析“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)
部分房地產(chǎn)企業(yè)反映，營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開后稅負(fù)不降反升，其中“限地價(jià)、競(jìng)配建”將正常招拍掛的大部分土地溢價(jià)，從現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成實(shí)物，表面上限制了土地成交最高價(jià)，但扣除配建房后，可售部分的實(shí)際樓面地價(jià)不僅沒有降低，還引發(fā)了增值稅、企業(yè)所得稅等涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
25、稅務(wù)稽查如何擠出房企成本中的“水分”
房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，企業(yè)產(chǎn)銷正常，但檢查人員發(fā)現(xiàn)A置業(yè)公司房產(chǎn)計(jì)稅成本遠(yuǎn)高于同業(yè)。面對(duì)業(yè)務(wù)復(fù)雜、數(shù)據(jù)繁多的企業(yè)賬目，檢查人員分類篩查、逐項(xiàng)透析企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，最終找到了原因．．．．．．

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