房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財(cái)稅融合（2天）

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)稅融合
黃海（2天）
課程背景
在房住不炒的整體基調(diào)下，宏觀調(diào)控政策前穩(wěn)后嚴(yán)，融資收緊，房企將面臨前所未有
的現(xiàn)金流、償債、回款的壓力。同時(shí)，營(yíng)改增、國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征管系
統(tǒng)升級(jí)互通帶來了涉稅信息日益透明化，房企稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控壓力越來越大。
房地產(chǎn)在諸多行業(yè)領(lǐng)域中有著其獨(dú)特的一面，尤其是在增值稅下，如果不能正確與業(yè)
務(wù)融合，稍微處理不慎，不是給企業(yè)造成多交稅損失，就是造成企業(yè)偷稅的風(fēng)險(xiǎn)，需要
每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)理變身為業(yè)稅融合的專家，這要求房企打造一個(gè)高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的業(yè)稅融
合團(tuán)隊(duì)。

課程收益
了解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀形勢(shì)
學(xué)習(xí)到房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行全過程中各階段的業(yè)稅融合規(guī)劃方法
學(xué)習(xí)到通過業(yè)稅融合實(shí)現(xiàn)降低成本和費(fèi)用的方法
降低巨大的稅負(fù)，增加純利潤(rùn)

課程對(duì)象：董事長(zhǎng)、公司股東、總裁、總經(jīng)理、董事會(huì)秘書、首席財(cái)務(wù)官/財(cái)務(wù)總監(jiān)、企
業(yè)中高層、財(cái)務(wù)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、子公司總經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、投拓人員、項(xiàng)目總等


課程特色：實(shí)戰(zhàn)派風(fēng)格，追求“落地”文化，針對(duì)性強(qiáng)，診斷式、咨詢式培訓(xùn)解決企業(yè)痛
點(diǎn)，生動(dòng)幽默，通過視頻、分組討論、點(diǎn)評(píng)、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動(dòng)學(xué)員的參與性
和積極性，通過分享落地EXCEL、WORD、PDF等實(shí)戰(zhàn)模板，減少學(xué)員實(shí)際工作量，直接轉(zhuǎn)
化為工作成果。課后提供、結(jié)業(yè)測(cè)試題及答案
確保課程：聽得懂、帶得走、用得上、有實(shí)效！

課程大綱
第一單元 房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬和發(fā)展趨勢(shì)
■ 房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷寒冬
? 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬
? 上市房企年報(bào)分析
? 當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇分析
【案例】恒大搶跑式營(yíng)銷
【案例】萬科虧本去化
■ 房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的“四化”趨勢(shì)
■ 房地產(chǎn)企業(yè)多元化投向哪些新業(yè)務(wù)板塊
■ “三條紅線”對(duì)房地產(chǎn)的巨大沖擊
■ 解決三條線超標(biāo)危機(jī)的有效方法
【工具分享】降低資產(chǎn)負(fù)債率的妙招
【工具分享】降低資產(chǎn)負(fù)債率的運(yùn)營(yíng)控制

第二單元 合同管理的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 合同關(guān)鍵要素風(fēng)險(xiǎn)分析及實(shí)操管控關(guān)鍵
■ 合同管理的業(yè)稅融合稅務(wù)規(guī)劃
【案例】租賃合同
【案例】融資合同
【案例】不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
【案例】機(jī)電設(shè)備采購(gòu)合同
【案例】土地招拍掛出讓合同
【案例】代建抵地價(jià)的土地出讓合同
■ 虛開增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)合同事前管控
【討論案例】大亞股份善意取得增稅專用發(fā)票責(zé)任界定
【管控關(guān)鍵】如何規(guī)避善意取得虛開增值專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)
【實(shí)操工具】合同中發(fā)票違約條款

