受內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司的邀請，2003年12月中旬紅石行一行四人對呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察。呼和浩特又稱“青城”是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，人口大約100萬出頭，城區(qū)人口60多萬，這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展非?？欤楷F(xiàn)出來如“億犁”、“蒙牛”、“額爾多斯”等一批全國知名企業(yè)，隨著國家西部大開發(fā)步伐的加快，作為西部省份中距北京最近的首府，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)步神速。據(jù)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司介紹，呼市真正意義上房地產(chǎn)開發(fā)也就是從2000年開始的，目前和許多二、三級城市一樣到處是工地，打開報紙也是房地產(chǎn)廣告居多。

　　在開發(fā)商陪同下，我們利用半天的時間對呼和浩特市最著名的商業(yè)街——中山路進(jìn)行考察。在全長不到1公里的馬路兩側(cè)，分布了已經(jīng)建成并營業(yè)的9家大型商場和綜合市場，包括上市公司內(nèi)蒙古民族商場以及規(guī)模在2萬多平方米以上的國貿(mào)商廈、百盛購物中心、維多利商廈等。目前在建的有巴黎廣場等3家，預(yù)計10多萬平方米以上。中山路商場總規(guī)模在35萬平方米以上，如果包括與之相鄰的通道路附近的商場，估計在50萬平方米左右。而其中的近一半是這2-3年建成并開業(yè)的。

　　在中山路由于商場總規(guī)模多，經(jīng)營內(nèi)容相互雷同，目前的商場是開一家倒二家，有些商場開業(yè)不到一年就面臨這歇業(yè)的危險。為此，市政府也邀請了包括北京等地的專家進(jìn)行會診，以期使呼市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營持續(xù)繁榮并能形成良性發(fā)展的局面。從我考察和了解的實(shí)際情況有以下幾點(diǎn)感受也許是從另一個方面的體會。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)落后，仍停留在北京上世紀(jì)90年代的水平

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是城市商業(yè)的縮影，是城市的精華，城市的“名片”。中國的市縣級政府在任期內(nèi)無一不以城市改造為核心工作，而且商業(yè)街作為“面子”工程，更是趨之若騖。但是，城市建設(shè)作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后的真實(shí)反映，單純改造不能從根本上改變城市綜合形象。商業(yè)街更是一樣，其體現(xiàn)城市化的進(jìn)程，城市功能的完善程度。

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是多功能的整合，它的長處在于整體優(yōu)勢。沒有整體優(yōu)勢就沒有強(qiáng)大的內(nèi)聚力、輻射力，也就失去了存在的條件和發(fā)展的空間。經(jīng)濟(jì)學(xué)有著名的“木桶原理”，對城市來講，其各個產(chǎn)業(yè)的需要平衡發(fā)展，如果單純強(qiáng)調(diào)商業(yè)，那么這桶水永遠(yuǎn)也裝不滿，而且對經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　從呼市情況看，政府想通過城市的改造和商業(yè)街發(fā)展，快速提升形象，即使商業(yè)這個木桶也存在許多短板。特別典型的業(yè)態(tài)非常落后，在大城市以及許多二、三級城市發(fā)展飛速的超市、專業(yè)店等還沒有出現(xiàn)，所以，即使商業(yè)街建設(shè)的再漂亮，其本質(zhì)上還是落后。

　　呼和浩特商業(yè)業(yè)態(tài)落后的表現(xiàn)：首先還在發(fā)展在其它城市已經(jīng)淘汰、更新、升級換代的百貨店；其次，超市作為在全國許多二、三級城市已經(jīng)發(fā)展非?？斓臉I(yè)態(tài)目前幾乎沒有，只有打著北京華聯(lián)旗號的一家2000多平方米的小型超市；再次，電器、數(shù)碼等專業(yè)店還沒有，只有規(guī)模比較小并依托商場的小型專賣店；另外重要的表現(xiàn)國際或國內(nèi)的商業(yè)連鎖品牌目前還沒有進(jìn)駐呼市，不知道是城市的綜合消費(fèi)能力仍沒有成熟，還是商業(yè)大腕沒有發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會。當(dāng)然，我更相信是后者。

分娩前的陣痛——業(yè)態(tài)革命即將來臨

　　大家知道，從1998年席卷全國的百貨商場倒閉年開始，標(biāo)志著中國商業(yè)業(yè)態(tài)革命來臨。而百貨店的倒閉就是新興業(yè)態(tài)分娩前的陣痛。這一場革命最后的結(jié)果：一是日用消費(fèi)品等從百貨店的分離，從而產(chǎn)生超市，其以迅雷不及掩耳之勢的速度在發(fā)展，在全國連鎖商業(yè)10強(qiáng)中，上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商，北京的物美、華潤以及天津的家世界等，基本全部是這5年以超市發(fā)展起來的；二是家居、電器等大宗消費(fèi)品從百貨店的分離，形成家居專業(yè)店和電器專賣店，從而也誕生了如國美、蘇寧、東方家園等本土的商業(yè)巨頭；三是傳統(tǒng)百貨向購物中心化方向發(fā)展。在商業(yè)競爭中痛苦掙扎的百貨店開始了自身的改造，逐步降低零售比例，增加餐飲、娛樂等服務(wù)功能。

