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房地產(chǎn)項目總視角下的財務(wù)管理（2天）

培訓(xùn)講師：黃海

講師背景：
黃海先生--高端企業(yè)上市實戰(zhàn)老師/咨詢師精通企業(yè)上市全盤操控與項目咨詢輔導(dǎo)教育經(jīng)歷黃海老師，1971年出生于廣東新會，常住珠海，中國人民大學(xué)會計本科畢業(yè)，中國注冊會計師（CPA），中國注冊稅務(wù)師（CTA），國際注冊會計師（IPA），高級國際詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)項目總視角下的財務(wù)管理（2天）詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)項目總視角下的財務(wù)管理（2天）

房地產(chǎn)項目總視角下的財務(wù)管理
（2天）

課程背景
在房住不炒的整體基調(diào)下，宏觀調(diào)控政策前穩(wěn)后嚴(yán)，融資收緊，房企將面臨前所未有
的現(xiàn)金流壓力，如何改善項目現(xiàn)金流？如何為項目融資都是首要考慮的問題；
營改增、國地稅機構(gòu)合并、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征管系統(tǒng)升級互通帶來了涉稅信息日益透明
化，房企稅務(wù)風(fēng)險越來越大，如何在項目開發(fā)各階段做好稅務(wù)籌劃，也是項目總要了解
的財稅技巧；
此外，讀懂財務(wù)報表，通過財務(wù)分析的方法找到項目管理中的黑洞，運用專業(yè)的手法
降本增效，實現(xiàn)項目利潤最大化，也是地產(chǎn)公司項目總必須具體的財務(wù)管理技能。

課程對象
老板、董事長、總裁/總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、分子公司總經(jīng)理、首席
財務(wù)官/財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、企業(yè)中高層等。

課程收益
? 讀懂項目財務(wù)報表
? 掌握項目超級指標(biāo)的解讀方法及改善方法
? 掌握改善項目現(xiàn)金流的方法
? 掌握房地產(chǎn)項目公司融資方式
? 掌握“零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新18法
? 掌握通過項目預(yù)算控制成本費用的方法
? 掌握房地產(chǎn)項目不同階段的稅籌重點

課程亮點
實戰(zhàn)派風(fēng)格，追求“落地”文化，針對性強，診斷式、咨詢式培訓(xùn)解決企業(yè)痛點，生動幽
默，通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動學(xué)員的參與性和積極性。

確保課程：聽得懂、拿得走、用得上、有實效。
課程大綱
第一單元如何閱讀和分析項目
■ 房地產(chǎn)行業(yè)的整體業(yè)績和負(fù)債水平等經(jīng)營信息如何影響資本市場
■ 資產(chǎn)負(fù)債表（面子）
? 資產(chǎn)負(fù)債表關(guān)注點
■ 利潤表（底子）
? 利潤表的關(guān)注點
■ 現(xiàn)金流量表（銀子）
? 現(xiàn)金流量表的解讀
? 現(xiàn)金流量表的關(guān)注點
【分享】一表辨識項目資金鏈?zhǔn)欠癜踩?br /> 【課堂PK】從項目總的視角分析這個房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流是否安全
■ 一圖看懂三張表的勾稽邏輯關(guān)系

第二單元項目超級指標(biāo)分析
■ “三條紅線”對房地產(chǎn)的巨大沖擊
■ 解決三條線超標(biāo)危機的有效方法
【工具分享】降低資產(chǎn)負(fù)債率的妙招
【工具分享】降低資產(chǎn)負(fù)債率的運營控制
? 營運能力指標(biāo)分析，看是否會管理項目
← 各關(guān)鍵節(jié)點計劃完成率
【案例】碧桂園給你一個”五星期的家“
【工具分享】作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時間表發(fā)布受控
← 盈利能力指標(biāo)分析，看項目賺錢能力如何
← ROE
← IRR
← ROA
← MOIC
【案例】萬科華發(fā)項目的盈利分析指標(biāo)
? 盈利質(zhì)量指標(biāo)分析，看盈利中有多少可以兌現(xiàn)
← 銷售回款率：
← 前期未回應(yīng)收款回款：
【工具分享】應(yīng)收賬款遞進式催收技巧40法

第三單元如何改善項目現(xiàn)金流
【互動】利潤重要還是現(xiàn)金流重要？為什么盈利的企業(yè)會倒閉？什么原因?qū)е缕髽I(yè)資金
周轉(zhuǎn)不靈？
■ 現(xiàn)金流的重要性
【案例】土地儲備的貨值超過8000億元的福晟集團資金鏈斷裂
【案例】千億級的泰禾地產(chǎn)會“成長型破產(chǎn)”嗎
■ 如何改善現(xiàn)金流
【分享】房企“互聯(lián)網(wǎng)+”的現(xiàn)金流自救
■ “量入為出”控制資金及難點應(yīng)對
【工具分享】“酌量效益優(yōu)先法”解決預(yù)算費用不夠分配
■ 如何使用五維資金計劃預(yù)防資金危機
【工具分享】萬科多層級的資金計劃套表

第四單元房地產(chǎn)項目融資
■ 融資渠道選擇
? 內(nèi)部融資
? 債務(wù)融資（前融，開發(fā)貸，abs，經(jīng)營性物業(yè)貸，reits）
? 股權(quán)融資
【課堂互動】房地產(chǎn)項目“零利息”內(nèi)部融資18法
■ 融資成本計算
? 加權(quán)平均資本成本

第五單元項目成本費用的控制
■ 目標(biāo)成本管控
【分享】倒擠項目的目標(biāo)成本
■ 期間費用管控
? 預(yù)算制定
? 預(yù)算預(yù)警
【分享】某項目的預(yù)算預(yù)警指標(biāo)
【工具分享】房地產(chǎn)廣告費用優(yōu)化

第六單元房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃
■ 取得土地階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
■ 規(guī)劃設(shè)計階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】業(yè)財融合規(guī)劃設(shè)計方案決定了項目的主要稅負(fù)
■ 開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】建筑安裝工程費稅籌
【分享】建安成本高于平均造價的“正當(dāng)”理由
■ 銷售階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】銷售價格的稅務(wù)籌劃

【課后答疑】回答學(xué)員現(xiàn)場提出問題

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