基于房地產(chǎn)寒冬局勢下的精裝修全過程成本管控的七大攻略

基于房地產(chǎn)寒冬局勢下的
精裝修全過程成本管控的七大攻略
目前,精裝修以及成為趨勢,房企之間的差距也越來越拉大，標(biāo)桿企業(yè)的精裝修已經(jīng)成為產(chǎn)品的重要溢價點。有的房企一做精裝修就賠錢，沒能成為“溢價點”，反而成為了“投訴點”，這是為什么？很多人會回答：這是因為成本和品質(zhì)控制不到位！但實際上，答案遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么簡單。從最初的設(shè)計，采招，再到最后的施工維護(hù)，很多房企更多缺少的是一種關(guān)于精裝修的標(biāo)準(zhǔn)和戰(zhàn)略！具體表現(xiàn)為以下3個方面：
1、開發(fā)商想要做精裝修，卻在設(shè)計環(huán)節(jié)就走偏了。
2、沒有設(shè)計上的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，必然導(dǎo)致了采購環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略走位。一味地以價格決定供應(yīng)商顯然并不合適，但目前很多房企并沒有真的改變這一觀念。毫無供應(yīng)鏈戰(zhàn)略，還怎么開展精裝修業(yè)務(wù)？
3、落地到施工環(huán)節(jié)，根本防不住進(jìn)一步“走位”。從最初的設(shè)想，到最后實現(xiàn)，早已十萬八千里。多少精裝修項目，“贏在營銷，死在工地”？
要做好精裝修項目的成本管理，必須全員、全過程、全面的成本管控。項目決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工是精裝修成本控制的關(guān)鍵階段。
成本管控的基本思路是開源節(jié)流、增溢價、降成本。從溢價層面來說，精裝修的價格目前基本跟產(chǎn)品定位、銷售價格掛鉤，單獨(dú)實現(xiàn)溢價的難度比較大，所以成本管控就成了擴(kuò)大利潤空間的關(guān)鍵點。
課程收益：
成本思維
帶領(lǐng)學(xué)員了解全面預(yù)算的認(rèn)識誤區(qū)，重新認(rèn)識預(yù)算，掌握經(jīng)營預(yù)測、管理決策的核心，與業(yè)務(wù)管理有效融合。
身臨其境
通過實戰(zhàn)演練、情景模擬，使學(xué)員們快速掌握預(yù)算編制、滾動調(diào)整的技巧方法；然后掌握在預(yù)算執(zhí)行過 程中，運(yùn)用預(yù)算工 具高效管控業(yè)務(wù)， 落實業(yè)務(wù)目標(biāo)。
管理提升
使學(xué)員們掌握在預(yù)算執(zhí)行過程中，運(yùn)用預(yù)算工具高效管控業(yè)務(wù)， 落實業(yè)務(wù)目標(biāo)。
問題解決
通過一系列的學(xué)習(xí)，學(xué)員們帶著疑問來，帶解決方案回，分享成功管理經(jīng)驗，明確目標(biāo)，正確決策。培訓(xùn)對象：
1、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計、工程、成本等部門經(jīng)理及業(yè)務(wù)骨干成員
培訓(xùn)時長：2天,(12小時)
【課程內(nèi)容大綱】：
基于房地產(chǎn)寒冬局勢下的精裝修全過程成本管控的七大攻略
一、攻略1——精裝修成本“清晰定位”
深度思考：
1.精裝修成本管控水平在行業(yè)到什么水平了？
2.不謀全局者不足以謀一域，為什么全局觀和全周期的視角如此重要？
3.誰應(yīng)該擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？誰能擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？誰實際外擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？
