關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢，意見存在分歧。雖然很多專家在很大程度上一致認(rèn)為，當(dāng)期房價超過了實際市場價值，存在大小不等的泡沫，樓市需要降溫；但是降溫后，將造成什么后果，卻存在較大爭議。
房地產(chǎn)市場調(diào)控其實就是調(diào)整三個關(guān)系：一是政府（調(diào)控者）與開發(fā)商之間的平衡關(guān)系，二是中央政府與地方政府的平衡關(guān)系，三是開發(fā)商與購房者方面之間的平衡關(guān)系。通俗地說，就是三組關(guān)系的博弈。

目前看來，開發(fā)商與購房者方面之間的博弈還處于僵持狀態(tài)，兩者都在觀望。“價滯”就是最有力的例證。但是，樓市降溫的后果也已經(jīng)顯現(xiàn)了，或者說“前所未有”的調(diào)控政策已經(jīng)初見成效了，房地產(chǎn)投資增長率、新房成交量等指標(biāo)均呈現(xiàn)出明顯下降趨勢。6月份全國房價環(huán)比下降了0.1%，二手房價格環(huán)比降低了0.2百分點，說明房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，并且出現(xiàn)了下降-全球品牌網(wǎng)-的趨勢。房地產(chǎn)投資性需求也得到了一定的抑制，這從房地產(chǎn)的交易量上可以看得出來。”下一步走勢如何，其實取決于政府（調(diào)控者）與開發(fā)商之間的博弈結(jié)果。

政府（調(diào)控者）與開發(fā)商之間的博弈顯然不是地位對等的博弈。但為什么既往的調(diào)控預(yù)期幾乎都沒有實現(xiàn)呢？最終原因均可以追溯到既顯而易見，又最易被忽視的“慣例”上：過去多輪的調(diào)控幾乎都是“半途而廢”的。

某種意義上說，現(xiàn)在的局面其實是一種“回補(bǔ)”：如果沒有突然而至的金融危機(jī)，樓市或許會在2009年就能基本調(diào)整到位。金融危機(jī)后，政府的“救市”措施又導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇上升。為了遏制房價上漲過快和投機(jī)行為，政府從4月中旬開始又采取了“抑制”措施。這何嘗不是為金融危機(jī)所付出的代價呢？回頭來看，如果一定要降溫，還不如早降溫好，就像發(fā)燒降溫一樣。

政府（調(diào)控者）與開發(fā)商之間目前的博弈其實就是對于“慣例”的博弈：調(diào)控者正試圖打破傳統(tǒng)的調(diào)控半途而廢的慣例，而開發(fā)商等群體則仍在試圖爭取這種慣例能被延續(xù)。開發(fā)商自有其底氣，因為開發(fā)商知道，目前基本經(jīng)濟(jì)及樓市處于“兩難”：“放”可能引發(fā)房價報復(fù)性反彈，過度“收”將會傷及經(jīng)濟(jì)。因此開發(fā)商在等待著，這也正是對政府（調(diào)控者）的心理極限的挑戰(zhàn)。

但種種跡象表明，這種“慣例”極有可能在今年被打破。例如，針對“第三套房貸款將松動”等系列傳言，住建部、銀監(jiān)會、國資委在第一時間通過央視《新聞聯(lián)播》鄭重澄清：樓市調(diào)控政策將繼續(xù)執(zhí)行。國土資源部官員也多次表示，堅信市場將會明顯降溫。國家統(tǒng)計局在公布六月份數(shù)據(jù)時也表示，房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟(jì)不會造成很大影響，加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控，對經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。

中央政府決心已下，而且很堅決！

最后還要看地方政府的執(zhí)行力度。中央政府與地方政府在事權(quán)、財權(quán)確實存在不匹配的現(xiàn)實問題，這也是導(dǎo)致地方政府片面追求GDP、倚仗土地財政的根本原因。這個根本問題不解決，地方政府仰仗房地產(chǎn)市場發(fā)展的沖動就不可能解決。而且，在“國十條”中說的是“部分城市”，但沒有明確是哪些城市。從6月份數(shù)據(jù)看，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或上漲。進(jìn)而分析，“部分城市”不是特指，而是泛指房價上漲過快的城市。值得注意的是，目前一些地方遲遲未出臺樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚“補(bǔ)漲論”，用買房落戶等政策來拉升房地產(chǎn)市場；有的地方則動輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財政的“土地依賴癥”未有改觀。

綜上，目前的狀態(tài)是，中央政府決心很大，地方政府、開發(fā)商、消費者都在觀望。未來幾個月可能的變化是：中央政府堅決調(diào)控下去，但也不會再出臺可能傷筋動骨的新政策；新房成交量繼續(xù)萎縮，房價會進(jìn)一步松動，盡管下降的可能性幾乎不存在；房價越松動，消費者反而越不買；于是，地方政府開始通過或明或暗的方式去托市（下半年完成全年財政收入是地方政府的命根子）。最終，房價快速上漲的勢頭被遏制住了，又沒有傷及經(jīng)濟(jì)——中央政府的調(diào)控目的達(dá)到了；房價不上漲了，或者上漲慢了，但也沒有降——開發(fā)商和地方政府雖然收入同比偏緊，但總算是虛驚一場；只有消費者，特別是渴望房價下降10%-30%的消費者，可能是最失望的。于是，該買房的還要買房，買不起房的還是買不起房。

無論是虛驚一場，還是白高興一場，市場總歸要回歸常態(tài)。

房地產(chǎn)市場的常態(tài)就是波動的，只不過小波動是常態(tài)，大波動叫危機(jī)。

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