如何打造社區(qū)商業(yè)租售結(jié)合的典范之作

如何打造社區(qū)商業(yè)租售結(jié)合的典范之作
課程背景：
中國(guó)大量住宅項(xiàng)目開發(fā)，引發(fā)對(duì)社區(qū)商業(yè)的巨大需求，但目前大量的社區(qū)商業(yè)以銷售為導(dǎo)向，缺乏對(duì)項(xiàng)目整體思考，導(dǎo)致規(guī)劃失誤，設(shè)計(jì)不規(guī)范，業(yè)態(tài)組合不合理，為招商埋下巨大隱患。任何商鋪，只有真正可以使用，才能產(chǎn)生價(jià)值，才能有租金回報(bào)可言，空置的商鋪是一文不值的。在信息不對(duì)稱的時(shí)代，商鋪可以憑借忽悠賣掉，隨著投資者心智的上升，一些沒(méi)有使用價(jià)值和無(wú)法使用的商鋪，注定長(zhǎng)期空置無(wú)法銷售。
我們不說(shuō)自持，即使是為了商鋪可以順利銷售完畢，并且還能產(chǎn)生溢價(jià)，賺取高于住宅數(shù)倍的利潤(rùn)，現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)必須要重視招商和運(yùn)營(yíng)。如何能實(shí)現(xiàn)良好招商？如何租售價(jià)格不倒掛？運(yùn)營(yíng)前置是關(guān)鍵。如何進(jìn)行租售配比，怎樣的業(yè)態(tài)組合，如何合理的規(guī)劃布局和店鋪劃分？如何確保運(yùn)營(yíng)成功？實(shí)現(xiàn)完全去化與社會(huì)口碑雙豐收，作為開發(fā)商的您，是不是也正被這些類似問(wèn)題所擾？本次公開課宗旨是為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供全方位、全流程的操盤思路及指導(dǎo)，深刻解析社區(qū)商業(yè)定位、設(shè)計(jì)、租售、運(yùn)營(yíng)和滾動(dòng)開發(fā)的知識(shí)細(xì)節(jié)，幫助您撥開迷霧，看清本質(zhì)！
課程收益
1、課程充分利用多年從事商業(yè)地產(chǎn)積累的全流程經(jīng)驗(yàn)，從社區(qū)商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商銷售實(shí)踐到最終的運(yùn)營(yíng)管控，全方位解析社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)和操盤過(guò)程中的理念、操盤方案、趨勢(shì)；
2、獲得國(guó)內(nèi)最強(qiáng)悍商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)軍人物對(duì)您開發(fā)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目一對(duì)一的分析指導(dǎo)；
3、系統(tǒng)了解商管服務(wù)的工作內(nèi)容、邏輯關(guān)系，為項(xiàng)目進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；
4、深入了解商業(yè)設(shè)計(jì)工作注意的細(xì)節(jié)以及常見工作誤區(qū)，迅速提升對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)的理解；
5、深入了解在當(dāng)前環(huán)境下如何進(jìn)行招商及提升銷售力；
6、深入學(xué)習(xí)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的重點(diǎn)及如何管控；
講師介紹：
邢老師 某商業(yè)管理公司 執(zhí)行總經(jīng)理；浙江大學(xué)EMBA；
國(guó)內(nèi)極少見的可以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同步操盤的高級(jí)管理人才，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)內(nèi)資源眾多，尤以日韓特色企業(yè)、商家資源為擅長(zhǎng)，部分商業(yè)資源為全國(guó)獨(dú)家所有。
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)最早的商業(yè)地產(chǎn)操盤手之一，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)超過(guò)15年；參與過(guò)多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目、集中式商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目的前期籌備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改造、市場(chǎng)定位、招商營(yíng)銷推廣、運(yùn)營(yíng)管理全程服務(wù)，服務(wù)客戶包括中糧、遠(yuǎn)洋、保利置業(yè)、浙江廣廈、濟(jì)南高新區(qū)、北京奧組委等。邢老師非常注重商業(yè)模式的創(chuàng)新與市場(chǎng)營(yíng)銷、建筑設(shè)計(jì)的結(jié)合，著有10項(xiàng)方法論和12套數(shù)據(jù)模型，多項(xiàng)業(yè)內(nèi)專利和獨(dú)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)，商業(yè)創(chuàng)新一直引領(lǐng)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
