最近，國家?guī)讉€(gè)權(quán)威部門相繼發(fā)布房地產(chǎn)報(bào)告，總基調(diào)是房價(jià)雖會(huì)上漲，但受宏觀調(diào)控的影響，漲幅將低于去年。

　　房價(jià)自去年下半年開始，漲幅趨緩的趨勢很明顯。筆者認(rèn)為，要準(zhǔn)確判斷中國的房地產(chǎn)走勢，離不開通脹壓力這一大背景。若考慮通脹壓力因素，中國房地產(chǎn)在近一兩年內(nèi)，價(jià)格極可能走低。

　　從去年10月起，房市調(diào)整的時(shí)間與通貨膨脹壓力大的時(shí)間正好重疊，這說明兩者有著高度的正相關(guān)關(guān)系。也就是說，通貨膨脹壓力對(duì)房地產(chǎn)市場的走勢有很大影響，總趨勢是房價(jià)在通脹壓力大期間是下降的，盡管下降的幅度不大。

　　一般來說，影響房價(jià)走勢的因素有三個(gè)：成本、需求和競爭。

　　先說競爭。由于房產(chǎn)是不可移動(dòng)性和土地稀缺性商品，因此，房地產(chǎn)市場很少發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)。但在通脹壓力大的時(shí)期，急于將房子賣出去的變現(xiàn)心理會(huì)引起不同房地產(chǎn)商之間的競爭，特別是一些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商間更易出現(xiàn)競爭行為。而只要存在競爭，房價(jià)就有下降可能。

　　成本對(duì)房價(jià)的影響，主要表現(xiàn)在成本是企業(yè)能夠?yàn)槠洚a(chǎn)品設(shè)定的底價(jià)，此價(jià)格之下企業(yè)將無利可圖。近期，由于鋼材、水泥等建筑原材料的漲價(jià)使建筑成本增高。加上糧價(jià)上漲，可以出讓的土地?cái)?shù)量會(huì)減少，地價(jià)會(huì)有所上升，這些將支撐整體房價(jià)一直呈穩(wěn)步上升趨勢。

　　與成本決定價(jià)格的下限相反，需求決定價(jià)格的上限。住房需求中，投資性需求、改善住房條件需求和投機(jī)性需求等不同類型的需求對(duì)房價(jià)的影響是不同的。投資性需求、改善住房條件的需求會(huì)促使房價(jià)走高，但漲幅有限。目前，房價(jià)高企主要受投機(jī)需求的炒作引起。當(dāng)房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于收入增長速度時(shí)，對(duì)財(cái)富的預(yù)期效應(yīng)會(huì)吸引大批投資者涌入房地產(chǎn)市場炒房。

　　隨著國家緊縮銀根，投機(jī)性需求遇到資金障礙。銀行貸款難度加大，炒房融資成本增加，再加上轉(zhuǎn)讓時(shí)的高稅費(fèi)，這些都可能迫使投機(jī)性需求消退，從而引發(fā)房市成交量的萎縮，使房價(jià)出現(xiàn)下降。

　　就需求而言，在通脹壓力大的時(shí)候，出于保值增值的考慮，一部分人會(huì)選擇投資房地產(chǎn)。另外，人民幣升值、利率提升以及股市走熊都有可能使得一部分國內(nèi)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而客觀上推高房價(jià)。但通脹本身和信貸緊縮對(duì)一般民眾的購房需求和炒房者是一個(gè)沉重的打擊。

　　就目前來看，盡管通脹壓力大，生產(chǎn)資料價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，而且為緩解通脹壓力，人民幣也有可能加速升值，這些都會(huì)促使房價(jià)上漲。但是，在通脹壓力的陰影下，導(dǎo)致消費(fèi)者的消費(fèi)信心下降，信心下降使得人們不敢消費(fèi)。另外，通脹大有可能引起國家更嚴(yán)厲的緊縮信貸，這些都會(huì)對(duì)需求尤其是投機(jī)性需求產(chǎn)生沉重打擊；再有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下的房屋上市，商品房市場的有效供給將逐步增多，房地產(chǎn)市場極可能改變走勢，掉頭急轉(zhuǎn)進(jìn)入下行通道。

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