截至4月11日，滬深兩市共計有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。


據(jù)此，有人預(yù)計房價在下半年將下調(diào)，一線城市下調(diào)的幅度將超過二三線城市。



對此，筆者不以為然。



開發(fā)商差錢了、資金鏈要斷了、扛不住了，房價就會跌。是這樣嗎？NO！



1、沒有金鋼鉆，哪敢攬瓷器活。能當(dāng)開發(fā)商的，從來就不差錢。



雖然今年上半年的銷售業(yè)績不理想，然而，去年一路高歌的樓市則讓開發(fā)商賺了個盆滿缽滿。有數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初，A股50多家上市房企擁有超過1500億元的現(xiàn)金。手中有余糧，心中自然不用慌。

此外，上有政策，下有對策。中央政府試圖通過限貸、停貸等行政手段打壓投資性購房，在客觀上使成交量急劇下滑，使開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張，從而迫使其降價。漲上去容易降下來難。殊不知，部分房企已開始通過轉(zhuǎn)向海外、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等方式曲線借道融資。



2、開發(fā)商已經(jīng)“綁架”了地方政府，而且地方政府“很享受”被綁架的滋味。



2007年，中國樓市掀起了第一輪飚升行情，隨著相關(guān)政策的打壓，從2007年10月到2008年8月，房地產(chǎn)持續(xù)降溫，萬科率先降價。開發(fā)商降價后最著急的是誰？其實不是開發(fā)商自己，而是地方政府。



君不見，萬科扯起降價大旗沒多久，各地政府和行業(yè)協(xié)會便異口同聲地高喊“救市”，而且呼聲一浪高過一浪。西安政府砸出5億元巨資救市，沈陽、武漢放寬公積金貸款買房標(biāo)準(zhǔn)，長沙推行買房貨幣補貼，南京一口氣打出補貼和支持企業(yè)的組合拳，還有廣州、重慶、廈門、福州……不一而足。



雖然，2008年底的“救市”有國際金融危機的特殊背景，但我們也可以鮮明地看到房地產(chǎn)經(jīng)濟在地方財政中的重要地位，可以毫不夸張地說，開發(fā)商已經(jīng)“綁架”-全球品牌網(wǎng)-了地方政府，而且地方政府是“很愿意”被綁架的，雖然偶而也罵罵開發(fā)商，其實心里是偷著樂的。



再看今年，受到日本地震影響，日本出口到中國的汽車、機電以及電子類高端產(chǎn)品都會有所下滑，從而連累地方政府GDP下降，削減地方財政收入。此外，全國3600萬套保障房的建設(shè)資金從哪里來？一方面要地方政府控制房價自降收入，一方面要自籌資金建設(shè)保障房，與開源節(jié)流的財務(wù)原則背道而馳，地方政府會欣然采納么？



3、影響房價的兩個決定因素是供求關(guān)系和貨幣供應(yīng)量。



供給和需求是決定商品價格的最基本、最核心的兩大元素，而目前房地產(chǎn)市場一方面是供給過大，另一方面是有效需求不足，其結(jié)果必然導(dǎo)致房價進(jìn)一步下滑，而不是上漲。“居者有其屋”是孟子對美好生活的向往，也是數(shù)億中國人的夢想。“結(jié)婚先買房，沒房不結(jié)婚”也成為適婚青年的共識。為了房子寧可背上巨額債務(wù)，寧可起早貪黑加班加點任勞任怨砸鍋賣鐵。雖然現(xiàn)在各城市都有很多空置房，并不等于說房子已經(jīng)很多了，其實房子還是很少。中國是一個農(nóng)業(yè)大國，高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化把農(nóng)民逼向城市，為城市經(jīng)濟建設(shè)做出了默默無聞的貢獻(xiàn)，但不能就此剝奪農(nóng)民在城市購房的夢想。房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求導(dǎo)致了房價的直接上漲。



房價是漲是跌同時在很大程度上取決于貨幣供應(yīng)量。全國政協(xié)委員、招商銀行行長馬蔚華在全國政協(xié)分組討論會上說“房價上漲根本是一個貨幣問題，因為老百姓手中的錢太多了”，這話遭到很多罵名，其實馬蔚華的話沒有說完，他可能是想說“老百姓手中的錢太多了，但還是買不起房，因為錢越來越不值錢了”。因為貨幣供應(yīng)量在急劇擴大，因為CPI在飛速上漲，所以老百姓的工資也在“跟著漲”，腰包越來越鼓了。雖然老百姓手中的錢越來越多了，可能卻越來越買不起房了。



4、3600萬套保障房能否真正保障需要保障的住房者？



中央出臺保障房政策出發(fā)點很好，我舉雙手贊成。然而3600萬套保障房在建設(shè)、申請過程中如何防止新的造假和腐敗行為發(fā)生？這些房子最終能否100%供給保障對象？事實上，深圳等地已經(jīng)發(fā)生了多起申請保障房的欺詐行為。

如果保障房不能真正讓那些需要保障的家庭得到和入住，最終會像經(jīng)適房、兩限房一樣，成為房價上漲的又一只推手。

此外，保障房建設(shè)的實際速度會比想象中慢很多，去年580萬套保障房的建設(shè)任務(wù)根本就沒有完成。每年以區(qū)區(qū)百萬套保障房，緩解數(shù)千萬購房者之壓力，可謂是杯水車薪。



縱觀中國經(jīng)濟十幾年的發(fā)展規(guī)律，及中國房地產(chǎn)市場近十年來的發(fā)展規(guī)律，始終逃不過這樣的怪圈——“一管就蔫，一蔫就放，一放就漲，一漲再管，一管再蔫，一蔫再放┄┄”



一言以蔽之，房價頻頻上漲的根源在于土地財政和通貨膨脹，與開發(fā)商差不差錢毫無關(guān)系。



所以，我大膽預(yù)測房價的未來走勢：

（1）部分城市個別開發(fā)商因扛不住，小降；

（2）地方政府出面呼吁救市，試探中央政府態(tài)度；

（3）開發(fā)商群起哭窮；

（4）地方政府撕開政策口子，取消停貸/限貸/限購；

（5）開發(fā)商小勝，維持不降價，并開始制造火熱行情“逼空”；

（6）持幣待購者慌了陣腳，紛紛出馬；

（7）房價再次瘋狂上漲。

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