　　中國商業(yè)的5年走過了發(fā)達(dá)國家20年的探索里程，同時也吸引國外的商業(yè)巨頭門紛紛搶灘。沃爾馬在深圳、家樂福在北京、易初蓮花在上海，他們不僅帶來新的商業(yè)模式和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，而且產(chǎn)生的“捻魚”效應(yīng)促使中國本土的零售業(yè)快速成長，如華潤、物美、聯(lián)華等。當(dāng)然還包括其它業(yè)態(tài)如家居業(yè)的宜家、OBI，建材業(yè)的百安居等，他們使零售業(yè)陣痛后的業(yè)態(tài)革命進(jìn)行的更徹底、更純粹。

　　從目前呼和浩特商業(yè)的現(xiàn)狀來看，正處于業(yè)態(tài)革命的黎明前黑暗階段，其表現(xiàn)除百貨店的倒閉外，包括一些本地的小型超市的出現(xiàn)。一些以前從事零售業(yè)多年的商業(yè)經(jīng)營人員，開始嘗試開幾百平方米的小型超市，采取開架售貨——作為超市標(biāo)志性服務(wù)模式，但是由于受資金、開店規(guī)模、進(jìn)貨渠道以及整體管理等多方面的影響，超市競爭的核心——價格優(yōu)勢并沒有表現(xiàn)出來，其銷售的商品還是沒有競爭力。另外，市場在呼和浩特的零售業(yè)占據(jù)非常重要的位置。作為人均年收入在1萬元以下的城市，市場是老百姓購物最主要的選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式后患無窮

　　從我們對呼和浩特幾個商業(yè)物業(yè)調(diào)查的情況來看，幾乎全部是將商場劃小產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行發(fā)售，這樣是非常危險的，而且是后悔無窮，對單體商業(yè)建筑或按商場功能設(shè)計的商業(yè)物業(yè)來說，開發(fā)和后期商業(yè)經(jīng)營完全是兩個不同的主題，開發(fā)商是通過項(xiàng)目開發(fā)以銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，而商業(yè)經(jīng)營商是通過統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營以零售差價或流水倒扣獲取利潤。如果將物業(yè)的大產(chǎn)權(quán)通過劃分為小單元銷售給許多個小業(yè)主，這樣的開發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營上很難成功的，其導(dǎo)致的后果有兩種，一是如果運(yùn)氣好，變成一個低檔的市場，如北京的萬通；二是變成爛尾樓，這樣的案例舉不勝舉。

　　事實(shí)上，也應(yīng)征了我們說的這個問題，在中山路的有些項(xiàng)目僅僅銷售了不到一半的面積，基本就停動了；有些勉強(qiáng)開業(yè)，并且開發(fā)商也進(jìn)行基本市場定位和樓層的商業(yè)功能規(guī)劃，為小業(yè)主代理招租，但是由于沒有統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，經(jīng)營非常差。2003年10月份開業(yè)的維多利商廈，商場的外觀非常新，內(nèi)部的硬件條件也是挺好，我們?nèi)サ臅r候星期六下午四點(diǎn)多種，應(yīng)該說正是商場人最多的時候，可是里面的營業(yè)員比顧客多，一些商戶在扎堆聊天，甚至幾個人湊到一起在打牌。像這樣的管理的商場不關(guān)門歇業(yè)反而不正常。

　　我們不能怪罪于這些商戶，因?yàn)榈禺a(chǎn)的營銷模式導(dǎo)致的結(jié)果肯定是這樣的，我們也不能僅僅怪罪于開發(fā)商，作為地產(chǎn)的開發(fā)商就是要通過出售物業(yè)獲取自己的開發(fā)利潤，而且其追求的短期利益。這歸結(jié)到商業(yè)地產(chǎn)成功的核心問題，即如何處理好開發(fā)商、投資人和經(jīng)營者三方的利益，在城市的核心商業(yè)區(qū)還要考慮政府的利益，即一方面要滿足政績工程，另一方面要還要考慮市場和老百姓的需求，只有有效的協(xié)調(diào)好幾方的矛盾和需求，才能使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)持續(xù)發(fā)展。由國家發(fā)改委等有關(guān)部門牽頭對城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃目前在全國展開，北京等大城市和省會城市的規(guī)劃工作已經(jīng)完成，其他城市在2005年前全部結(jié)束。我們真誠的期待城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃對每一個城市的“名片”工程的塑造能錦上添花。

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