房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理與經(jīng)典案例解析

**講   房地產(chǎn)企業(yè)管理升級的必要性

思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何應(yīng)對局勢的變化？

1：   簡析中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前形勢

1）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)測

        2）市場關(guān)鍵詞：風(fēng)險與機(jī)遇并存

        3）企業(yè)面臨共性問題：庫存難消化、銷售難漲價、成本降不下

       4）行業(yè)關(guān)鍵詞：大企業(yè)、多元化、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)

七嘴八舌：【變天了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】設(shè)計(jì) 營銷 工程三觀

【戰(zhàn)略論】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境變化

結(jié)論：新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 管理升級 走有自己特色的發(fā)展之路

2：     新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)該如何實(shí)現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型升級？

1） 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必要性

2） 如何實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型？如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理全面升級？如何創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)？

第二講  項(xiàng)目工程精細(xì)化管理概論

1，   如何把房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)化，精細(xì)化？

（管控鏈，價值鏈，供應(yīng)鏈；創(chuàng)建完善的企業(yè)管理系統(tǒng)）

（精細(xì)化管理的發(fā)展方向）

案例分析：萬科發(fā)展史上的兩次擴(kuò)張為什么會帶來不同的結(jié)果？

2，   如何有效開展架構(gòu)管理？

（選擇合理的管理架構(gòu)就像找媳婦，適合自己的就是好的）

案例討論：四百米接力四個人跑快還是十個人跑快？哪個管理架構(gòu)更合適？各自有什么特點(diǎn)？

3，  如何有效進(jìn)行計(jì)劃管理？

（開發(fā)商計(jì)劃管理的現(xiàn)狀及改進(jìn)建議）

案例分析：業(yè)界聞名的萬達(dá)模塊化計(jì)劃管理神奇在哪？

4，  如何有效進(jìn)行成本管理？

（開發(fā)商成本管理的三個階段）

（如何有效控制設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證？）

（如何有效開展二次優(yōu)化設(shè)計(jì)？）

（哪些降本點(diǎn)值得關(guān)注？）

5，  新形勢下管理的角色定位和轉(zhuǎn)變

（我們是誰？）

       （標(biāo)桿企業(yè)工程管理的理念轉(zhuǎn)變）

       （標(biāo)桿企業(yè)工程管理人員的理念轉(zhuǎn)變）

       （現(xiàn)代質(zhì)量管理觀念與傳統(tǒng)質(zhì)量管理觀念的對比）

    6， 房地產(chǎn)工程管理核心要素

     關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

     如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的有效管控？

第三講  項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段

1，  如何合理有效搭建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)？

   （合理搭建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，精兵簡政，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高效率，降低管理成本）

話題討論1: 地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題討論2：選擇什么樣的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)適合本企業(yè)？

話題討論2：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 （破除“部門墻”的方法）

案例分析：萬達(dá)的項(xiàng)目組織架構(gòu)和新形勢下的轉(zhuǎn)變

2，  如何合理選擇總承包和監(jiān)理公司？

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是合適？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；

4）總包工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，如何大化發(fā)揮總包和監(jiān)理的管理能力？

6）低價中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

如何簽訂完善的總包合同與監(jiān)理合同便于現(xiàn)場管理？合同界面如何劃分？

3，   如何做好工程管理策劃？

1）工程管理策劃要做些什么？

   2）工程管理策劃應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

案例：標(biāo)桿企業(yè)工程前期策劃書范本

4，   如何與營銷配合做好售樓部，樣板房，展示區(qū)的前期策劃？

（值得工程關(guān)注的幾個關(guān)鍵控制點(diǎn)）

（如何吸引客戶眼光打造“三點(diǎn)一線”亮點(diǎn)工程？）

案例分享：標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目亮點(diǎn)工程展示

第四講  項(xiàng)目工程實(shí)施階段

1， 開工前準(zhǔn)備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的15大實(shí)施攻略

1、項(xiàng)目生產(chǎn)組織的確定         2、項(xiàng)目總控進(jìn)度計(jì)劃的確定 

3、項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃管理       4、項(xiàng)目成本管理要求

5、設(shè)計(jì)配合要求的確定       6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定       8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理       10、項(xiàng)目會議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求   12、項(xiàng)目合同管理要求

