《建設(shè)工程施工階段各關(guān)鍵管控點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)類型與防范措施》

建設(shè)工程施工階段各關(guān)鍵管控點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)類型與防范措施
【課程前言】
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最耗時(shí)、最耗財(cái)、最耗力的是工程施工階段，最容易出現(xiàn)問題的也是工
程施工階段，因此，建設(shè)工程施工階段的規(guī)范化管理與風(fēng)險(xiǎn)防范對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要
。可是，實(shí)踐操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不能對此引起充分的重視，而往往是工程出了
問題，甚至糾紛已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序才想起亡羊補(bǔ)牢，但事實(shí)上，工程法律風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)通
常是源于工程施工階段管理的松散，因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程施工管理、規(guī)范施工管
理制度流程，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)在施工管理過程中就加以預(yù)防，這才
是解決問題的根本。
【課程分析】
本課程將房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程施工階段可能遇到的所有風(fēng)險(xiǎn)以典型案例的形式一一呈現(xiàn)
，并結(jié)合我們的管理模板與合同范本使房地產(chǎn)企業(yè)從施工單位的選擇到建設(shè)工程的驗(yàn)收
，所有變化和問題都在于其掌控之中。通過本課程的學(xué)習(xí)可以幫助企業(yè)完善工程施工階
段相關(guān)管理制度，預(yù)判工程施工過程中潛在風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)化解，掌控工程施工階段核心問
題，加強(qiáng)工程施工階段成本控制能力，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力與盈利能力。
【課程收益】
1、全面認(rèn)識工程施工階段潛在風(fēng)險(xiǎn)類型與風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
2、深入掌握招投標(biāo)、預(yù)決算、材料采購、變更洽商法律風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵管控點(diǎn)
3、洞察借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)工程施工階段管理制度、流程模板
4、了解不同老板個(gè)性的房地產(chǎn)企業(yè)工程施工階段管理特征與實(shí)務(wù)操作技巧
【目標(biāo)對象】房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程管理人員、材料采購人員、預(yù)算人
員、法務(wù)人員、招標(biāo)負(fù)責(zé)人員等。
【課程綱要】
一、建設(shè)工程施工階段產(chǎn)生的十七大致命傷及典型案例
（一）施工企業(yè)選擇不謹(jǐn)慎，導(dǎo)致后續(xù)糾紛不斷
（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)處理不得當(dāng)導(dǎo)致竹籃打水一場空
（三）招投標(biāo)不合法導(dǎo)致合同無效影響工程結(jié)算
（四）建設(shè)工程施工合同條款不完備，導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱
（五）建設(shè)工程施工合同無效、解除運(yùn)用不當(dāng)，合法權(quán)益保護(hù)不利
（六）沒有妥善處理在建工程抵押與預(yù)售的關(guān)系導(dǎo)致官司纏身
（七）工期延誤且被施工企業(yè)“牽著鼻子走”
（八）工程質(zhì)量確有問題，但質(zhì)量索賠時(shí)取證難、推進(jìn)難
（九）企業(yè)無端卷入施工現(xiàn)場安全事故遭遇“獅子大開口”
（十）變更洽商手續(xù)不完備導(dǎo)致虛增工程成本
（十一）簽證管理混亂導(dǎo)致現(xiàn)場工程師亂簽證
（十二）因甲供材料出現(xiàn)質(zhì)量問題或者工程延期問題引起的賠償責(zé)任問題
（十三）不合理的合同計(jì)價(jià)方式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需增工程成本
（十四）竣工驗(yàn)收合格后出現(xiàn)問題方感為時(shí)已晚
（十五）工程管理不規(guī)范導(dǎo)致在工程款與質(zhì)量索賠等訴訟中舉證困難
（十六）農(nóng)民工鬧事使得開發(fā)企業(yè)長期不得安寧
（十七）開發(fā)商面對建筑商的優(yōu)先受償被動無措?

