《商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃》二天培訓(xùn)大綱

《商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃》
二天培訓(xùn)大綱

對(duì)于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想更好的做好商業(yè)配套項(xiàng)目，發(fā)展商就必須提前
介入經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目前期的定位、規(guī)劃、布局都必須經(jīng)過(guò)專業(yè)成熟的思考，對(duì)于
任何一家發(fā)展商銷售完商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，涉及項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)管理主要有三種方式：開
發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理場(chǎng)子的情況下，一般都會(huì)聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管
理公司專門經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理公司合作共同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能
，發(fā)展商一般承擔(dān)商場(chǎng)的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)；第三種方式
就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。


很多原來(lái)在各個(gè)地產(chǎn)中介的人，沒有一點(diǎn)百貨、購(gòu)物中心、超市、大型商場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)
管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌、對(duì)布局、對(duì)規(guī)劃沒有賣場(chǎng)的一點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、近幾年搖身一變都成了商
業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的專家、顧問到處接場(chǎng)、接店，拿完策劃費(fèi)、代理費(fèi)用后，用售樓式的
爆炸式的誘人廣告，來(lái)招商，但是能有幾家能成功的，后期的管理運(yùn)作誰(shuí)負(fù)責(zé)、為什么
開業(yè)后很多項(xiàng)目就會(huì)死掉。。。。。。。。


面臨者許多問題，他們能解決的了嗎，他們敢承擔(dān)責(zé)任嗎？到現(xiàn)在他們也不敢站出來(lái)
承諾！目前市場(chǎng)上有相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)營(yíng)管理顧問公司，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著較嚴(yán)重的
缺陷。一方面，大部分經(jīng)營(yíng)管理公司不了解商業(yè)地產(chǎn)銷售的特征，他們大多對(duì)統(tǒng)一收銀
的開放式大賣場(chǎng)如超市百貨類零售行業(yè)，具有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，但是對(duì)于銷售型的
商業(yè)地產(chǎn)、以獨(dú)立店面、獨(dú)立收銀為主體的商業(yè)項(xiàng)目并沒有太多的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，經(jīng)
營(yíng)管理公司實(shí)力非常有限，不能以承包經(jīng)營(yíng)的方式與發(fā)展商合作，而更多采取收取顧問
費(fèi)的方式回避風(fēng)險(xiǎn)、旱澇保收。經(jīng)營(yíng)管理顧問公司的這些缺陷，使得發(fā)展商不得不使自
己冒險(xiǎn)走上自己并不熟悉的行業(yè)。
　　
對(duì)于這些問題，開發(fā)商要想介入商業(yè)地產(chǎn)的前期的運(yùn)營(yíng)的管理就應(yīng)該從以下幾個(gè)核心內(nèi)
容來(lái)學(xué)習(xí)來(lái)體驗(yàn)。
核心內(nèi)容一：從經(jīng)營(yíng)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，無(wú)疑需要牽涉到諸多方面的工作，對(duì)商場(chǎng)
進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)
爭(zhēng)的需要。深圳零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利
潤(rùn)的
經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上
均保
持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來(lái)，深圳零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)
化。
在這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)
優(yōu)勢(shì)，
選擇市場(chǎng)定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以求揚(yáng)長(zhǎng)避短，避免
在自
己的弱勢(shì)市場(chǎng)上與強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面競(jìng)爭(zhēng)，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)
效益。
1、為什么要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位
2、怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析
3、商業(yè)地產(chǎn)定位具體工作步驟和方法
（1）怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)定位
（2）商業(yè)地產(chǎn)功能定位主要從那幾個(gè)方面內(nèi)容來(lái)做具體要求是什么
（3）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特色定位是什么？為什么要怎樣做？
（4）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式定位是什么？從幾個(gè)方面來(lái)做？
（5）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位是什么？我們要注意什么？
（6）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位是什么？具體方式怎樣來(lái)做？
（7）商業(yè)地產(chǎn)形象定位是什么？重點(diǎn)是指什么？

核心內(nèi)容二：從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)分析成熟商業(yè)應(yīng)該賣什么?


