《關(guān)于落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤形勢(shì)下政府項(xiàng)目的遴選、策劃與投融資模式設(shè)計(jì)及落地實(shí)操》

關(guān)于落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤形勢(shì)下政府項(xiàng)目的遴選、策劃與投融資模式設(shè)計(jì)及落地實(shí)操
課程大綱：
一、關(guān)于落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)政策措施的相關(guān)政策要點(diǎn)解讀
1、國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知（國(guó)發(fā)〔2022〕12號(hào)）
2、中辦、國(guó)辦《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》
3、農(nóng)發(fā)行《關(guān)于大力支持以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》
4、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）
5、關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)支持城市建設(shè)和治理的指導(dǎo)意見（〔2022〕10號(hào)）
6、關(guān)于加大開發(fā)性金融支持力度提升水安全保障能力的指導(dǎo)意見水財(cái)務(wù)（〔2022〕228號(hào)）
7、國(guó)辦發(fā)〔2021〕40號(hào)、環(huán)境部468號(hào)文、住建部63號(hào)文等重要文件解讀
二、地方政府高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯
1、區(qū)分隱性債務(wù)和市場(chǎng)化融資
2、區(qū)分政府投資項(xiàng)目和企業(yè)投資項(xiàng)目
3、規(guī)劃有經(jīng)營(yíng)收入的項(xiàng)目（自求平衡與資源補(bǔ)償）
4、區(qū)分政府直接投資和資本金注入項(xiàng)目
5、區(qū)分委托代建和授權(quán)開發(fā)
6、授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)平臺(tái)公司
7、合規(guī)安排政府資金的多種使用方式
8、土地最終產(chǎn)出與項(xiàng)目包裝的緊密結(jié)合
9、大基建時(shí)代的綜合平衡
三、政府項(xiàng)目投融資實(shí)務(wù)要點(diǎn)分析及案例分享
1、5號(hào)文后政府如何安排資金用于項(xiàng)目及如何判斷項(xiàng)目的資金已經(jīng)或可以列入政府預(yù)算
2、政府只有一年期的預(yù)算和三年期的中期規(guī)劃，但資金支付期需要十年，如何解決？能否簽訂超過三年的政府支付合同
3、政府合規(guī)支付項(xiàng)目款項(xiàng)的路徑及案例
4、政府采購(gòu)具有融資的機(jī)會(huì)，如何融資？
5、發(fā)改的政府投資項(xiàng)目與財(cái)政的政府采購(gòu)的區(qū)別及項(xiàng)目安排
6、審批制、核準(zhǔn)制、備案制的要求有什么不同，如何認(rèn)定政府投資項(xiàng)目和企業(yè)投資項(xiàng)目
7、無經(jīng)營(yíng)收入的基建項(xiàng)目如何策劃包裝
8、施工企業(yè)為平臺(tái)公司墊資合規(guī)嗎？該如何操作
9、如何定義墊資及墊資與投資的區(qū)別
10、什么是土地增減掛鉤業(yè)務(wù)，土地增減掛鉤指標(biāo)交易可否融資
11、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)能做融資？
12、如何甄別是否構(gòu)成隱性債務(wù)
13、特許經(jīng)營(yíng)模式與PPP模式比較及運(yùn)用案例
14、平臺(tái)公司策劃自求平衡、資源補(bǔ)償、以租代建等模式市場(chǎng)化融資及案例分享
三、平臺(tái)公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)（ABO）模式轉(zhuǎn)型及合規(guī)性操作要點(diǎn)分析
1、政府授權(quán)（ABO）與PPP、特許經(jīng)營(yíng)甄別
2、政府授權(quán)（ABO）合規(guī)性分析
3、政府授權(quán)（ABO）模式中A對(duì)平臺(tái)公司如何操作，是否需要招標(biāo)？
4、政府授權(quán)模式做大做強(qiáng)地方平臺(tái)公司的操作要點(diǎn)
5、40號(hào)文后ABO常見的違規(guī)與整改方式及案例
6、政府授權(quán)（ABO）市場(chǎng)化融資運(yùn)用要點(diǎn)及案例
7、政府授權(quán)（ABO）模式政府支付路徑的特殊性及合規(guī)性安排
8、政府授權(quán)（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何設(shè)置“績(jī)效評(píng)價(jià)”
9、社會(huì)資本參與“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式的合規(guī)要點(diǎn)及分險(xiǎn)防范