二、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程施工階段風(fēng)險(xiǎn)防范措施及已經(jīng)出現(xiàn)問題的補(bǔ)救方法
（一）施工企業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與典型案例解析
1、成功的施工企業(yè)選擇可以減少工程施工階段一半的風(fēng)險(xiǎn)
2、開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的關(guān)系與利益平衡
3、施工企業(yè)選擇3大技巧
4、施工企業(yè)工程施工過程中常見的6種惡意行為與解決方案
（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范措施
1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的幾種形式與操作方式
2、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的有效要件
3、兩種無效的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同與法律后果分析
4、四類不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的合同及處理原則
5、簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的十個(gè)問題
6、房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中比較常見的糾紛解決方式
（三）招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范、問題解決之道與典型案例解析
1、哪些項(xiàng)目必須招標(biāo)？必須招標(biāo)未招標(biāo)導(dǎo)致合同無效的三種情形
2、《招投標(biāo)法》規(guī)定的導(dǎo)致中標(biāo)無效的七種情形與法律后果分析
3、如何使“實(shí)質(zhì)性談判”繞過招投標(biāo)無效的紅線
4、招投標(biāo)無效后應(yīng)怎樣盡量減少損失？
5、招投標(biāo)管理制度優(yōu)化模板與招投標(biāo)文件完備條款范本
（四）建設(shè)施工階段合同管理風(fēng)險(xiǎn)與合同管理體系建立
1、建設(shè)工程施工階段涉及的所有合同匯總與標(biāo)桿企業(yè)合同比對分析
2、完備的合同條款對防范房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)的重要作用及案例分析
3、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與關(guān)鍵管控點(diǎn)
4、房地產(chǎn)企業(yè)所涉不同類型合同的完備條款匯總及法律分析
（五）建設(shè)工程施工合同簽訂、履行風(fēng)險(xiǎn)防范及合同效力、合同解除權(quán)靈活運(yùn)用
1、建設(shè)工程合同簽訂中的陷阱與防范
2、有效應(yīng)對施工企業(yè)建設(shè)工程后履行抗辯權(quán)的三點(diǎn)建議
3、建設(shè)工程合同無效的情形、法律后果分析與應(yīng)對策略
建設(shè)工程合同效力認(rèn)定
黑白合同的四種情形與法院態(tài)度分析
違法轉(zhuǎn)包、非法分包法律后果分析與開發(fā)商運(yùn)用策略
建筑企業(yè)“內(nèi)部承包”的法律問題及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義及承包人未取得建筑施工企業(yè)資
質(zhì)或者超越資質(zhì)等級導(dǎo)致合同無效條款的運(yùn)用
工程墊資及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
建筑工程合同無效在實(shí)踐中的處理與運(yùn)用
合同無效工程款應(yīng)如何支付
合同無效，合同約定的違約條款能否適用
4、開發(fā)商合同解除權(quán)有效運(yùn)用及對建筑商合同解除權(quán)的應(yīng)對策略
建設(shè)工程施工合同法定解除條件的特殊規(guī)定與條件成就的認(rèn)定
建設(shè)工程施工合同解除后的處理
（六）在建工程抵押與擔(dān)保潛在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范意見
1、簽訂在建工程抵押貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)及防范
2、土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范
3、在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范
4、劃撥土地上在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)及防范
5、在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)及防范
6、辦理在建工程抵押物保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及防范
7、BOT模式下融資擔(dān)保和反擔(dān)保安排
