商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)三天課程

《商業(yè)地產(chǎn)的招商管理技能兩天課程》
《商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理技能一天課程》
《商業(yè)項(xiàng)目如何重新規(guī)劃定位一天課程》

課程內(nèi)容
營(yíng)銷(xiāo)觀念的變革的年代，我們需要優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員，我們的培訓(xùn)目的是幫助管理人員
樹(shù)立正確的營(yíng)銷(xiāo)理念，提升業(yè)務(wù)拓展能力，理解并掌握現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理念，開(kāi)拓視野，樹(shù)
立大局觀，并為商業(yè)項(xiàng)目良好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
當(dāng)今的商業(yè)項(xiàng)目究竟是什么？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目不再僅僅是商品堆
積和買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)所，已經(jīng)從一個(gè)單純的商業(yè)概念轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)時(shí)尚概念，和一種現(xiàn)代生活的符
號(hào)，商業(yè)項(xiàng)目的天職是向目標(biāo)顧客提供最滿(mǎn)意的商品和服務(wù)。當(dāng)今的消費(fèi)者也在變化，
他們更加注重人與人的交往，更加注重自我的表達(dá)，希望能擁有屬于自己的喜好、格調(diào)
與品位，并且通過(guò)自己的外表、日常用品的選擇等展示給自己和他人欣賞。對(duì)于商品的
選擇實(shí)際上已經(jīng)成為了自我表達(dá)的一種最為直接的方式。
現(xiàn)代意義上的物質(zhì)主義，不再片面的追求奢華與占有，一切以個(gè)性張揚(yáng)為出發(fā)點(diǎn)，講
究的是人性化與舒適程度。此外，目前百貨商場(chǎng)還變“人找商品”為“商品找人”，進(jìn)行了
一系列創(chuàng)造顧客的競(jìng)爭(zhēng)策略，真正給顧客創(chuàng)造了良好舒服方面。
創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力，也是商業(yè)永遠(yuǎn)的主題。在對(duì)新的投資環(huán)境下成長(zhǎng)并開(kāi)
始并成熟的改造商業(yè)項(xiàng)目，那么我們就要對(duì)市場(chǎng)的敏感度都很強(qiáng)，我們要有著敏銳的市
場(chǎng)目光。商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營(yíng)
模式，讓投資者感到物有所值，機(jī)不可失，這樣才有重新改造的意義。
【培訓(xùn)目的】
?
旨在提升商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)管理者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與能力，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理技能、培養(yǎng)商業(yè)的
復(fù)合型人才，讓你在商業(yè)行業(yè)中得到可持續(xù)的發(fā)展。
【課程目標(biāo)】?
為商業(yè)零售打造專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富、管理技能過(guò)硬、綜合素質(zhì)良好的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
【課程方式】
理論講解+經(jīng)驗(yàn)介紹+問(wèn)題研討+案例分析+模擬演練
【目標(biāo)學(xué)員】
在商業(yè)企業(yè)中從事經(jīng)營(yíng)管理工作，渴望系統(tǒng)地更新管理理念、提高管理技能的商業(yè)零售
管理人員。
【課程特色】?
????多年的操盤(pán)手擔(dān)任課程講師，課程設(shè)置體現(xiàn)了操作性、系統(tǒng)性、實(shí)用性、互動(dòng)性的
特點(diǎn)。

【課程系列內(nèi)容】
【課程內(nèi)容一】
《商業(yè)地產(chǎn)的招商管理技能二天課程》
課程概要：
核心內(nèi)容一：大型商業(yè)地產(chǎn)招商策略
1、大型商業(yè)地產(chǎn)與主題商圈有何不同？
（1）商業(yè)地產(chǎn)與主題商圈有何不同
（2）商業(yè)地產(chǎn)容易受到建筑物影響
（3）商業(yè)地產(chǎn)容易受到設(shè)施的建設(shè)影響
（4）商業(yè)地產(chǎn)容易受到交通的影響
（5）商業(yè)地產(chǎn)容易受到人流影響
?2、如何進(jìn)行大型商業(yè)定位？
（1）商業(yè)地產(chǎn)定位之前要注重
（2）商業(yè)地產(chǎn)定位是首要的
（3）商業(yè)地產(chǎn)功能定位
（3）商業(yè)地產(chǎn)品類(lèi)定位
（4）商業(yè)地產(chǎn)客群定位客層定位
（5）商業(yè)地產(chǎn)商圈定位
（5）商業(yè)地產(chǎn)模式定位
（6）商業(yè)地產(chǎn)形象定位
（7）商業(yè)地產(chǎn)策略定位
（8）商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位
（9）商業(yè)地產(chǎn)恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?br /> （10）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位成功
（11）商業(yè)地產(chǎn)商品檔次的搭配
（12）目前商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題
（13）目前商業(yè)地產(chǎn)管理問(wèn)題
（15）?商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃
（16）商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)方向