10、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式包含的兩層付費(fèi)關(guān)系，平臺(tái)如何與社會(huì)資本進(jìn)行結(jié)算支付
11、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式實(shí)務(wù)案例分享
四、企業(yè)市場(chǎng)化投資基建項(xiàng)目的模式與實(shí)務(wù)案例
1、企業(yè)核準(zhǔn)備案為何可以應(yīng)用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式？
2、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？
3、純公益性項(xiàng)目打包可否用“投資人+EPC”模式？是否為隱性債務(wù)？
4、“投資人+EPC”模式下合規(guī)性分析及案例
5、“投資人+EPC”模式下收益來源分析及案例
6、“投資人+EPC”模式下市場(chǎng)化融資運(yùn)用要點(diǎn)
7、“投資人+EPC”模式下項(xiàng)目資本金籌集模式
8、“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼怎么補(bǔ)才合規(guī)？
9、央企、國(guó)企與地方平臺(tái)合作采用“投資人+EPC模式”操作項(xiàng)目的兩類合規(guī)模式分析
10、“投資人+EPC”模式“兩標(biāo)并一標(biāo)”解析
11、避免“投資人+EPC”淪為BT模式違規(guī)應(yīng)注意的問題。
五、片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目投融資實(shí)務(wù)要點(diǎn)分析及案例分享
1、土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的流程及合規(guī)性要求
2、社會(huì)資本方如何合規(guī)介入土儲(chǔ)業(yè)務(wù)？
3、政府購(gòu)買拆遷安置服務(wù)是否包括征拆補(bǔ)償資金，資金如何安排
4、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目政府采購(gòu)工程和服務(wù)能否融資？
5、土地出讓金返還模式是否可行，土地出讓金可否融資
6、土地出讓金如何合規(guī)用于片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)時(shí)序、土地供應(yīng)及預(yù)算如何銜接？
7、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目與片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的聯(lián)系與區(qū)別
8、政府授權(quán)企業(yè)做片區(qū)綜合開發(fā)的授權(quán)范圍如何界定及其依據(jù)
9、生地熟地毛地凈地的區(qū)別，毛地可否供應(yīng)？
10、如何分析片區(qū)項(xiàng)目的可融資性？
11、專項(xiàng)債解決土儲(chǔ)資金的模式與要點(diǎn)
12、以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？
13、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？
14、以土地出讓金為主要產(chǎn)出的項(xiàng)目如何融資？
15、從便于融資的角度應(yīng)該如何規(guī)劃片區(qū)項(xiàng)目或相應(yīng)的個(gè)子項(xiàng)目
16、如何實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)一二級(jí)收入聯(lián)動(dòng)
六、土地儲(chǔ)備開發(fā)主流模式解析
1、委托代建+采購(gòu)工程、采購(gòu)服務(wù)模式
2、做地模式
3、二級(jí)贖買一級(jí)模式
4、反向委托（或反向購(gòu)買）模式
七、片區(qū)綜合開發(fā)政策聯(lián)動(dòng)自平衡投融資模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型產(chǎn)業(yè)模式
5、礦山生態(tài)修復(fù)自平衡模式
6、砂石資源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
八、片區(qū)綜合開發(fā)操作聯(lián)動(dòng)自平衡投融資模式（產(chǎn)業(yè)勾地）
1、設(shè)條件拿地
2、帶方案拿地
3、前置資格審查
4、點(diǎn)狀供地
5、批量供地
九、片區(qū)綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)化合作運(yùn)作模式
1、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式
2、片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目 “投資合作+EPC”模式
3、專項(xiàng)債+土地模式
4、專項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資模式
5、專項(xiàng)債+PPP模式
十、城市更新項(xiàng)目投融資模式實(shí)務(wù)
