《房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稅務(wù)籌劃案例分析》（2天）

《房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稅務(wù)籌劃案例分析》課程大綱
23812548260【課程背景】
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是社會(huì)各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關(guān)領(lǐng)域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，為其他行業(yè)所無法比擬。納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要內(nèi)容，全面了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路及方法技巧。
【課程對(duì)象】
1、主辦會(huì)計(jì)；會(huì)計(jì)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)、總會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)副總裁；
2、政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位財(cái)務(wù)主管；會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金融、證券、投資等行業(yè)高級(jí)管理人員和專業(yè)人員?！菊n程收益】
1、了解當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房企稅務(wù)環(huán)境分析
2、梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程及財(cái)稅人員重點(diǎn)關(guān)注節(jié)點(diǎn)；
3、解答房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)各稅種常見疑難問題；
4、系統(tǒng)梳理和講解國(guó)地稅合并后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃的典型問題、具體案例和實(shí)戰(zhàn)技巧。
【課程特點(diǎn)】
1、講解與討論互動(dòng)：手把手教，面對(duì)面談，易學(xué)易懂易用
2、提問與解答互動(dòng)：凝煉思路，講解工具，解決實(shí)際問題
3、增值與更新互動(dòng)：頭腦風(fēng)暴，貼近實(shí)戰(zhàn)，更新知識(shí)體系
4、理論與實(shí)踐互動(dòng)：案例講解，結(jié)合實(shí)際，加速價(jià)值裂變
【課程模塊】
一、當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)環(huán)境分析
1、2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2、國(guó)家中長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控措施、城市空間布局
3、2021年房企面臨的主要調(diào)控政策和影響
4、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的稅務(wù)環(huán)境分析
5、新冠肺炎疫情對(duì)房業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響與財(cái)稅處理
6、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產(chǎn)帶來啥影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與納稅疑難問題分析
1、個(gè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅改革新走向
2、解讀個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法
3、實(shí)務(wù)解析個(gè)稅累計(jì)預(yù)扣法與專項(xiàng)附加扣除
4、房企稅前扣除憑證歸集需要注意哪些例外情形5、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅管理的影響6、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)房企財(cái)務(wù)處理的影響分析及業(yè)務(wù)處理建議7、社保怎么做既合規(guī)又降低企業(yè)費(fèi)用8、房企應(yīng)關(guān)注新版所得稅預(yù)繳申報(bào)表的3個(gè)影響9、執(zhí)行“稅前扣除憑證管理辦法”應(yīng)當(dāng)注意的若干問題10、相互之間不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換如何納稅11、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析12、房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人股東資金借貸的涉稅處理分析13、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析14、土地價(jià)款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定15、法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅和土地增值稅16、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的八個(gè)差異17、土地增值稅清算的十大爭(zhēng)議問題18、房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅財(cái)稅處理全攻略19、房企拿地新規(guī)下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)思路20、案例解析“工資薪酬”六種轉(zhuǎn)化模式21、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)大額“資金拆借”面臨的稅務(wù)挑戰(zhàn)22、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅23、稅務(wù)局負(fù)責(zé)社保征收后將如何清查企業(yè)社保漏洞三、企業(yè)設(shè)立階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與稅務(wù)規(guī)劃
1、股東身份確定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃問題：開發(fā)公司法人、自然人或有限合伙股東，對(duì)未來的股息分紅所得、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得利弊分析與規(guī)劃？境內(nèi)與境外投資者的稅收待遇異同知多少？
2、貨幣出資與非貨幣性資產(chǎn)出資在稅收上利弊分析與納稅規(guī)劃：以土地使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)出資的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等問題如何處理？
3、以上市公司的股份作價(jià)出資與以非上市公司的股權(quán)作價(jià)出資稅收上有何異同？
四、拿地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)與控制
1、各種土地取得方式契稅如何計(jì)算繳納？政府先期工程支出是否需要繳納契稅？后期發(fā)生的安置房開支是否需要需要繳納契稅？
2、各種土地取得方式稅收問題集錦：包括政府招拍掛、直接交易、以劃撥（贈(zèng)予）、置換、抵債、作價(jià)投資入股、合作建房、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并以及分立等各種方式取得的土地涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理各是如何？如何實(shí)現(xiàn)公司或股東利益的最大化？
3、附條件的土地取得應(yīng)注意什么稅收風(fēng)險(xiǎn)：限地價(jià)競(jìng)保障房建設(shè)資金，限地價(jià)競(jìng)配建人才公寓或其他無償?shù)慕ㄖ娣e，要求在項(xiàng)目紅線外修路搭橋建公園等涉稅問題如何處理？能否籌劃？
4、購(gòu)買爛尾樓問題集錦：以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本？增值稅發(fā)票該如何開具？購(gòu)買的爛尾樓成本能否在清算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除？
5、安置支出問題集錦：各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？成本如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？返回給被拆遷人的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開具？
五、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與規(guī)劃