3、國(guó)際知名品牌店為什么不考慮你的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嗎？他們都在想什么？
4、有那些主力店及品牌店會(huì)選擇到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)？

核心內(nèi)容二、商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)分析、招商保障及可行性研究
1、商業(yè)地產(chǎn)如何做好前期的市場(chǎng)調(diào)查
2、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查參考依據(jù)是什么
3、商業(yè)地產(chǎn)如何做好招商的籌備工作
4、商業(yè)地產(chǎn)同中小主力店初步洽談的準(zhǔn)備
5、商業(yè)地產(chǎn)同中小主力店前期溝通什么
6、商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)與其它地產(chǎn)銷(xiāo)售市調(diào)為何不同？

核心內(nèi)容三、商業(yè)地產(chǎn)招商工作
1、商業(yè)地產(chǎn)招商工作中各種表格匯總分析
2、商業(yè)地產(chǎn)如何制定招商工作進(jìn)度表
3、商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程是什么
4、商業(yè)地產(chǎn)招商部崗位責(zé)任制
5. 商業(yè)地產(chǎn)如何強(qiáng)化培訓(xùn)招商部員工
◆案例導(dǎo)入>為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)招商不專(zhuān)業(yè)招了也白招？
◆案例分析商業(yè)地產(chǎn)>品牌商戶(hù)資源從那里來(lái)？

核心內(nèi)容四、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃
1、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃的含義
2、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃有多種多樣的形式
3、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
4、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)
5、商業(yè)地產(chǎn)策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢(shì)，綜觀招商大局
6、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃過(guò)程中，要了解商戶(hù)的投資動(dòng)問(wèn)和要求
7、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢(shì)
8、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑
9、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前
10、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃處在第一階段
11、商業(yè)地產(chǎn)如何劃分品牌？
12、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)如何確定業(yè)態(tài)規(guī)劃？
13、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)為什么要規(guī)劃預(yù)留主力店的位置？
14、商業(yè)地產(chǎn)招商工作怎樣盡快進(jìn)入角色？

核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)招商工作說(shuō)明
1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商設(shè)計(jì)規(guī)劃是什么？
2、商業(yè)地產(chǎn)為什么要維護(hù)統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象？
3、商業(yè)地產(chǎn)招商為什么要講究一定的順序原則？
4、商業(yè)地產(chǎn)主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性

核心內(nèi)容?六、招商策劃的核心――招商計(jì)劃
1、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃的核心―招商計(jì)劃
2、商業(yè)地產(chǎn)招商時(shí)間安排
3、商業(yè)地產(chǎn)招商費(fèi)用管理：
4、商業(yè)地產(chǎn)招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。
5、商業(yè)地產(chǎn)招商宣傳造勢(shì)
6、商業(yè)地產(chǎn)招商及談判策略
?7、商業(yè)地產(chǎn)招商推廣成功的關(guān)鍵
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo)：
?9、商業(yè)地產(chǎn)招商不計(jì)劃騙局一場(chǎng)？
沒(méi)有目標(biāo)和計(jì)劃的招商，忽悠完你就走，今后商戶(hù)怎么辦？
10、商業(yè)地產(chǎn)品牌商家愿意和誰(shuí)打交道？
11、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳造勢(shì)是兩碼事 ？
◆案例分析：國(guó)內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在的問(wèn)題的分析

?核心內(nèi)容七、住宅區(qū)品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)
1. 我們選擇什么樣的商家進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？
2. 商業(yè)地產(chǎn)商家如何配合你走過(guò)培育期？
3. 你的價(jià)格知名品牌商家能接受嗎？它不接受誰(shuí)接受？
4. 洽談品牌商家進(jìn)入最關(guān)心的是什么？