作為早年在華夏幸?；鶚I(yè)固安工業(yè)園區(qū)的招商總監(jiān)，邢老師在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位與招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)踐領(lǐng)域，也有頗多建樹，成交落地項(xiàng)目眾多。特別是在上海e通世界、8號(hào)橋改造、石泉文創(chuàng)園、慈溪智慧谷等項(xiàng)目上的深刻操盤心得。目前正在發(fā)起籌建國(guó)內(nèi)首家市場(chǎng)化的創(chuàng)新服務(wù)孵化器—生態(tài)孵化基地，正在完成政府申報(bào)工作。
課程提綱:
（授課時(shí)間建議6小時(shí)*2天=12小時(shí)，答疑30分鐘）
本課程一共8章，匹配8節(jié)課，每節(jié)課1.5小時(shí)。
Day 1 AM ?國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的認(rèn)知和定位實(shí)踐
一、認(rèn)知社區(qū)商業(yè)我們對(duì)于一個(gè)事物的認(rèn)知，往往不去分析它的歷史，只顧向前看，恰恰在這輪實(shí)體商業(yè)被電商沖擊得一塌糊涂的時(shí)候，一些傳統(tǒng)的做法往往取得了很好的療效。究竟如何化解電商沖擊？我們先要認(rèn)清商業(yè)！特別是認(rèn)清社區(qū)商業(yè)！
1、社區(qū)商業(yè)的歷史沿革
1) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的社區(qū)商業(yè)
2) 改革開放時(shí)期的社區(qū)商業(yè)
3) 城市化進(jìn)程下的社區(qū)商業(yè)
4) 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的社區(qū)商業(yè)
2、社區(qū)商業(yè)的獨(dú)家分類方法
1) 生活型社區(qū)商業(yè)
2) 商務(wù)型社區(qū)商業(yè)
3) 高端社區(qū)商業(yè)
4) 文創(chuàng)型社區(qū)商業(yè)
5) 養(yǎng)老型社區(qū)商業(yè)
6) 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)
3、社區(qū)商業(yè)有哪幾種操盤手法
1) 直接銷售（裸賣）
2) 長(zhǎng)期自持（案例1）
3) 售后回租（案例2）
4) 招商真營(yíng)銷（案例3）
5) 先招商后銷售（案例4）
6) 打包整售
二、社區(qū)商業(yè)定位核心知識(shí)與實(shí)踐
很多開發(fā)商在以結(jié)果為導(dǎo)向的思維中，漸漸迷失了“定位”對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性！很多顧問(wèn)公司完全不能落地的定位報(bào)告，就讓很多開發(fā)商更加堅(jiān)定的認(rèn)為定位太虛，沒(méi)有用。實(shí)際上，在市場(chǎng)一片浮躁中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越失去了初心，成為經(jīng)濟(jì)泡沫中率先出問(wèn)題的犧牲品。本篇就是讓學(xué)員對(duì)于定位有一個(gè)全新的、深刻的認(rèn)知。
1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要操盤思維
1) 市場(chǎng)主導(dǎo)
2) 資源主導(dǎo)
3) 資本主導(dǎo)
2、社區(qū)商業(yè)定位八要素
1) 概念定位
2) 目標(biāo)客群定位
3) 功能業(yè)態(tài)定位
4) 檔次形象定位
5) 租售價(jià)格定位
6) 營(yíng)銷思路定位
7) 經(jīng)營(yíng)思路定位
8) 運(yùn)管模式定位
Day 1 ?PM ?社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)與商業(yè)市場(chǎng)變局解讀
三、基于定位的商業(yè)設(shè)計(jì)實(shí)踐
商業(yè)設(shè)計(jì)本應(yīng)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最出彩，也是最先被認(rèn)知到的部分，由于國(guó)內(nèi)沒(méi)有明確的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，大家只能模仿萬(wàn)達(dá)，或者讓一些不懂商業(yè)設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)院忽悠。商家對(duì)于商業(yè)物業(yè)的要求不等于市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)物業(yè)的要求，這是大部分開發(fā)商犯過(guò)的錯(cuò)！
1、住宅開發(fā)商常見的商業(yè)誤區(qū)
1) 四大誤區(qū)
2) 五大思維定勢(shì)
2、租售結(jié)合的本質(zhì)
3、商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)注意的事項(xiàng)
1) 設(shè)計(jì)流程須知
2) 基于地塊價(jià)值的分析
3) 內(nèi)部動(dòng)線分析
4) 尺度分析
5) 外圍交通組織
6) 后勤組織
7) 外立面
8) 店鋪切割
4、案例說(shuō)明（案例5）
四、商業(yè)市場(chǎng)的新變局
