房地產(chǎn)工程全程核心要素把控與精細(xì)化管理體系實(shí)戰(zhàn)解析

**講： 房地產(chǎn)公司治理    (頭腦風(fēng)暴篇)

第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)      (初窺門徑篇)

第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段(大功告成篇)

回顧總結(jié)：后研討及經(jīng)驗(yàn)交流

其中**講： 房地產(chǎn)公司治理

思考：白銀時(shí)代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？” 

**部分：簡(jiǎn)析中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)

1）、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 

2）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè)

3）、市場(chǎng)關(guān)鍵詞---風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

4）、行業(yè)關(guān)鍵詞—大企業(yè)、多元化、互聯(lián)網(wǎng) 

5）2015年房地產(chǎn)9大維度的判斷

萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅(jiān)持是什么？

結(jié)論：中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

1、專業(yè)融合

A、專業(yè)間的融合:

“薪火傳承”的重要性

B、專業(yè)與管理的融合:

1.1、管理的前瞻化---標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系

A、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

B、流程標(biāo)準(zhǔn)化

C、合約標(biāo)準(zhǔn)化

D、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化

E、工作成果標(biāo)準(zhǔn)化

1.2、管理的前瞻化--標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系

1.3、管理的業(yè)務(wù)化---管控體系

A、組織管控及組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是“企業(yè)管控”**要素。

B、流程管控及流程體系是“企業(yè)管控”第二要素。

C、績(jī)效管控及績(jī)效考核體系是“企業(yè)管控”第三要素。

D、文化管控及企業(yè)文化體系是“企業(yè)管控”第四要素。

1.4、管理精細(xì)化

A土地增值稅管理。

B企業(yè)所得稅管理。

1.5在理念建設(shè)方面

“理念”、“方法”、“制度” 、“道術(shù)”結(jié)合。

2、執(zhí)道發(fā)展

A、在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：

B、在行業(yè)中觀方面：

**戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標(biāo)、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。

第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。

第三運(yùn)營(yíng)層面，包括組織結(jié)構(gòu)、薪酬績(jī)效、設(shè)計(jì)研發(fā)、營(yíng)銷、客服、財(cái)務(wù)、人力資源、品牌、流程控制等。

C、創(chuàng)新 轉(zhuǎn)型=強(qiáng)化產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力

第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)   

1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)

2、房地產(chǎn)開發(fā)的7大運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理核心要素

關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

**部分：房地產(chǎn)工程體系建立與工程全過程精細(xì)化管理

一、什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理？

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力

2）肢解分包，房地產(chǎn)公司如何做總承包？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營(yíng)造的品質(zhì)

4）新的施工工藝、逐步轉(zhuǎn)型的精裝修開發(fā)模式，如何有效掌控倍增的復(fù)雜要素？

5）滿足國(guó)標(biāo)質(zhì)量就能做出好品質(zhì)嗎？

6）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？

7）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)

話題1：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常面對(duì)的有那些問題？

話題2、開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內(nèi)容 ：

設(shè)計(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工、進(jìn)度、成本、銷售案場(chǎng)、維修、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現(xiàn)場(chǎng)管理的三個(gè)基本維度：

4、現(xiàn)場(chǎng)管理定義與本質(zhì)

5、開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的差異

6、現(xiàn)場(chǎng)管理的秘訣

7、 影響項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的幾個(gè)主要因素

8、現(xiàn)場(chǎng)管理面對(duì)困難與挑戰(zhàn)

案例：現(xiàn)場(chǎng)總包管理的抵抗

思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？

2、房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理的高境界---無為而治

第二部分：項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析

1、合作模式分析

2、合同承包模式管理分析

3、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析

風(fēng)險(xiǎn)案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？

話題2：關(guān)于合同承包模式經(jīng)驗(yàn)

話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式

話題4：關(guān)于“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

探索：開發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次

案例： 碧桂園、萬科蘭喬圣菲、星河灣

結(jié)論：沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。

案例5：優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目賞析

我們要學(xué)習(xí)優(yōu)秀的：

1、龍湖地產(chǎn)

2、萬科地產(chǎn)

3、星河灣

4、綠城百合

第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段

先有正確的人；才有正確的事

選擇正確的人（對(duì)內(nèi)：團(tuán)隊(duì)）

A項(xiàng)目“九大管理領(lǐng)域”管什么？

B六管一控五環(huán)節(jié)

話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 

2、選擇正確的人（對(duì)外：合作資源）

a房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理：

內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府關(guān)系？

分享：房地產(chǎn)企業(yè)制度、流程參考文件

C、合約管理

實(shí)例分享：1、一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）

分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì)

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求

2、符合公司利益

3、具備項(xiàng)目條件

小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10條

什么是正確的事？

怎么 “決定正確的事” ？請(qǐng)改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動(dòng)---《項(xiàng)目策劃書》

落地：如何制定項(xiàng)目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標(biāo)準(zhǔn)與技能PPT

2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點(diǎn)把關(guān)40個(gè)部位PPT？