4.一個精裝修工程師能節(jié)約多少錢？行業(yè)均值在哪里？
一、精裝修成本研習(xí)
特點：觀點：一體化+多階段的精細(xì)化
難點：觀點：3個維度
1.機(jī)制；2.專業(yè)；3.管理
痛點：觀點：誰來管？、管什么？、怎么管？應(yīng)分清
客觀評價精裝修成本
觀點：六要素
1.成本線；2.施工區(qū)域；3.產(chǎn)品定位；
4.項目業(yè)態(tài)5.施工時間段；6.口徑是否統(tǒng)一
二、攻略2——精裝成本策劃 “兩層、對標(biāo)”
2.1 策劃階段的觀點薈萃：
觀點：兩個層面+對標(biāo)：1.項目整體策劃；2.項目成本策劃
對標(biāo)是個技術(shù)活——需從尋標(biāo) → 立標(biāo) → 對標(biāo) → 達(dá)標(biāo) → 創(chuàng)標(biāo)形成閉環(huán)
2.2策劃階段的管理思路
理解策劃階段底層邏輯：
小觀點：認(rèn)清企業(yè)的虛高成本線、自身成本線、標(biāo)桿成本線、極致成本線后，做出精準(zhǔn)策劃
1、成本限額、適配、對標(biāo)
2、分檔制定配置標(biāo)準(zhǔn)，滿足產(chǎn)品定位需求
3、成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放
4、先測后控，挖掘設(shè)計潛能、降低決策風(fēng)險
目標(biāo)成本和產(chǎn)品定位的前置條件：
1、精裝修目標(biāo)成本管控：
目標(biāo)測算的前置條件
目標(biāo)成本的形成階段
精裝修無效成本梳理
2、精裝修產(chǎn)品定位的四要素：
1.提資需求；2.限額設(shè)計；3.客戶需求分析；4.競品分析
成本策劃管理的“二八法則”：
1、區(qū)分不同項目的精裝成本管理策略：
20%的高端項目
80%的剛需剛改
2、區(qū)分項目不同類型精裝成本的管理策略：
客戶敏感的20%的成本
客戶無敏感度的80%的成本
2.3 表格工具落地
案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則
案例分享：無效成本分析清單分享
問題交流：與企業(yè)/學(xué)員相關(guān)的問題交流與答疑
攻略3——精裝設(shè)計“模塊標(biāo)準(zhǔn)化”
3.1設(shè)計階段控成本的觀點薈萃：
觀點其一——細(xì)化限額設(shè)計、成本對標(biāo)分析和設(shè)計優(yōu)化評審，以減少無效成本
觀點其二——設(shè)計模塊標(biāo)準(zhǔn)化，清單化圖審
3.2設(shè)計階段控成本的管理實施（4+5法則）
方案、擴(kuò)初階段的圖審從四個維度重點管控
① 、交圈、疊圖；
②、材料選型；
③、功能；
④、效果VS成本和工程
施工圖階段的圖審四個關(guān)鍵點
、點位+節(jié)點優(yōu)化
、人性化+敏感點優(yōu)化
、樣板房招標(biāo)用圖紙評審
、樣板房竣工圖的評審
樣板房軟裝成本困局
、軟裝涉及展示效果，沒人愿意背這個雷
、軟裝部品價格不好評判
、軟裝總價不高
、達(dá)到效果，不去細(xì)究其成本
⑤、成本難厘清
3.3表格化管理落地
案例分享：精裝修設(shè)計階段的成本優(yōu)化案例
案例分享：設(shè)計圖審指引手冊
行動學(xué)習(xí)：結(jié)合企業(yè)實際情況，分組研討：
精裝修設(shè)計的階段的產(chǎn)本管理指引如何建立？
工具：團(tuán)隊列名法
輸出：設(shè)計階段的成本管控落地要點清單
匯報、點評
四、攻略4——精裝投標(biāo)“標(biāo)準(zhǔn)化、信息化”
4.1 招標(biāo)階段控成本的觀點薈萃
觀點其一 —— 圖紙節(jié)點和清單描述標(biāo)準(zhǔn)化，并提升清單利用率
觀點其二 —— 界面+招標(biāo)文件+供應(yīng)方式+清標(biāo)，要下沉。