案例導(dǎo)入>如何實(shí)現(xiàn)品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)接？

核心內(nèi)容八、品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)
1、品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)
2、為什么強(qiáng)調(diào)品牌店
3、目前商業(yè)存在的問(wèn)題是什么

案例分析>商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)方式
核心內(nèi)容八、商業(yè)地產(chǎn)功能設(shè)計(jì)有什么要求

核心內(nèi)容九、怎樣制訂商業(yè)地產(chǎn)招商談判策略

核心內(nèi)容十、怎樣看待商業(yè)地產(chǎn)招商環(huán)境

核心內(nèi)容十一、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商方案總體要求

核心內(nèi)容十二、商業(yè)地產(chǎn)招商要重視的關(guān)鍵問(wèn)題
1、商業(yè)地產(chǎn)租金收入的問(wèn)題
2、商業(yè)地產(chǎn)返租壓力的問(wèn)題
3、商業(yè)地產(chǎn)招商難易度的問(wèn)題
4、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售影響度的問(wèn)題
5、商業(yè)地產(chǎn)定位相關(guān)性的問(wèn)題
6、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件要求的問(wèn)題
7、商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)招商要以點(diǎn)代面特色經(jīng)營(yíng)
放水養(yǎng)魚(yú)
租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。
實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式

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【課程系列內(nèi)容】
【課程內(nèi)容二】
《商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理技能一天課程》
課程概要
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核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理理念
一、商業(yè)地產(chǎn)具有統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
二、統(tǒng)一管理的理念
1. 統(tǒng)一招商管理
①品牌審核管理指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
②完善的租約管理
2、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理
3、統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督
4、統(tǒng)一的物業(yè)管理

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化流程

一、運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研
1、項(xiàng)目背景
2、宏觀環(huán)境調(diào)研
⑴城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境
⑵城市人口環(huán)境
⑶人文環(huán)境
⑷商業(yè)環(huán)境
⑸其他宏觀環(huán)境
3、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研
⑴周邊居民環(huán)境
⑵地段商業(yè)環(huán)境
⑷地段未來(lái)規(guī)劃狀況
⑸項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件

4、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析
⑴項(xiàng)目商圈范圍的確定。
⑵商圈分析。
⑶經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析

二、運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目市場(chǎng)定位
1、項(xiàng)目分析
⑴項(xiàng)目條件與資源分析
⑵項(xiàng)目的SWOT分析
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位
⑴經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃
⑵經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合


3、項(xiàng)目功能定位
4、項(xiàng)目主題定位
5、項(xiàng)目形象定位
6、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位
7、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位
8、項(xiàng)目銷(xiāo)售招商價(jià)格定位
9、項(xiàng)目規(guī)劃建議
10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

三、運(yùn)營(yíng)管理招商推廣
1、招商
2、招商策略
3、項(xiàng)目整體包裝策略
4、項(xiàng)目宣傳推廣策略
5、招商的實(shí)施
⑴招商實(shí)施；
⑵招商步驟；
6、招商費(fèi)用運(yùn)用策略
四、運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行階段——招商實(shí)施

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理中的主要策略
商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對(duì)于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含
著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益。
所謂整合性需求
1、時(shí)段劃分策略
2、客源重疊策略
3、全方位服務(wù)策略
4、形象策略
核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理管理基本技能
1、功能及名稱(chēng)定位
2、業(yè)態(tài)定位
3、檔次定位
4、消費(fèi)群定位
5、精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理
6、盈利能力、集客能力
7、良好的業(yè)態(tài)組合
8、特色化的商業(yè)組合
9、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理
10、商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作
11、招商仍然存在很多誤區(qū)
12、休閑娛樂(lè)解決商業(yè)地產(chǎn)招商死角
13、商業(yè)地產(chǎn)的招商不要忽略了休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)
案例分析
集團(tuán)成功的連鎖摩爾購(gòu)物中心模式

