私募房地產(chǎn)投資基金（之一）

 作者：張健    38

在許多發(fā)達(dá)國家，只要符合有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的法律，就可以發(fā)行，但不一定要上市。比如大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金在證券交易所上市和買賣，即非所有的房地產(chǎn)投資信托基金都會(huì)上市，還有許多私募房地產(chǎn)投資基金也是房地產(chǎn)投資的主要參與者，許多投資者更愿意將資金投入非上市房地產(chǎn)投資基金。

      房地產(chǎn)基金從上市和非上市的區(qū)分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債券。私募有各種方式，譬如有些僅投資于房地產(chǎn)開發(fā)，稱為房地產(chǎn)投資開發(fā)基金或私募房地產(chǎn)投資基金等。

    私募基金在一些發(fā)達(dá)國家的金融市場上發(fā)展十分迅速,并已占據(jù)十分重要的位置。譬如近年來投資者（主要是公共退休基金和公司退休基金）向私人資本投入了更多的資金，用它來取代傳統(tǒng)的股票投資和債券投資，希望能由此獲得更多的回報(bào)。

私募房地產(chǎn)基金發(fā)起人常常是各種房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，而基金主要通過各地的金融顧問來推廣。譬如一個(gè)私募房地產(chǎn)投資信托基金一般也會(huì)擁有多處租賃型房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)作的方式和上市房地產(chǎn)投資信托基金很相似，投資者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這些區(qū)別包括優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在掌握全面情況下，做出明智的投資。下表顯示上市和私募房地產(chǎn)投資信托基金的主要區(qū)別。

 

表 上市和私募房地產(chǎn)投資信托基金的主要區(qū)別

流動(dòng)性

好

不好

時(shí)間

無限定

常常有限定

價(jià)格

市場價(jià)

評(píng)估價(jià)

交易費(fèi)用

相對(duì)低

較高

信息披露要求

透明度高

透明度不高

回報(bào)率

合理

有時(shí)可能相對(duì)高些，但風(fēng)險(xiǎn)大

關(guān)聯(lián)交易可能性

相對(duì)低

相對(duì)高些

組織結(jié)構(gòu)

相對(duì)繁瑣

相對(duì)簡單

 

海外私募房地產(chǎn)投資基金對(duì)中國的投資，應(yīng)該有近十年的歷史，但一開始規(guī)模很小，國內(nèi)包括專業(yè)人士對(duì)其了解不多或沒有感覺到它的重要性，近幾年來，由于包括中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定地增長、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民幣升值預(yù)期等的影響，它們對(duì)中國房地產(chǎn)投資有了極大的熱情。目前私募房地產(chǎn)投資基金，如洛克菲勒集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、柯羅尼資本集團(tuán)等投向中國房地產(chǎn)業(yè)的100億美元以上，這些資金除了直接購買辦公樓、商場等租賃型的物業(yè)，部分資金也以各種方式直接或間接參與房地產(chǎn)開發(fā)，而這也與近年來國內(nèi)宏觀調(diào)控和長期以來融資渠道單一使許多房地產(chǎn)開發(fā)商資金缺口問題較為嚴(yán)重有直接關(guān)系。

張健
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