和記黃埔于2004年8月31日簽訂合同北京項(xiàng)目逸翠園，約定開工時(shí)間為2005年2月27日，竣工時(shí)間為2006年10月31日，但根據(jù)2006年至2009年的年報(bào)，逸翠園項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。和記黃埔位于淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目合同簽訂時(shí)間為2005年9月26日，至今絲毫沒(méi)有動(dòng)工的跡象。在武漢市寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區(qū)附近，和記黃埔2005年以總價(jià)4.2億、樓面地價(jià)每平方米3167.06元拍得的一宗面積105641平方米的土地至今依然在閑置。而2007年同樣位于京漢大道昔日地王“金地京漢1903”的樓面地價(jià)就達(dá)6879元/平方米，今年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號(hào)的兩塊地的拍賣樓面價(jià)分別達(dá)到8778元/平方米和8591.04元/平方米，可見(jiàn)和記黃埔的這宗囤地的土地增值收入預(yù)期不小。

另外，還有系列報(bào)道揭露了系列囤地個(gè)案。
在北京，泛海建設(shè)集團(tuán)東四環(huán)附近購(gòu)置的4塊土地，至2010年8月已閑置了6年（其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃）。據(jù)估算，開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元。

在福建漳州東山縣康美鎮(zhèn)馬鑾灣景區(qū)內(nèi)，福建東嘉建設(shè)開發(fā)有限公司1992年8月以1465.5萬(wàn)元土地出讓金與當(dāng)?shù)卣炗喪茏寘f(xié)議、本應(yīng)于1993年開工、用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)的709畝土地，至今仍未開發(fā)閑置，閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近18年。

在杭州西湖邊，嘉里建設(shè)集團(tuán)2005年以24.6億元拍得的原浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊。這一當(dāng)年“地王” 地塊，在時(shí)隔6年之后的今天，依然沒(méi)有開工建設(shè)，長(zhǎng)滿了雜草，一些保安在土地上種起了絲瓜。

在廣州，位于天河區(qū)廣深鐵路南、省生物藥廠北地段的一幅商住樓、科技樓用地，面積高達(dá)28161平方米，1997年拿到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，去年延長(zhǎng)批準(zhǔn)書有效期至今年5月31日，但至今仍未動(dòng)工建設(shè)。位于越秀區(qū)寺右新馬路寺右中街的一幅面積為5934平方米的商住樓用地，開發(fā)商自1995年拿到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后，至今已經(jīng)閑置了16年。

去年廣州曝光的54宗閑置土地“黑名單中，廣州珠江新城某幅閑置地，當(dāng)時(shí)拿地的樓面地價(jià)僅為1356元/平方米，而相比珠江新城15324元/平方米的地王價(jià)，僅土地增值便接近11倍。

可見(jiàn)囤地的地價(jià)升值帶來(lái)的回報(bào)非常驚人，誘使開發(fā)商們?nèi)浩鸲诘兀e置土地“前赴后繼”。


政府原因成免罰擋箭牌
事實(shí)上，伴隨雷聲大雨點(diǎn)小的“重拳打擊囤地”的是，大大大小小開發(fā)商們依然在囤地，一宗宗所囤之地至今依然在囤積、閑置，“嚴(yán)打”效果有限。
究其原因，固然是多方面的，但最主要原因是兩個(gè)方面。
一方面是，隨著時(shí)間推移，房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲，或政府在地塊周邊修建道路或配套的公共設(shè)施，開發(fā)商所囤積的土地地價(jià)就將升值，所囤土地可獲得巨額利潤(rùn)，成為了開發(fā)商囤地的利益驅(qū)動(dòng)。而且，這些囤積的土地，開發(fā)商可以之在資本市場(chǎng)上抵押融資，通過(guò)資本杠桿還可獲得更大的利益。
另一方面是，政府打擊囤地不力，現(xiàn)有法律、法規(guī)、政策幾成擺相，開發(fā)商違法成本太低。而且，一些法規(guī)、政策本身存在漏洞。
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，處理閑置、囤積土地主要責(zé)任在地方政府。一些開發(fā)商也稱，拿地而不能如期開發(fā)，主要是規(guī)劃調(diào)整等政府原因造成。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，六成閑置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。
一些土地出讓多年后，開發(fā)商為了能隨時(shí)根據(jù)政策和市場(chǎng)變化調(diào)整開發(fā)策略和調(diào)高房?jī)r(jià)，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)，往往利用分期開發(fā)手段拖延開發(fā)進(jìn)度，在開發(fā)一部分的同時(shí)閑著一部分，甚至在開發(fā)部分土地后留有大面積土地暫不做開發(fā)，形成土地的“隱性閑置”。這種現(xiàn)象，在全國(guó)很多城市大量存在，但依照現(xiàn)行法律法規(guī)不能認(rèn)定為閑置地。
去年，國(guó)土資源部曾出臺(tái)政策規(guī)定，對(duì)于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不管分幾期開發(fā)，一旦開工必須3年以內(nèi)竣工開發(fā)完畢；嚴(yán)格限制單宗土地出讓規(guī)模，大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市（鎮(zhèn)）7公頃。此外，國(guó)土資源部還聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。只是，政策往往希望“毖后”卻不“懲前”，對(duì)之前的問(wèn)題既往不咎。更何況一些政策留有明顯漏洞，如政府原因造成土地閑置原則上不予追究責(zé)任，又如開發(fā)商分幾次拿下總面積超過(guò)單宗面積上限的整塊土地不算違規(guī)等。

擴(kuò)展閱讀

版權(quán)聲明：