互聯(lián)網(wǎng)思潮下，很多人并沒(méi)有完全理解互聯(lián)網(wǎng)精神的本質(zhì)，而是聽O2O大數(shù)據(jù)聽得都惡心了，商業(yè)市場(chǎng)每天都在悄然發(fā)生著變化，如何抗衡電商？是要從自身過(guò)硬的經(jīng)營(yíng)本領(lǐng)入手、從商業(yè)市場(chǎng)的深刻理解入手，而不是怨天尤人，或者見異思遷。
1、商業(yè)地產(chǎn)4.0理論模型介紹
1) 商業(yè)地產(chǎn)4.0模型介紹
2) 關(guān)于4.0體系的應(yīng)用心得
2、商業(yè)市場(chǎng)的新變局解讀
1) 認(rèn)知電商：電商到底是怎么運(yùn)行的
2) 解讀O2O與大數(shù)據(jù)
3) 買手制在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐
4) 小商業(yè)有大機(jī)會(huì)
5) 會(huì)員管理的好處
★授課首日答疑解惑
Day 2 ?AM ?國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的招商與銷售實(shí)踐
五、社區(qū)商業(yè)招商實(shí)踐
訂單式地產(chǎn)不知道忽悠了多少人，這種本末倒置的操盤方法，與當(dāng)今中央提倡的供給側(cè)改革是格格不入的，商業(yè)地產(chǎn)如何引入供給側(cè)改革？如何去產(chǎn)能？如何調(diào)結(jié)構(gòu)？這些您可以了解，也可以不必知道，但是您自己的項(xiàng)目如果不招商、無(wú)運(yùn)營(yíng)，還想賣出去、賣個(gè)好價(jià)格，恐怕在當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境，已經(jīng)越發(fā)不可能了。所以，不要心存僥幸了，要么您空著、放著，要么您招商、運(yùn)營(yíng)與銷售并軌進(jìn)行。
1、招商基礎(chǔ)知識(shí)必讀
1) 商家是誰(shuí)？?
2) 商家的分類
3) 業(yè)態(tài)的分類
4) 租約的構(gòu)成
5) 商家的要求
6) 訂單式地產(chǎn)的巨大陷阱（案例5）
2、如何在困境下實(shí)現(xiàn)招商？
1) 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，招商應(yīng)有的態(tài)度
2) 破解高度同質(zhì)化
3) 慎重追名牌
4) 殘酷價(jià)格戰(zhàn)中取勝
六、社區(qū)商業(yè)銷售實(shí)踐
銷售，是一件苦逼的事，因?yàn)榍懊鏇](méi)做好的功課、沒(méi)打好的基礎(chǔ)，都要這個(gè)環(huán)節(jié)買單。做好了，功勞不一定是自己的，但做不好，背鍋一定是營(yíng)銷部的人背，如何不背鍋？聽過(guò)本章節(jié)，您就知道了。
1、開發(fā)商現(xiàn)在面對(duì)的困境
1) 土地價(jià)格堅(jiān)挺不落
2) 融資成本居高不下
3) 金融工具嚴(yán)重匱乏
4) 商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格不斷走低
2、如何有效提升銷售力
1) 組織扁平化
2) 渠道多元化
3) 銷控與蓄客（案例2）
4) 如何打造強(qiáng)悍的執(zhí)行力？（案例3）
3、如何甄別顧問(wèn)公司與代理行
1) 原來(lái)的市場(chǎng)格局
2) 現(xiàn)在的市場(chǎng)格局
3) 顧問(wèn)公司的成本構(gòu)成
Day 2 ?PM ? 國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管控
七、社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐
我們講運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，往往要先講舍，再講得，但很多銷售為主的開發(fā)商的思路是，我什么都要得，一點(diǎn)虧都不吃，這種思路能夠把商業(yè)地產(chǎn)銷售好、操盤成功的機(jī)會(huì)等于零，往往什么虧都不吃的人，最后什么都得不到。所以，運(yùn)營(yíng)的課您且聽且珍惜，心態(tài)的改變先從珍惜您聽到的忠言逆耳開始！
1、商管公司的職責(zé)與正確的價(jià)值觀
2、商管公司的組織架構(gòu)
3、商管公司的服務(wù)內(nèi)容
4、與商管公司的合作方式
1) 聘用制
2) 顧問(wèn)制
3) 保底租金制
4) 整租制
5、 商管與物管公司配合須知
6、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)
1) 商業(yè)氛圍營(yíng)造
2) 招商補(bǔ)商
3) 租約管理
4) 租金調(diào)整
5) 良好的活動(dòng)策劃執(zhí)行
6) 軟件的應(yīng)用
八、如何打造適合自身發(fā)展的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線？
這個(gè)章節(jié)，我們一般不廢話、不宣傳，懂的人都知道，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，只有我們的課有這個(gè)章節(jié)。
1、什么叫產(chǎn)品線？
2、打造社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的意義
1) 企業(yè)生存的需要
2) 企業(yè)發(fā)展的需要
3、適合自己的道路
1) 打造自己企業(yè)最核心的產(chǎn)品與品牌
2) 形成技術(shù)壁壘
結(jié)尾、總結(jié)與答疑

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