對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，只有銷售才是硬道理，銷售也是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)好
與壞的標(biāo)準(zhǔn)。有些商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從其經(jīng)營(yíng)定位、商品布局到商品的數(shù)量、款式、檔次和
價(jià)位等等都符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，但是為什么銷售一直上不去呢
？歸根結(jié)底，這類商業(yè)地產(chǎn)沒有真正理解商場(chǎng)銷售的內(nèi)涵。
經(jīng)過(guò)多年來(lái)不同地區(qū)、不同檔次、不同市場(chǎng)水平的商場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)總結(jié)出：商場(chǎng)銷售絕對(duì)不
僅僅是商品本身，同時(shí)還要包括商品的延伸服務(wù)和商場(chǎng)的企業(yè)文化。


1. 商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)分析賣什么商品
2、商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)分析賣賣服務(wù)
3、商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)分析賣什么企業(yè)文化
4、各種類型商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同
5、商業(yè)地產(chǎn)為什么要注意業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套
6、商業(yè)地產(chǎn)為什么注意整體風(fēng)格的營(yíng)造，與城市風(fēng)格渾然一體
7、為什么商業(yè)地產(chǎn)要注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位從經(jīng)營(yíng)角度上要考慮哪幾個(gè)方面


業(yè)態(tài)定位對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來(lái)講是非常重要的，就像我們?cè)谧鲎≌瑫r(shí)的產(chǎn)品
定位，它是提供給消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)行為的產(chǎn)品，如果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位有誤的話，直接
影響商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)。在商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)時(shí)要考慮很多的因素


1、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位分析方法？
2、商業(yè)地產(chǎn)商圈條件都有那些？
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模是什么？
4、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是什么？
5、商業(yè)地產(chǎn)和商戶溝通什么？
6、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)有什么特點(diǎn)？
7、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布有什么特點(diǎn)？
8、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要滿足那些需求？
9、怎樣制定一個(gè)比較科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃？
10、商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上的三大問題是什么？
11、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)量身打造是未來(lái)方向？
12、為什么商業(yè)地產(chǎn)招商要與項(xiàng)目建設(shè)同步否則后期會(huì)亂成團(tuán)？

核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)的前期的定位+服務(wù)



商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)作為一個(gè)系統(tǒng)。顧客根據(jù)服務(wù)傳遞過(guò)程中實(shí)際接觸到的那些要素和感
知到的服務(wù)結(jié)果對(duì)生產(chǎn)作出評(píng)價(jià)，對(duì)后臺(tái)發(fā)生的事并不感興趣。


所以重要的并不是我們正在銷售的基本的，有形的核心產(chǎn)品，而是我們以它為核心所
追求的令顧客滿意的整體組合。顧客的需求在不斷變化，我們必須有一套制度，能最快
最準(zhǔn)的把握顧客的變化，并有靈敏的應(yīng)對(duì)措施。


1、商業(yè)地產(chǎn)特別定位與服務(wù)是什么？
2、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)取勝的關(guān)鍵是什么？
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間注重的工作
（1）公交系統(tǒng)
（2）廣場(chǎng)
（3）促銷、演出
（4）項(xiàng)目直通車
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間
（1）商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境
（2）商業(yè)地產(chǎn)與主力店
（3）商業(yè)地產(chǎn)功能區(qū)隔
（4）商業(yè)地產(chǎn)促銷活動(dòng)
（5）商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)方面
（6）商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境元素
（7）商業(yè)地產(chǎn)中庭等公共空間的利用
（8）商業(yè)地產(chǎn)娛樂
（9）商業(yè)地產(chǎn)餐飲、休閑設(shè)施的設(shè)置
（10）商業(yè)地產(chǎn)表演活動(dòng)
（11）商業(yè)地產(chǎn)特殊服務(wù)
(12) 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的組合
（13）商業(yè)地產(chǎn)綠化、空中花園

核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)前期的規(guī)劃經(jīng)營(yíng)與管理


一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)后，常常會(huì)出現(xiàn)在同一個(gè)樓層的不同的區(qū)域或者是不同樓層、
不同區(qū)域之間人氣冷熱不均的現(xiàn)象，從而造成商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)品類、業(yè)態(tài)之間的經(jīng)營(yíng)狀況
好壞不均。嚴(yán)重時(shí)會(huì)使得整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因此而出現(xiàn)有場(chǎng)無(wú)市，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開
發(fā)失敗的嚴(yán)重后果。