核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)中的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)不僅僅帶來(lái)了一個(gè)超大型的
商業(yè)航母更帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)理念和操作方式
如何駕馭這個(gè)航母對(duì)管理者是一個(gè)全新的考驗(yàn)
1、運(yùn)營(yíng)中的幾個(gè)問(wèn)題
2、從經(jīng)營(yíng)層次面應(yīng)該堅(jiān)持以下幾個(gè)方面
3、商業(yè)業(yè)態(tài)
4、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)
5、市場(chǎng)定位必須要準(zhǔn)
6、計(jì)劃方案
7、營(yíng)造環(huán)境
8、這兩個(gè)小時(shí)讓消費(fèi)者怎么度過(guò)呢？
9、人為本營(yíng)造新的購(gòu)物環(huán)境問(wèn)題
案例分析
金源新燕莎、市場(chǎng)培育

核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更重要的在于提升內(nèi)部管理技能
1. 調(diào)整商品陳列，形成整個(gè)項(xiàng)目商品陳列的風(fēng)格
2. 要有統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程
3、要美化標(biāo)識(shí)使整個(gè)購(gòu)物中心
4、要有形成特色才能吸引顧客
5、應(yīng)提高顧客交叉利用率
6、擴(kuò)大娛樂(lè)項(xiàng)目吸引人氣
7、營(yíng)造良好的娛樂(lè)環(huán)境是目前Mall的發(fā)展趨勢(shì)
案例分析：國(guó)外一家Mall
8、怎樣讓每個(gè)消費(fèi)者平均在Mall里要呆2個(gè)小時(shí)
9、案例分析
案例分析
商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)管理
10、對(duì)于一個(gè)新建的商業(yè)物業(yè)的管理
11、商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)基本方針
1、因時(shí)而變
2、找準(zhǔn)立足點(diǎn)
3選準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)
4、避免盲目高端
12、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)管理成功三要素
統(tǒng)一管理、只租不售
主題突出、結(jié)構(gòu)合理
根據(jù)所處、商圈情況
做好客源重疊分析與規(guī)劃
各獨(dú)立商店都具有一定的集客能力
最成功的客源策略始于主力店


主動(dòng)尋找有特色的店
策劃、組織、活動(dòng)
案例分析
廣州天河城廣場(chǎng)

核心內(nèi)容七；管理商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要專(zhuān)業(yè)技能
1、購(gòu)物中心是一種提供整合性服務(wù)的設(shè)施，它包含了一個(gè)有效系統(tǒng)的組織及運(yùn)作
2、在組織結(jié)構(gòu)上
3、購(gòu)物中心收入的主要來(lái)源是租金、停車(chē)費(fèi)及廣告費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用
3. 在招商條件方面
4、創(chuàng)造購(gòu)物中心的附加價(jià)值
5、成功的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)
6、顧客需求的改變與購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)息息相關(guān)
7、改善和整修
案例分析
香港商業(yè)地產(chǎn)APM的成功操作經(jīng)驗(yàn)



【課程系列內(nèi)容】
【課程內(nèi)容三】
《商業(yè)項(xiàng)目如何重新規(guī)劃定位一天課程》

課程概要
核心內(nèi)容一、項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合
　　很多項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素。因此，做商業(yè)地產(chǎn)
時(shí)需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴(lài)于高水平的規(guī)劃。
制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在
做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個(gè)比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃？
做好商業(yè)項(xiàng)目的品牌規(guī)劃與組合必須要先考慮商業(yè)項(xiàng)目的定位，這是商業(yè)項(xiàng)目策劃的
開(kāi)始，它決定和影響著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營(yíng)管理、商品定價(jià)、
服務(wù)管理、促銷(xiāo)策略、形象推廣等諸多方面，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。
◆目標(biāo)市場(chǎng)定位
◆業(yè)態(tài)定位
◆功能定位
◆經(jīng)營(yíng)定位
◆營(yíng)銷(xiāo)策略定位
◆招商策略定位
◆企業(yè)形象定位

核心內(nèi)容二、商業(yè)項(xiàng)目、組合策略
◆產(chǎn)品線(xiàn)廣度與特色；
◆目標(biāo)市場(chǎng)之區(qū)隔方式與選擇；
◆垂直整合程度之取決
◆相對(duì)規(guī)模與規(guī)模經(jīng)濟(jì)；
◆地理涵蓋范圍；
◆競(jìng)爭(zhēng)武器；
◆產(chǎn)品與服務(wù)的組合；
◆消費(fèi)者需求的滿(mǎn)足。

