遠洋地產(chǎn):五年磨一劍 造夢商業(yè)
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據(jù)了解,遠洋主要做三類商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品:首先是寫字樓。例如,北京長安街上的遠洋大廈、凱晨廣場等都是遠洋開發(fā)的。其次是零售商業(yè)的購物中心、酒店和綜合體,這方面通過和太古、匯豐銀行等機構(gòu)合作來實現(xiàn)產(chǎn)品升級。最后是一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),如工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn),也在不斷摸索中。
大勢所趨,可以列舉出諸多開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)的理由。嚴厲的宏觀調(diào)控下,住宅市場波動巨大,這樣的波動從2008年就已開始。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生回憶說,幾乎是從金融危機開始,許多開發(fā)商才認識到商業(yè)地產(chǎn)的重要性。
而一直被眾多專業(yè)化住宅開發(fā)商奉為圭臬的萬科放棄了普爾特式的產(chǎn)品聚焦策略,將產(chǎn)品線調(diào)整為多元化業(yè)態(tài)。這給不少地產(chǎn)企業(yè)帶來了心理沖擊,眾企業(yè)也開始加緊評估自身進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的必要性和可行路徑。
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),企業(yè)有很多現(xiàn)實的考量。“再過十年,住宅開發(fā)快速增長的可能性,不會再存在。”遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王福順對記者表示。
事實上,近年以來住宅用土地價格的迅速上升迅速擠壓了住宅開發(fā)行業(yè)的利潤空間,土地成本在各公司成本結(jié)構(gòu)中所占比例逐年上升。一線城市這種情況已成趨勢,二三線城市隨著眾多開發(fā)商涌入,這種情況也越來越多。這就導(dǎo)致住宅開發(fā)行業(yè)迅速走向成熟,行業(yè)盈利水平趨于一致。住宅開發(fā)商未來的盈利空間將主要由現(xiàn)有資產(chǎn)規(guī)模決定。中國的城市化進程行駛到今天,地產(chǎn)商的生存環(huán)境有惡化之勢。
而大量開發(fā)住宅給地產(chǎn)上市公司帶來的尷尬是,財務(wù)報表上大多是由土地儲備、待售房屋構(gòu)成的存貨,沒有可獲得租金收益的資產(chǎn)。每一個住宅項目銷售的完成,意味著開發(fā)企業(yè)使命的結(jié)束。在現(xiàn)金流并不穩(wěn)定的情況下,公司缺乏良好的抗風(fēng)險能力。在香港,投資機構(gòu)非常重視一家地產(chǎn)上市公司是否擁有充足的持有型物業(yè),關(guān)乎其再融資。此外,地方政府政策的支持也讓企業(yè)心動。
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