“工業(yè)上樓”項目稅務(wù)籌劃及財務(wù)管控技巧

“工業(yè)上樓”項目稅務(wù)籌劃及財務(wù)管控技巧
【課程背景】
近年來，在產(chǎn)業(yè)區(qū)域空間日益緊張、工業(yè)用地成本逐漸增長的背景下，“工業(yè)上樓”正成為城市發(fā)展制造業(yè)的首選模式，不少企業(yè)選擇將重量較輕、震動較小的生產(chǎn)設(shè)備遷至高層，在高樓大廈中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計，節(jié)約企業(yè)用地成本的同時滿足企業(yè)一體化發(fā)展新需求。工業(yè)上樓，贏在未來。稅惠上樓，功在當前。
“工業(yè)上樓”也被稱之為“摩天工廠”“空中廠房”，以多層廠房的形式實現(xiàn)城市空間形態(tài)的創(chuàng)新和突破。2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》的印發(fā)將開啟新一輪的產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機。過去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來，“工業(yè)上樓”模式會成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本課程從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要涉稅風險和成本管控風險，并提出稅收籌劃對策，降低稅收負擔，找出財務(wù)管控方法等，為工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)提供參考。
【課程收益】
1.指導企業(yè)享受增值稅即征即退，研發(fā)費用加計扣除等政策優(yōu)惠；
2.涉稅疑難問題輔導，搭建起稅務(wù)服務(wù)“工業(yè)上樓”的暢通渠道。
【課程大綱】
一、從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要風險與對策
2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》的印發(fā)將開啟新一輪的產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機。過去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來，“工業(yè)上樓”模式會成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本文從財會角度分析工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)的主要風險，包括投資風險、成本管控風險、回遷風險、企業(yè)運營風險等，并提出風險對策，包括降低融資成本、優(yōu)化項目設(shè)計、落實“一園一策”政策、堅持定制化招商路線等，為工業(yè)上樓項目開發(fā)運營企業(yè)提供參考。
二、“工業(yè)上樓”的稅務(wù)挑戰(zhàn)
通過對模擬案例的測算，工業(yè)上樓項目靜態(tài)投資回收期可達到26.5年左右，在取得運營環(huán)節(jié)收入之前留抵增值稅稅額約3,259萬元，運營初期每年需繳納增值稅約為362萬元，約7年才能抵減完留抵稅額，導致項目公司資金長期被稅款占用，增加資金成本。
“工業(yè)上樓”的稅務(wù)挑戰(zhàn)之拆遷補償
權(quán)利人單一的城市更新類“工業(yè)上樓”項目面臨的拆遷補償問題主要包括：項目公司向權(quán)利人回遷物業(yè)還是現(xiàn)金補償對項目公司和物業(yè)權(quán)利人更有利？回遷物業(yè)和現(xiàn)金補償?shù)臉藴嗜绾未_定？確定的拆遷補償標準在業(yè)務(wù)上和稅務(wù)上是否會被認可？
同一主體同一項目分期開發(fā)對增值稅的影響
進項抵扣的時間差異
土地價款差額抵減的困境
貨幣補償成本如何差額抵減
（四）按建筑面積法抵減是否合理
在一期住宅項目中，前期土地價款抵減項和成本進項稅額通常遠不足以覆蓋銷售產(chǎn)生的高額銷項稅額，但此時項目增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生，需要提前繳納大額增值稅稅款。而二三期項目以出租自持為主，并不對外銷售，其后續(xù)產(chǎn)生的進項稅額會因得不到及時抵扣而形成留抵稅額，需要在漫長的出租運營環(huán)節(jié)才能得到陸續(xù)抵扣，導致企業(yè)資金的大額沉淀。
同一主體同一項目分期開發(fā)對土地增值稅的影響
土地價款分攤的稅務(wù)影響
開發(fā)時序差異對土地增值稅納稅影響
（三）異地回遷對土地增值稅的影響
從“工業(yè)上樓”政策頒布的初衷來看，政府是期望通過宅利潤來彌補工業(yè)地產(chǎn)利潤率過低，并解決工業(yè)建筑現(xiàn)金占用較久的問題。但對于土地增值稅清算來說，現(xiàn)行土地增值稅的清算規(guī)則并不能支持如此“相抵”，無形中帶來多繳稅的問題。實務(wù)方面面臨的挑戰(zhàn)具體有如下幾點......