核心內(nèi)容三、項(xiàng)目定位、生存發(fā)展
◆商業(yè)項(xiàng)目的招商必須要符合項(xiàng)目定位，項(xiàng)目定位必須要符合區(qū)域消費(fèi)，而不是簡(jiǎn)單地以
招來(lái)了為原則，商家考慮的是它的生存與發(fā)展；
◆招商品牌并不是越大越好，適合這個(gè)項(xiàng)目，適合這個(gè)區(qū)域消費(fèi)水平的品牌才是科學(xué)的招
商；
◆招商不考慮自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，認(rèn)為自己的項(xiàng)目位置不錯(cuò)，商家一定能來(lái)嗎？
◆項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和招商時(shí)，更多的將目光盯在世界著名一線(xiàn)品牌強(qiáng)上對(duì)嗎？

核心內(nèi)容四、整體科學(xué)、調(diào)查分析
調(diào)查至少要包括市場(chǎng)環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費(fèi)者的分析、投資者的分析、競(jìng)
爭(zhēng)對(duì)手的分析、差異分析等等，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的主題概念定位，功能分區(qū)的布局、樓層
布局，這些規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容，一定要通過(guò)前期的調(diào)查分析才能夠得到。
◆分析的基礎(chǔ)上，確定業(yè)態(tài)的組合、規(guī)模的估算、布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)
◆分析要從兩個(gè)角度進(jìn)行，
1、從市場(chǎng)自身的角度
2、從招商資源的角度。
◆項(xiàng)目的重新定位須有差異性；
◆項(xiàng)目的重新定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性；
◆項(xiàng)目的重新定位要對(duì)時(shí)段劃分方面的考慮；
◆項(xiàng)目的重新定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃；
◆項(xiàng)目的重新定位要使商品趨向全方位服務(wù)功能；
◆項(xiàng)目的重新定位要品形成互補(bǔ)功能；
◆項(xiàng)目的重新定位要結(jié)合個(gè)別形象，塑造購(gòu)物中心的群體形象；
◆項(xiàng)目的重新定位要注重提升平效 所謂平效。

核心內(nèi)容五、定位、性能、完善、提升、管理
在功能上是這樣的，在業(yè)態(tài)互補(bǔ)也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購(gòu)物中心
一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運(yùn)轉(zhuǎn)模式。
◆項(xiàng)目的重新定位原有設(shè)計(jì)外觀非常好，但是內(nèi)部設(shè)計(jì)在細(xì)節(jié)動(dòng)線(xiàn)上；
◆項(xiàng)目的重新定位推廣方式上要提升；
◆項(xiàng)目的重新定位就是立足于原來(lái)的基礎(chǔ)上形成一個(gè)整個(gè)業(yè)態(tài)的組合和目標(biāo)；
◆項(xiàng)目的重新定位能商業(yè)項(xiàng)目改項(xiàng)目變的前途；
◆項(xiàng)目的重新定位就是要通過(guò)準(zhǔn)確定位能改變項(xiàng)目的命運(yùn)；
◆項(xiàng)目的重新定位品牌商怎樣看；
◆項(xiàng)目的重新定位前的宣傳推廣；
◆項(xiàng)目的重新定位改造裝修形象。

核心內(nèi)容六、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素
◆消費(fèi)者的數(shù)量；
◆消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)；
◆消費(fèi)者的職業(yè)特征；
◆消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成；
◆消費(fèi)者的收入狀況。

核心內(nèi)容七：城市綜合體項(xiàng)目對(duì)地段、交通、商圈的要求
商圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響范圍，是由消費(fèi)
者的購(gòu)買(mǎi)行為和商場(chǎng)店鋪的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，一般將商圈視為以商場(chǎng)為中心，向四周
展開(kāi)的同心圓，商圈與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)或已設(shè)商場(chǎng)，都不
應(yīng)忽視對(duì)商目的策劃。商圈策劃是新設(shè)商場(chǎng)進(jìn)行合理選址的前提；
◆地段、交通、商圈的概念；
◆地段、交通、商圈的研究意義；
◆地段、交通、商圈戰(zhàn)略對(duì)于發(fā)展商業(yè)意義；
◆如何對(duì)醒目的地段、交通、商圈進(jìn)行分析。
◆現(xiàn)場(chǎng)考考你：看完圖以后請(qǐng)如何劃出主力尚圈。