（七）工期風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵管控點(diǎn)、工期延誤解決之道與典型案例解析
1、開發(fā)商控制工程期限的要點(diǎn)
2、工期延誤的四大類別十種情形
3、不同情形的工期延誤開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對以盡可能減少損失
4、建設(shè)工程施工合同無效情況下工期延誤的處理
5、開發(fā)商如何應(yīng)對施工企業(yè)惡意罷工行為
6、開發(fā)商打贏工期索賠三大關(guān)鍵因素
（八）工程質(zhì)量問題關(guān)系理順、妥善處理與典型案例
1、開發(fā)商是房屋質(zhì)量的第一責(zé)任人，但是誰應(yīng)該對開發(fā)商負(fù)責(zé)？
2、質(zhì)量問題的五大責(zé)任方及其責(zé)任劃分
3、主體結(jié)構(gòu)問題與其它質(zhì)量問題通常表現(xiàn)形式與法律后果分析
4、工程質(zhì)量索賠可否在工程欠款案件中提起反訴？什么情況下可以提起？
5、打贏質(zhì)量索賠案件不可逾越的過程——質(zhì)量鑒定的實(shí)操技巧
6、業(yè)主提出質(zhì)量問題保修困難的有效應(yīng)對
7、未及時(shí)履行及保修期屆滿后保修責(zé)任
（九）法律層面如何防范、應(yīng)對安全事故與典型案例
1、工地傷亡的四種情況與緊急處理辦法
2、工地傷亡的后果與防范
（十）變更洽商中容易出現(xiàn)的問題與管控措施
1、工程變更的責(zé)任劃分與工程變更、價(jià)款變更流程關(guān)鍵管控點(diǎn)
2、“非重大變更不在調(diào)價(jià)范圍內(nèi)”將幫您省掉近千萬的工程款
3、“低中標(biāo)、勤簽證、高索賠”應(yīng)對策略
4、怎樣通過制度流程和人力資源管理的設(shè)計(jì)規(guī)避變更洽商中的風(fēng)險(xiǎn)
5、變更洽商制度、流程優(yōu)化模板與變更洽商完備手續(xù)
（十一）現(xiàn)場簽證管理要點(diǎn)與解析
1、現(xiàn)場簽證容易出現(xiàn)的五大頑癥
2、現(xiàn)場簽證管理之“對癥下藥”
3、現(xiàn)場簽證管理制度、流程優(yōu)化模板
（十二）甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律后果分
1、不同規(guī)模和不同老板個(gè)性的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)如何選擇材料采購方式
2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律后果分析
3、不同采購方式的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式與風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)
（十三）預(yù)決算實(shí)戰(zhàn)技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范
1、合同計(jì)價(jià)方式對工程款結(jié)算糾紛的影響及法律后果
2、工程款撥付技巧與支付手續(xù)
3、工程結(jié)算中拖欠工程款的利息的起算時(shí)間與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
4、雙方當(dāng)事人約定的利息加罰息的效力
5、開發(fā)商應(yīng)對“以送審價(jià)為準(zhǔn)”要點(diǎn)解析及典型案例
6、質(zhì)保金結(jié)算實(shí)操分析
（十四）竣工驗(yàn)收法律風(fēng)險(xiǎn)與防范措施
1、三種不同形式的竣工驗(yàn)收與注意事項(xiàng)
2、竣工驗(yàn)收的11個(gè)條件
3、竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的材料、驗(yàn)收程序與內(nèi)容
4、竣工驗(yàn)收的9個(gè)依據(jù)與20個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
5、不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工程
6、隱蔽工程竣工驗(yàn)收需要注意的事項(xiàng)
7、竣工驗(yàn)收備案及竣工驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收備案的關(guān)系
8、竣工驗(yàn)收的法律后果分析
9、與竣工驗(yàn)收有關(guān)的11個(gè)法律問題
建設(shè)工程施工有效，但建設(shè)工程竣工驗(yàn)收不合格如何處理？
建設(shè)行政機(jī)關(guān)的工程竣工驗(yàn)收備案行為可訴嗎？
一項(xiàng)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，建設(shè)單位就擅自投入使用，此后該工程發(fā)生屋面滲漏、墻皮脫
落、管道溢水等質(zhì)量問題，應(yīng)由誰負(fù)責(zé)？為什么？它和發(fā)、承包雙方簽訂的質(zhì)量保修合
同是什么關(guān)系？
竣工驗(yàn)收、結(jié)算、付款、交工之間的時(shí)間關(guān)系如何確定？
竣工驗(yàn)收備案屬于行政許可行為嗎?
竣工驗(yàn)收備案是行政監(jiān)督管理嗎?