觀點其三 —— 招標(biāo)過程信息化、數(shù)據(jù)化
深度思考：樣板房成本測算誰來做？怎么做？風(fēng)險如何管控？
4.2 投標(biāo)階段控成本的執(zhí)行動作（六步法）
動作1——界面劃分
界面劃分的原則：；
標(biāo)段劃分的原則；
材料供應(yīng)模式的劃分原則
動作2——工作量清單管控
工作量清單錯誤的管理對策
工作量清單多輪次、多專業(yè)、多維度評審
提高招標(biāo)清單描述準(zhǔn)確率和清單利用率
建立標(biāo)準(zhǔn)化清單
動作3——招標(biāo)文件評審
招標(biāo)文件多輪次、多專業(yè)、多維度評審
形成標(biāo)準(zhǔn)化的招標(biāo)文件
招標(biāo)文件附件清單
動作4——投標(biāo)清標(biāo)管控
清標(biāo)工作的現(xiàn)狀
清標(biāo)主要“清”什么？
清標(biāo)主要“標(biāo)”什么？
清標(biāo)主要預(yù)防什么？
了解投標(biāo)單位的不平衡報價的策略
動作5——樣板房成本梳理
樣板房階段的成本管理應(yīng)從4大角度思考
市場情況、政府規(guī)定、實體/臨建樣板房、戶型比例
2、樣板房階段的組成成本要素梳理
樣板房成本測算的界面劃分
構(gòu)成占比及損耗的確定
變更簽證后招標(biāo)文件固化
圖紙深化后的成本直接固化
動作6——過程招標(biāo)復(fù)盤
樣板房招標(biāo)過程復(fù)盤
大批量招標(biāo)過程復(fù)盤
復(fù)盤工具引導(dǎo)：結(jié)合企業(yè)場景對招標(biāo)過程復(fù)盤，形成管控清單。
4.3 投標(biāo)階段控成本的表格化管理落地
案例分享：界面和標(biāo)段、供應(yīng)模式劃分的標(biāo)準(zhǔn)參考分享
案例分享：招標(biāo)文件附件清單及材料供應(yīng)方式參考
五、攻略5——批量實施“確保質(zhì)量，降維護(hù)成本
5.1批量施工階段控成本的觀點薈萃
觀點其一———— 主體移交有方案，嚴(yán)控精裝質(zhì)量；
觀點其二————變更講原則，回復(fù)要及時；
觀點其三————保供應(yīng)，不延期。
5.2 批量施工階段控成本的執(zhí)行動作（六步法）
動作1——細(xì)化土建與精裝修交接：
驗收方案前置
交接驗收數(shù)據(jù)上墻：
動作2——強(qiáng)控裝修質(zhì)量和工期
重過程質(zhì)量驗收，管細(xì)節(jié)
成品保護(hù)到位
不因延誤而索賠
動作3——控制甲供材料損耗：
設(shè)計圖紙交底明確
精細(xì)化放線落地執(zhí)行到位；
建立限額發(fā)料制度，并設(shè)立專職的材料員
材料到工地現(xiàn)場的過程管控?fù)p耗控制；
動作4——變更簽證管控
嚴(yán)守底線、講事實、認(rèn)依據(jù)
簽證變更一事一單，嚴(yán)禁將拆分或合并辦理
經(jīng)常出現(xiàn)而又容易忽略的簽證清單
建立變更簽證考核機(jī)制
5.3 批量施工階段控成本的表格化管理落地
案例分享：驗收方案的管理辦法參考
案例分享：過程驗收表格化清單
案例分享：材料供應(yīng)周期清單
六、攻略6——精裝售后 “急業(yè)主所急”
觀點薈萃：
觀點其一————維修要及時且有效，
觀點其二————空置房管理有責(zé)任主體。
售后階段的成本管控要點
快捷、有效維修，減少小業(yè)主索賠：
維修過程中的成品保護(hù)，避免二次破壞
③、空管房的有效管理
案例分享：維修過程中的成本保護(hù)的重要性
七、攻略7——精裝修的結(jié)算“證據(jù)足、數(shù)據(jù)準(zhǔn)”
觀點薈萃：工程完成且合格，提交資料要完整，注意反扣項
結(jié)算通常會出現(xiàn)哪些問題？如何處理？
結(jié)算的成本管控要點:
結(jié)算對竣工圖的要求
結(jié)算與合同模式的結(jié)算方式

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