商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃時(shí)，我們要特別注意的是商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)之間、不同品牌產(chǎn)品之間、
以及內(nèi)部商業(yè)布局等方面的平衡性以及協(xié)調(diào)性。均好性處理得好，可以達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)各
個(gè)品類、業(yè)態(tài)之間的相互帶動(dòng)和相互促進(jìn)的目的，以此提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體均衡健康
發(fā)展。


所以要想做好商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、布局、營(yíng)銷、策劃、推廣、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等就要
從最基本深度了解和學(xué)習(xí)，那些大型主力店會(huì)考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、那些根本不考慮，為
什么品牌會(huì)有門當(dāng)戶對(duì)的概念，認(rèn)識(shí)熟悉了解一個(gè)品牌的定位、風(fēng)格、營(yíng)銷、推廣、業(yè)
績(jī)、帶動(dòng)率、市場(chǎng)占有率，需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，從營(yíng)運(yùn)的角度來(lái)分析考慮，我們到底要
選擇什么樣的主力店和你一起共同度過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的培育期？什么樣的店，開業(yè)后生意不
好，它立馬跑掉，根本沒有任何生存的能力，到時(shí)候，你在忙羊補(bǔ)牢還能行嗎？想想這
些后期的營(yíng)運(yùn)問題，我們現(xiàn)在該怎么辦？我們現(xiàn)在該了解什么？學(xué)習(xí)什么？


1、商業(yè)地產(chǎn)有規(guī)劃時(shí)候的特點(diǎn)是什么？
2、商業(yè)地產(chǎn)在招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)要注意什么？
3、商業(yè)地產(chǎn)布局時(shí)幾個(gè)操作技巧是什么？
4、為什么商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)定位要求要做好硬件規(guī)劃？
5、商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合要注意什么？
6、商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)對(duì)不同品牌的商品以及同類商品的規(guī)模進(jìn)行合理的安排步驟規(guī)范
7、商業(yè)地產(chǎn)幾個(gè)具體的操作技巧規(guī)范

核心內(nèi)容六：為了今后經(jīng)營(yíng)考慮商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)基本定位原則


為了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后更好經(jīng)營(yíng)與管理，我們必須先了解在商業(yè)業(yè)態(tài)定位前的基本原
則，這對(duì)于不僅是個(gè)幫助，同時(shí)也是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局時(shí)的指導(dǎo)，從多角度，多方面、
縱向性、橫向性來(lái)體驗(yàn)商業(yè)業(yè)態(tài)基本定位的原則。


商業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)
規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營(yíng)運(yùn)，而對(duì)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。


商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該
商業(yè)地產(chǎn)的整體定位和特色，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，
促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度；同時(shí)也能在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤(rùn)，更能通過(guò)整
體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值
，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮奠定基礎(chǔ)。




1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)當(dāng)遵循什么基本的原則
2、商業(yè)地產(chǎn)品牌店的定位基本的原則
3、商業(yè)地產(chǎn)時(shí)尚型定位基本的原則
4、商業(yè)地產(chǎn)生活型定位基本的原則
5、商業(yè)地產(chǎn)符合本土實(shí)際基本的原則
6、商業(yè)地產(chǎn)符合城市發(fā)展方向基本的原則
7、商業(yè)地產(chǎn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)基本的原則
8、商業(yè)地產(chǎn)符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律基本的原則
9、商業(yè)地產(chǎn)差異性基本的原則
10、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向基本的原則
11、商業(yè)地產(chǎn)最適合發(fā)展模式基本的原則
12、商業(yè)地產(chǎn)逆向思維基本的原則
13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原則
14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源的原則
15、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制定當(dāng)?shù)氐淖饨鹚降脑瓌t
16、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳覍?duì)面積基本要求的原則
17、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳覍?duì)工程技術(shù)條件基本要求的原則
18、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力基本要求的原則
19、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)需求基本要求的原則
20、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的人流動(dòng)線規(guī)劃基本要求的原則
21、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析九大業(yè)態(tài)選址實(shí)戰(zhàn)
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