13、對圖紙預(yù)審與會審          14、制定合理工期

15、施工總平面管理策劃        

案例分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設(shè)計(jì)方案審核

2、施工總平面布置控制要點(diǎn)（關(guān)鍵點(diǎn)：塔吊布置、交通動線、臨時設(shè)施）

3、施工圖內(nèi)部會審審查要點(diǎn)

          4、設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管控要點(diǎn)

分組討論1：如何調(diào)動總包單位和監(jiān)理單位的積極性，發(fā)揮其大管理潛能？

分組討論2;  總包勞動力短缺怎么辦？總包資金鏈出問題怎么辦？

2、 項(xiàng)目工程管理精細(xì)化管控要點(diǎn)

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

1，如何確保項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的高達(dá)成率？

1）、工程管理進(jìn)度控制    2）、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分析    3）、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制

一級計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃

二級計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

三級計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃

討論：1、關(guān)于3級進(jìn)度計(jì)劃的重要性    2、計(jì)劃不力的主要原因分析

3、計(jì)劃編制及執(zhí)行常見問題 

分組討論互動：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的順利完成？

2，現(xiàn)場過程精細(xì)化管理有效的14大環(huán)節(jié)

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進(jìn)場驗(yàn)收           4、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 1）工程樣板先行執(zhí)行效果      2）樣板先行---高品質(zhì)工藝工法樣板實(shí)體展示

5、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

案例：工程巡檢關(guān)鍵控制點(diǎn)分析

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護(hù)               9、過程控制---工序檢查

分享1:項(xiàng)目各分部分項(xiàng)工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；

分享2：工程施工現(xiàn)場質(zhì)量通病的預(yù)防與管控；

案例分析：武漢某兩地標(biāo)項(xiàng)目，同是相鄰的兩個超高層項(xiàng)目，為何樁基工程和深基坑施工會出現(xiàn)兩種截然不同的結(jié)果？  

案例導(dǎo)入分組討論：如何才能控制好大直徑鉆孔灌注樁的施工質(zhì)量？有何管控要點(diǎn)？

10、過程控制---實(shí)測實(shí)量              11、過程控制---施工安全管理

12、過程控制---文明施工管理      

 案例分享：優(yōu)秀標(biāo)桿項(xiàng)目施工現(xiàn)場安全文明管理展示

13、過程控制---工地開放日            14、過程控制---情景示范區(qū) 

   打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

經(jīng)驗(yàn)分享：如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)及施工管理？

案例分享：龍湖的項(xiàng)目景觀打造成功之處分析（PPT）

第五講   項(xiàng)目工程交付和后評估階段

**：交付前督查督導(dǎo)-“一房三驗(yàn)”

1） 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作（組織內(nèi)部一房一驗(yàn)）  2） 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收組織               3） 公司內(nèi)部驗(yàn)收的組織                           4） 保修合同及保修擔(dān)保 

實(shí)例分享：

     1、工程驗(yàn)收工作要點(diǎn)及專項(xiàng)工程驗(yàn)收           2、業(yè)主收房的重要關(guān)注點(diǎn)

 3、階段性交房前整改銷項(xiàng)的組織     

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會                  2、物業(yè)接管驗(yàn)收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

第三：關(guān)注客戶體驗(yàn)感

1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；2、交付階段是項(xiàng)目管理的后一道防線

資料分享：1、項(xiàng)目交房策劃方案  2、交付前、中、后的風(fēng)險控制 

案例討論：某項(xiàng)目一個由施工隊(duì)的小動作引起業(yè)主退房事件的反思

第四：項(xiàng)目后評估實(shí)施要點(diǎn)

? 1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)

? 2 、技術(shù)管理及進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)

? 3 、合同執(zhí)行情況總結(jié)

? 4 、成本控制執(zhí)行總結(jié)

? 5 、各部門配合工作總結(jié)

? 6 、 物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

思考：如何建立完善的產(chǎn)品缺陷反饋手冊？ 

案例分享：學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)如何做好項(xiàng)目后評估？

第六講    經(jīng)驗(yàn)交流及課程回顧

1）案例分享：標(biāo)桿項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)交流（(ppt)

2）案例討論交流：武漢某項(xiàng)目深基坑垮塌帶來的諸多管理警示

3）與學(xué)員互動：個人管理經(jīng)驗(yàn)交流

4）課程回顧與總結(jié)

朱文煊老師的其它課程