竣工驗(yàn)收備案是建筑工程交付使用的必要條件嗎?
竣工驗(yàn)收備案可以提起行政訴訟嗎?
關(guān)于工程未經(jīng)驗(yàn)收即投入使用的質(zhì)量責(zé)任問題
工程竣工階段有何風(fēng)險(xiǎn)？如何防范？
如何加強(qiáng)竣工階段的監(jiān)理？
（十五）開發(fā)商如何打贏工程欠款與質(zhì)量索賠案件
1、工程欠款與質(zhì)量索賠案件常見類型與產(chǎn)生根源分析
2、開發(fā)商對此類案件的法律風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對措施??
3、工程欠款、質(zhì)量索賠案件反其道而行可能會有意想不到的效果
4、建設(shè)工程糾紛不適用于專屬管轄的有關(guān)規(guī)定
5、建設(shè)施工過程中函件往來及簽收的重要性與要點(diǎn)把握
6、工程欠款、質(zhì)量索賠案件中選擇法院和仲裁的利弊分析
（十六）農(nóng)民工討薪實(shí)踐應(yīng)對全接觸
1、農(nóng)民工討薪的常見情形
2、農(nóng)民工討薪根源分析
3、開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對農(nóng)民工討薪、解決農(nóng)民工工資問題?????
（十七）建筑商優(yōu)先受償實(shí)操應(yīng)對策略
1、《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定、適用條件分析與實(shí)現(xiàn)程序
2、《物權(quán)法》實(shí)施后對《合同法》第286條的影響
3、優(yōu)先受償權(quán)行使期限
4、開發(fā)商（發(fā)包方）對工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)避措施
三、?建設(shè)工程施工階段管理制度模板、相關(guān)配套表單及合同范本匯總
（一）建設(shè)工程施工階段管理制度、流程模板
1、工程文件資料管理規(guī)范
2、對供應(yīng)商的評估管理規(guī)范
3、工程施工、監(jiān)理及工程材料、設(shè)備采購招投標(biāo)管理規(guī)范
4、工程施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范
5、合同辦理、審批及存檔規(guī)范
6、乙方材料設(shè)備及乙方分包工程限價(jià)管理規(guī)范
7、工程預(yù)算、結(jié)算管理規(guī)范
8、對外付款審批責(zé)任規(guī)范
9、工程管理部工地檢查規(guī)范
10、洽商管理規(guī)范
11、工程結(jié)算管理規(guī)范
12、工程決算復(fù)審規(guī)范
13、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理規(guī)范
14、付款審批流程管理規(guī)范
15、材料采購管理規(guī)范
16、招投標(biāo)管理規(guī)范
17、會議組織管理規(guī)范
18、處理與合作單位關(guān)系準(zhǔn)則
19、工程管理部工地檢查制度
20、工程施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范
21、施工圖紙會審管理準(zhǔn)則
22、建設(shè)工程進(jìn)度控制管理辦法
23、工程物資采購管理制度
24、工程質(zhì)量控制及管理準(zhǔn)則
（二）建設(shè)工程施工階段配套表單
1、認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表
2、供應(yīng)商供貨情況評估表
3、合同審批及管理程序
4、限價(jià)工作流程
5、合同審批表
6、招投標(biāo)流程
7、材料設(shè)備計(jì)劃單
8、材料控制表單匯總
9、材料設(shè)備選型定板及限價(jià)計(jì)劃
10、限價(jià)材料詢價(jià)情況比較表
11、價(jià)格審定表
12、三方簽訂及甲供材料超領(lǐng)用量表
13、招投標(biāo)履行表
14、竣工結(jié)算單
15、工作聯(lián)系單
16、簽證單
17、中間驗(yàn)收評分表
18、竣工驗(yàn)收評分
19、付款情況表
（三）建設(shè)工程施工階段合同范本匯總
|合同類型 |序號 |合同范本名稱 |