第三單元 簽訂土地出讓合同關(guān)鍵事項(xiàng)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 招拍掛模式投標(biāo)主體將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給子公司的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】房地產(chǎn)母公司拍地轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司如何節(jié)稅
【案例】土地招拍掛出讓合同
【案例】代建抵地價(jià)的土地出讓合同
■ 股權(quán)并購(gòu)模式取得土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】深能源通過股權(quán)并購(gòu)節(jié)稅失敗的教訓(xùn)
【籌劃案例】巧簽土地轉(zhuǎn)讓合同節(jié)稅97%
■ 舊改模式取得土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】企業(yè)城市更新轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃

第四單元 項(xiàng)目收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓定價(jià)及盡職調(diào)查的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 隱性負(fù)債的原因
■ 隱性負(fù)債類型
■ 隱性負(fù)債的核實(shí)12法
【工具分享】：隱性負(fù)債調(diào)查讓風(fēng)險(xiǎn)無從隱藏
■ 隱性負(fù)債的防范9法

第五單元 招標(biāo)及采購(gòu)階段的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 招標(biāo)階段業(yè)稅融合規(guī)劃重點(diǎn)
? 確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)價(jià)、成本加酬金
【案例】采購(gòu)材料合同的稅務(wù)籌劃
? 影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素
? 選擇招標(biāo)單位
? 制作招標(biāo)文件
? 評(píng)標(biāo)
【討論】清單招標(biāo)到底有什么好處
■ 采購(gòu)合同評(píng)審11個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
■ 采購(gòu)降本業(yè)稅融合
【工具分享】房地產(chǎn)公司采購(gòu)降本37法

第六單元 施工及竣工階段的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 甲供工程的財(cái)稅政策
【實(shí)操案例】甲供水電常見問題及處理技巧
■ 土地出讓價(jià)格的項(xiàng)目施工階段稅務(wù)籌劃
■ 出讓金返還的施工階段稅務(wù)籌劃
■ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的施工階段稅務(wù)籌劃
■ 建安成本高于平均造價(jià)的合理解釋
■ 特殊甲供工程事前規(guī)劃管理
【分享】萬科項(xiàng)目成本管理中的三大紀(jì)律
【分享】萬科項(xiàng)目成本管理中的八項(xiàng)注意
【分享】萬科房地產(chǎn)八大類成本構(gòu)成明細(xì)表
■ 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 主體建筑工程費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 主體安裝工程費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 配套設(shè)施費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 開發(fā)間接費(fèi)的業(yè)稅融合規(guī)劃
【分享】工程成本控制管理15個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)
【分享】運(yùn)用價(jià)值工程有效提高產(chǎn)品的價(jià)值
【分享】萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書

第七單元 房地產(chǎn)出售階段稅務(wù)籌劃
■ 出售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃
■ 促銷方式籌劃
■ 與代理公司合作籌劃
■ 轉(zhuǎn)移利潤(rùn)籌劃
■ 地下車庫(kù)籌劃
■ 樣板房籌劃
■ 銷售精裝房合同籌劃技巧
■ 銷售非普通住宅籌劃
■ 銷售售樓處籌劃
■ 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用籌劃
■ 交房籌劃
■ 租金收入分解節(jié)稅籌劃

第八單元 房地產(chǎn)全生命周期稅務(wù)籌劃
■ 土地增值稅籌劃
【案例】土地增值稅的預(yù)交和清算的稅務(wù)籌劃
【案例】在不同的項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移成本節(jié)約土地增值稅
【案例】房地產(chǎn)公司通過調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式籌劃土地增值稅
■ 增值稅籌劃
【案例】新老項(xiàng)目的不同計(jì)稅和繳納方式
【案例】房地產(chǎn)公司設(shè)立上下游公司節(jié)增值稅
■ 企業(yè)所得稅籌劃
【案例】預(yù)計(jì)毛利率和完工收入確認(rèn)的稅務(wù)籌劃
【案例】多種技巧結(jié)合的綜合案例
■ 個(gè)人所得稅籌劃
【案例】房地產(chǎn)公司如何通過股權(quán)架構(gòu)頂層設(shè)計(jì)籌劃稅務(wù)成本
■ 其他稅種籌劃
【課堂答疑】

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