1、開發(fā)建設(shè)過程中交納的各種規(guī)費(fèi)的涉稅處理：繳納的各種規(guī)費(fèi)的合法有效憑證是什么？增值稅能否進(jìn)項(xiàng)抵扣？土地增值稅能否扣除并加計(jì)扣除？其他各稅又該如何處理？
2、支付給境外的費(fèi)用問題集錦：支付給境外機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等各類費(fèi)用各稅如何處理才能避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
3、營(yíng)改增前后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
4、開發(fā)成本中出現(xiàn)的最大的抵扣問題是什么，該如何規(guī)避？
5、園林綠化的進(jìn)項(xiàng)抵扣應(yīng)注意什么問題，應(yīng)如何籌劃取得利潤(rùn)最大化？
6、為項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務(wù)有關(guān)財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及咨詢費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
7、公共配套設(shè)施和地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)與無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
8、無產(chǎn)權(quán)車庫(kù)對(duì)外出租取得款項(xiàng)需要預(yù)交增值稅嗎？房產(chǎn)稅怎樣繳納？
六、預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與規(guī)劃
1、預(yù)售階段稅收問題集錦及規(guī)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段的增值稅與企業(yè)所得稅的納稅發(fā)生時(shí)間規(guī)定相同嗎？房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品如何計(jì)算銷售價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，代收代付的住房維修基金、初裝費(fèi)等可以不用繳納增值稅嗎？
2、買一贈(zèng)一營(yíng)銷模式涉稅問題集錦與規(guī)劃：“買一贈(zèng)一”如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會(huì)計(jì)如何處理，贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？“老帶新”銷售如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？“團(tuán)購(gòu)銷售、抵券銷售、存一抵五”等銷售模式下銷售收入如何確認(rèn)，如何開具票據(jù)？
3、委托銷售問題集錦及規(guī)劃：“分銷”、“包銷”和“代銷”等各種委托銷售模式支付的手續(xù)費(fèi)涉及的各類稅收風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些，該如何把控？
4、4、售后返租問題集錦及規(guī)劃：“售后回租”、“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？“售后回購(gòu)”銷售在增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅如何確認(rèn)？
5、視同銷售問題集錦及規(guī)劃：投資、分配、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)、贈(zèng)予、廣告等視同銷售行為的認(rèn)定在各稅上是否一致？配建的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、會(huì)所等公共配套設(shè)施處置時(shí)是否可能涉及到視同銷售問題？
七、自持經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)營(yíng)改增后的差異與風(fēng)險(xiǎn)控制
1、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的問題集錦及規(guī)劃：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅以及契稅等各自應(yīng)該如何處理？
2、自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃涉稅問題集錦及規(guī)劃：以租代售的增值稅和其他各稅風(fēng)險(xiǎn)何在，該如何回避？自持物業(yè)租賃應(yīng)如何規(guī)劃可盡量減少增值稅、房產(chǎn)稅等稅負(fù)？出租不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)需要繳納增值稅和房產(chǎn)稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？
八、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算稅務(wù)疑難問題處理與籌劃
1、主要稅種清算對(duì)企業(yè)整體的影響
（1）房地產(chǎn)各稅種分布節(jié)點(diǎn)
（2）增值稅清算時(shí)點(diǎn)
（3）企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)（4）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)
2、土地增值稅清算策略
（1）土地增值稅清算概述
（2）清算中必須明確的重要事項(xiàng)
（3）成本分?jǐn)偡椒▽?duì)清算結(jié)果的影響
（4）收入確認(rèn)與成本扣除中的常見涉稅風(fēng)險(xiǎn)
（5）容易引起稅企爭(zhēng)議的事項(xiàng)
（6）土地增值清算與企業(yè)所得稅的關(guān)系
3、營(yíng)改增土地成本認(rèn)定特殊規(guī)定
（1）土地票據(jù)分類
（2）增值稅拆遷成本認(rèn)定
（3）增值稅后續(xù)土地成本認(rèn)定
4、清盤前過程控制及清算后續(xù)規(guī)劃
（1）合同的簽訂（合同的簽訂策略）、合同管理（會(huì)計(jì)核算與工程進(jìn)度的匹配）、竣工決算管理（關(guān)注票據(jù)取得的及時(shí)性）
（2）案例分析：清算單位、清算條件、清算優(yōu)惠、與企業(yè)所得稅的關(guān)系、清算業(yè)態(tài)分類、分?jǐn)偡椒ǖ倪m用、專屬成本的應(yīng)用、扣除成本的認(rèn)定，后期尾盤銷售、清算后續(xù)。
九、房地產(chǎn)稅收綜合籌劃方略1、“分類法”核算: 房企開發(fā)成本有序可循2、從稅種間邏輯關(guān)系識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3、房地產(chǎn)行業(yè)全程涉稅要點(diǎn)分析及財(cái)稅處理技巧4、房地產(chǎn)企業(yè)：這些“雷區(qū)”你避開了嗎5、房地產(chǎn)企業(yè)“以房換地”，需警惕所得稅風(fēng)險(xiǎn)6、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調(diào)整方略7、用房地產(chǎn)投資入股需繳哪些稅8、增值稅稅率變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理的影響簡(jiǎn)要分析9、房地產(chǎn)企業(yè)之間資金往來的增值稅處理技巧10、房企轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目 土地價(jià)款怎樣扣除11、移交還建房何時(shí)確認(rèn)收入才合規(guī)12、“預(yù)計(jì)利潤(rùn)年中不得調(diào)整”的規(guī)定如何掌握13、虛漲房產(chǎn)拍賣價(jià) 引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)14、扣留的工程質(zhì)保金如何作稅會(huì)處理15、稅種不同如何確定商品計(jì)稅價(jià)格16、銷售方式不同房屋的財(cái)稅處理策略17、分次轉(zhuǎn)讓股權(quán) 土地增值稅如何繳納18、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款 利息扣除把握3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)19、房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股該如何開票和抵扣20、預(yù)繳稅款能否在項(xiàng)目間相互抵減21、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無法取得發(fā)票咋繳稅22、這種拆遷補(bǔ)償款需要取得發(fā)票嗎23、房地產(chǎn)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行處罰24、淺析“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)25、稅務(wù)稽查如何擠出房企成本中的“水分”
【主講導(dǎo)師】
許志勇博士：

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