|建筑類合 |（一）建筑施工 |1、建設(shè)工程施工合同 |
|同 |類合同 |2、綠化工程施工合同 |
| | |3、園建工程施工合同 |
| | |4、交通設(shè)施施工總合同 |
| | |5、交通設(shè)施施工分合同 |
| | |6、室內(nèi)裝修工程合同 |
| | |7、白蟻防治施工工程合同 |
| | |8、直飲水施工工程合同 |
| | |9、自來水管道安裝工程合同 |
| | |10、煤氣工程施工總合同 |
| | |11、煤氣工程施工分合同? |
| | |12、永久用電施工工程合同 |
| |（二）設(shè)備、設(shè) |1、電梯供貨和安裝總合同 |
| |施、配件、材料 |2、柴油發(fā)電機(jī)組供貨和安裝總合同 |
| |供貨安裝類總合 |3、小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝總合同 |
| |同 |4、冷卻塔供貨和安裝總合同 |
| | |5、櫥柜制作和安裝總合同 |
| | |6、游泳池設(shè)備供貨和安裝總合同 |
| | |7、鍋爐供貨和安裝總合同 |
| | |8、冷水機(jī)組供貨和安裝總合同 |
| | |9、柴油發(fā)電機(jī)環(huán)保工程總合同 |
| | |10、人防設(shè)備供貨和安裝總合同 |
| | |11、其他類設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨和安|
| | |裝總合同 |
| | |適用于： |
| | |1）抽油煙機(jī)供貨和安裝 |
| | |2） 兒童游樂設(shè)施供貨和安裝 |
| | |3）健身器材供貨和安裝 |
| | |4） 園林燈具供貨和安裝 |
| |（三）、設(shè)備、 |1、電梯供貨和安裝分合同 |
| |設(shè)施、配件、材 |2、柴油發(fā)電機(jī)組供貨和安裝分合同 |
| |料供貨安裝類分 |3、小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝分合同 |
| |合同 |4、冷卻塔供貨和安裝分合同 |
| | |5、櫥柜制作和安裝分合同 |
| | |6、游泳池設(shè)備供貨和安裝分合同 |
| | |7、鍋爐供貨和安裝分合同 |
| | |8、冷水機(jī)組供貨和安裝分合同??????? |
| | |9、柴油發(fā)電機(jī)環(huán)保工程分合同 |
| | |10、人防設(shè)備供貨和安裝分合同 |
| | |11、其他類設(shè)備、設(shè)施、配件、材料供貨和安|
| | |裝分合同 |
| | |適用于： |
| | |1）抽油煙機(jī)供貨和安裝 |
| | |2）兒童游樂設(shè)施供貨和安裝 |
| | |3）健身器材供貨和安裝 |
| | |4）園林燈具供貨和安裝 |
| | |5）其他 |
|設(shè)計(jì)類合 |1 |建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同一(民用建設(shè)工程)及其補(bǔ)充|
|同 | |協(xié)議 |
| |2 |建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同二(專業(yè)建設(shè)工程) 及其補(bǔ) |
| | |充協(xié)議 |
| |3 |（境外）建筑、景觀工程設(shè)計(jì)合同 |
| |4 |裝飾工程設(shè)計(jì)合同 |
|技術(shù)服務(wù) |1 |沉降觀測技術(shù)服務(wù)合同 |
|合同 | | |
| |2 |地質(zhì)勘探技術(shù)服務(wù)合同 |
| |3 |樁基檢測技術(shù)服務(wù)合同 |
|監(jiān)理合同 | |工程建設(shè)監(jiān)理合同 |
|資產(chǎn)采購 | |1、購銷合同（不需簽訂分批合同的一次性購 |
|類合同 | |銷合同） |
| | |2、購銷合同（長期供貨，發(fā)書面供貨通知書 |
| | |） |
| | |3、購銷總合同（其分批合同為一次性購銷合 |
| | |同） |
| | |4、購銷分合同（一次性購銷合同） |
| | |5、購銷總合同（其分批合同為長期供貨合同 |
| | |） |
| | |6、購銷分合同（長期供貨合同） |

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