（一）城市更新項(xiàng)目政策梳理及63號(hào)文的應(yīng)對(duì)措施
（二）城市更新項(xiàng)目分類
（三）城市更新項(xiàng)目的操作流程分析
（四）企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目的操作模式分析
（五）城市更新項(xiàng)目的收益構(gòu)成及來源
（六）城市更新項(xiàng)目運(yùn)作的核心及要點(diǎn)
（七）城市更新項(xiàng)目中地方平臺(tái)公司的角色及社會(huì)資本方的選擇
（八）城市更新片區(qū)級(jí)項(xiàng)目的策劃要點(diǎn)
（九）城市更新項(xiàng)目可采取的投融資模式探討
1、地方政府利用財(cái)政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時(shí)發(fā)行城市更新專項(xiàng)債模式及案例
3、地方政府授權(quán)下的地方國(guó)企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應(yīng)用
5、政府和社會(huì)資本合作模式（PPP模式）的應(yīng)用及案例
6、地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
7、屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
8、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入不足下多個(gè)更新改造項(xiàng)目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
（十）城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例
（十一）城市更新項(xiàng)目融資的模式與案例分享
十一、EOD模式運(yùn)作實(shí)務(wù)
1、EOD模式政策要點(diǎn)及一二批試點(diǎn)項(xiàng)目分析
2、EOD的“五位一體”和“三個(gè)內(nèi)涵”
3、EOD模式下的參與主體分析
4、EOD模式開展的三個(gè)階段
5、EOD模式八大主要收益來源分析
6、EOD項(xiàng)目的回報(bào)模式及回報(bào)來源組合
7、EOD項(xiàng)目三大落地投融資模式
8、EOD適宜的七大項(xiàng)目領(lǐng)域
9、EOD項(xiàng)目策劃和落地的核心要點(diǎn)
10、EOD“指標(biāo)”交易模式的應(yīng)用
11、EOD模式相關(guān)案例解析
12、EOD項(xiàng)目融資要點(diǎn)及案例解析（核心是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）
十三、新政下學(xué)校醫(yī)院等公共服務(wù)項(xiàng)目的融資
1、義務(wù)教育和公立醫(yī)院融資的困境
2、專項(xiàng)債融資
3、“以租代建”模式的應(yīng)用及其案例
4、“建辦分離”模式及其案例
5、民辦公用的“共建模式”的應(yīng)用及其案例
十四、關(guān)于盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的操作模式及落地實(shí)操
（一）存量資產(chǎn)盤活的主要方式及操作實(shí)務(wù)
1、基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）。
2、存量資產(chǎn)盤活PPP模式及操作實(shí)務(wù)要點(diǎn)（TOT模式）
3、盤活存量改擴(kuò)建與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合（ROT+一體化綜合開發(fā)）。
4、通過產(chǎn)權(quán)交易盤活存量的操作模式及要點(diǎn)解析
5、推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型盤活存量資產(chǎn)
6、借助國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司的資本運(yùn)營(yíng)盤活存量資產(chǎn)
7、策劃“綜合開發(fā)自平衡模式”盤活存量資產(chǎn)的操作模式及要點(diǎn)解析
8、通過混改、并購(gòu)及股權(quán)多元化模式盤活存量資產(chǎn)的要點(diǎn)解析及案例分享
9、通過資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)的模式介紹
（二）存量資產(chǎn)盤活土地策劃包裝的痛點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范
1、集體土地入市
2、增減掛鉤、占補(bǔ)平衡
3、并購(gòu)及存量合作方式的要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范
4、存量土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)拿地的操作要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范
5、城中村改造項(xiàng)目（全面改造、微改造）的操作要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

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