核心內(nèi)容八：商業(yè)地產(chǎn)如何配比城市綜合體中各業(yè)態(tài)間的相互關(guān)聯(lián)性
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿(mǎn)足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿(mǎn)足市
場(chǎng)競(jìng)
爭(zhēng)的需要。零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開(kāi)放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的
經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商業(yè)地產(chǎn)都難以在不同檔次、不同類(lèi)別的商品經(jīng)
營(yíng)上均保 持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功
◆商業(yè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
◆商業(yè)項(xiàng)目選擇市場(chǎng)定位；
◆商業(yè)項(xiàng)目如何進(jìn)行商場(chǎng)定位；
◆商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位；
◆商業(yè)項(xiàng)目功能定位；
◆商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位；
◆商業(yè)項(xiàng)目顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商業(yè)規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項(xiàng)目商圈購(gòu)買(mǎi)力對(duì)單店規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品品種對(duì)商業(yè)規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項(xiàng)目商場(chǎng)形象定位。

核心內(nèi)容九：商業(yè)地產(chǎn)如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模
◆商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)不能亂吹牛；
◆開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)要有市場(chǎng)根據(jù)；
◆商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查；
◆商業(yè)地產(chǎn)商圈的細(xì)分；
◆商業(yè)地產(chǎn)有多少住宅區(qū)就會(huì)配多大的商業(yè)項(xiàng)目；
◆獨(dú)立項(xiàng)目的商業(yè)都有那些；
◆商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心與獨(dú)立商業(yè)如何銜接；
◆如何看待獨(dú)立商業(yè)的設(shè)計(jì)與發(fā)展；
◆商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)都應(yīng)該有那些業(yè)態(tài)。

核心內(nèi)容十：商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃
從基本物質(zhì)滿(mǎn)足發(fā)展到追求意識(shí)形態(tài)上的享受。現(xiàn)代人的消費(fèi)觀發(fā)生了很大的變化。
目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)是千店一面，同質(zhì)化程度很高，缺乏經(jīng)營(yíng)文化上的個(gè)性，這是商業(yè)不景
氣的重要原因之一，從已開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，也有同質(zhì)化的趨勢(shì)，因此，將商業(yè)
地產(chǎn)項(xiàng)目文化化是形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的根本，通過(guò)提煉一個(gè)城市的消費(fèi)文化元素注入其
物理空間，形成有文化內(nèi)涵的人文空間。
商業(yè)項(xiàng)目文化核心是整合上游各業(yè)態(tài)品牌資源需要。商業(yè)項(xiàng)目的Shopping
Mall是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心，它需要整合眾多上游
中外著名品牌資源，通過(guò)觀察消費(fèi)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)在消費(fèi)市場(chǎng)上越是有生命力、被消費(fèi)
者認(rèn)同的品牌，越有文化性，而作為品牌集合最豐富的銷(xiāo)售載體——Shopping
Mall自身要具備極強(qiáng)文化性，只有有文化內(nèi)涵的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的Shopping
Mall才具品牌市場(chǎng)感染力。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位前期是非常重要，精確定位的好壞直接影響今后的運(yùn)營(yíng)管理，商業(yè)
項(xiàng)目籌建之初，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和該項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學(xué)地確定
該項(xiàng)目要做成哪種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，是做綜合性百貨商場(chǎng)、主題性商場(chǎng)、超市，還是做成百貨
與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購(gòu)物中心、Mall等。以此來(lái)明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后的
經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、經(jīng)營(yíng)方向、管理方式、商戶(hù)的投資形式，進(jìn)而明確企業(yè)的品牌商品和招商方
向。


◆為什么商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位要專(zhuān)業(yè)；
◆為什么商業(yè)規(guī)劃要專(zhuān)業(yè)；
◆為什么商業(yè)招商要專(zhuān)業(yè)；
◆為什么商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要專(zhuān)業(yè)；
◆消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究；
◆商圈分析的內(nèi)容和步驟 ；
◆怎樣看待盈利商圈的確定及評(píng)估策略；
◆商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮哪些因素；
◆為什么商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要贏在起跑線(xiàn)；
◆為什么要準(zhǔn)確定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 。
學(xué)習(xí)案例
◆自己動(dòng)手動(dòng)學(xué)習(xí)做市調(diào)分析表
◆看完以上圖片，請(qǐng)回答以下問(wèn)題
◆ 作業(yè)思考題
◆ 案例分享

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