六、同一主體同一項目分期開發(fā)對企業(yè)所得稅的影響
城市更新類工業(yè)上樓項目應遵循 “保本微利”的原則，即工業(yè)上樓項目收益率較低，項目一期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品應按15%的計稅毛利率預繳企業(yè)所得稅，并在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，如若完工年度利潤率較高，則企業(yè)應先繳納大額的企業(yè)所得稅提前占用現(xiàn)金流。
七、同一主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務(wù)分析
（一）增值稅的影響
（二）土地增值稅影響
假設(shè)某住宅銷售項目共分二期開發(fā)，在不合并清算情況下，項目一期3～5年是預繳稅款，第6年初則需補繳稅款，二期項目是6～8年預繳稅款，第9年補繳稅款。而若能合并清算，則前8年均是預繳稅款，于第9年一次性補繳稅款，就能遞延一期補繳的稅款3年時間，資金時間價值毋庸置疑了。但相反如果......
（三）企業(yè)所得稅影響
在對回遷物業(yè)的企業(yè)所得稅處理時，我們經(jīng)常用到“雙視同”這個詞，即一方面視同銷售收入，另一方面視同成本處理，該雙視同的在確認收入和成本的時間相同，金額也相同，仿佛不影響企業(yè)所得稅，好像不值得討論了，實則不然，如果忽略差異無疑也是一個大坑。
八、不同實施主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務(wù)分析
（一）增值稅影響
在同一主體下，至少不同項目的增值稅進項稅額可以互相抵扣，只是開發(fā)時間上有先后順序而已。而不同實施主體不同項目之間的增配，在現(xiàn)有增值稅的稅前扣除機制下，進項稅額無法相互抵扣。
（二）土地增值稅影響
在回遷物業(yè)的處理上，同一主體下不同項目之間的回遷物業(yè)是按視同銷售進行稅務(wù)處理，而不同主體之間進行回遷則涉及不動產(chǎn)過戶等現(xiàn)實問題，需要通過銷售/購買不動產(chǎn)的方式完成，這種方式下，即使在平價轉(zhuǎn)讓，也會導致企業(yè)多繳契稅和印花稅。如果出現(xiàn)溢價轉(zhuǎn)讓，還有增值稅和所得稅。當然也可以通過先補償現(xiàn)金給原權(quán)利人，再由權(quán)利人向目標項目企業(yè)購買不動產(chǎn)達到異地回遷目標，但這種方式也會存在被補償?shù)钠髽I(yè)收到的貨幣補償要繳企業(yè)所得稅的問題?？傊贿B串的稅務(wù)問題只多不少。
九、增配居住面積無法落實形成指標臺賬的稅務(wù)分析
增配居住面積與工業(yè)上樓無論是從經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度，還是稅務(wù)繳納影響都是息息相關(guān)的，但操作上卻從時間與空間上將彼此完全分離，雖然政府是從“算大賬”的角度，達到總體的經(jīng)濟平衡，企業(yè)從“算細賬”的角度，卻遠沒有如此簡單，即使按前述三種情形，稅務(wù)影響的差異就夠巨大，如果現(xiàn)在指標都無法落地，并且未來什么時候落地還不可預測，那內(nèi)部收益率4.5%就變得更不確定了。
十、工業(yè)上樓，企業(yè)租購廠房哪個更劃算
以某工業(yè)上樓項目廠房建面2000㎡為例進行試算
購買模式下——
假設(shè)廠房售價1.2萬/㎡，總價2400萬元，進項稅率9%
可抵扣的固定資產(chǎn)進項稅 = 2400萬元÷（1+9%）*9% = 198.17萬元
租賃模式下——
假設(shè)廠房租金35元/㎡·月，租期20年，租金總計1680萬元，進項稅率9%
可抵扣的進項稅 = 1680萬元÷（1+9%）*9% = 138.72萬元
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