3、房地產(chǎn)公司老板應(yīng)該如何用人？

分享：1、萬科集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理部管理標(biāo)準(zhǔn)與管理制度

2、“白銀時(shí)代”，什么樣的人才才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？

第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段

一）、開工前準(zhǔn)備階段管理

主要包括如下內(nèi)容：

1、項(xiàng)目生產(chǎn)組織的確定

2、項(xiàng)目總控進(jìn)度計(jì)劃的確定 

3、項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃管理 

4、項(xiàng)目成本管理要求

5、設(shè)計(jì)配合要求的確定

6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定

8、甲簽合同工程供方管理要求的確定

9、設(shè)計(jì)交底

10、施工組織設(shè)計(jì)審核

11、重大施工方案的提出及要求

12、變更洽商的管理

13、施工前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作

14、項(xiàng)目會(huì)議制度要求

15、工程檔案及文件管理要求

16、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的管理要求

17、項(xiàng)目合同管理要求

18、對(duì)圖紙預(yù)審與會(huì)審

19、制定合理工期

20、總平面管理策劃

 分享：1、項(xiàng)目面積一覽表規(guī)劃面積指標(biāo)的確定

      2、二次優(yōu)化設(shè)計(jì)重要性案例分析

3、你需要了解的十大設(shè)計(jì)評(píng)審思考點(diǎn)

4、案例：營(yíng)銷示范區(qū)--總平面策劃的前提

二）、施工過程精細(xì)化管控“3步法”

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

**步：對(duì)供方的管理輸出控制

1、工程管理進(jìn)度控制

2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分析

3、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制

一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃

討論：1、關(guān)于3級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性

2、計(jì)劃不力的主要原因分析：

3、計(jì)劃編制及執(zhí)行常見問題： 

4、如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃？

內(nèi)核：現(xiàn)場(chǎng)過程管理有效的八大環(huán)節(jié)

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理

2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收

5、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 工程樣板先行執(zhí)行效果

分享樣板先行---高品質(zhì)清水樣板間實(shí)體展示

6、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

分享：現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開觀摩會(huì)

案例：工程巡檢問題記錄分享

7、過程控制---要讓問題可視化

8、過程控制---例會(huì)制度

9、過程控制---成品保護(hù) 

10、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn)

分享2：屋面及保濕工程把控要點(diǎn)

1）常見瓦屋面施工工藝及通病預(yù)防

2）質(zhì)量與美觀的矛盾沖突

3）新型屋面防水材料應(yīng)用中的把控要點(diǎn)

分享3：工程質(zhì)量通病防治

分享4：“零缺陷”在工程管理環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵項(xiàng)

1、地下室防滲漏質(zhì)量檢驗(yàn)

2、主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗(yàn)

3、砌體防開裂、防滲漏檢驗(yàn)

4、抹灰防開裂、防滲漏檢驗(yàn)

5、衛(wèi)生間防滲漏檢驗(yàn)

6、門窗防滲漏檢驗(yàn)

7、屋面防滲漏檢驗(yàn)

11、過程控制---實(shí)測(cè)實(shí)量

12、過程控制---安全管理

13、過程控制---文明施工

分享：優(yōu)秀項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理

14、過程控制---工地開放日

15、過程控制---情景示范區(qū) 

工地開放日情景示范區(qū)建設(shè)要點(diǎn)

打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

學(xué)習(xí)：關(guān)于樣板區(qū)景觀高品質(zhì)營(yíng)造的12把快刀.DOC

案例分享：萬科金色領(lǐng)域、金域松湖、龍湖滟瀾山、龍湖弗萊明戈

其中：選講部分:學(xué)習(xí)龍湖高品質(zhì)景觀設(shè)計(jì)與施工管理

16、過程控制---專業(yè)學(xué)習(xí)

討論：工程、設(shè)計(jì)、成本系統(tǒng)內(nèi)部PPT課件學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

閑言碎語：

學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)的關(guān)系

我是活雷鋒？

會(huì)哭的孩子有奶吃？

論大鍋飯與平均主義

分享：專項(xiàng)工程交工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則.doc

選將部分：現(xiàn)場(chǎng)成本管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成9大類

2、常見成本控制的觀念和做法

3、項(xiàng)目成本的形成過程

4、項(xiàng)目成本管理的四大核心過程

5、關(guān)注成本價(jià)值點(diǎn)----施工組織策劃階段

6、項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理價(jià)值11大關(guān)注點(diǎn)：

分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單

2、某項(xiàng)目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc

3、施工圖審查控制要點(diǎn).doc

4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc

7、成本管理—采購管理和信息管理

8、成本管理—工程款支付管理

選講：1、工程索賠原始依據(jù)

工程質(zhì)量管控要點(diǎn)

第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段

**：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”

1、 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

2、 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收

3、 公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件)

4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)

5、 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件)

實(shí)例分享：

     1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題

     2、業(yè)主收房25個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)

     3、階段性交房前工作梳理

     4、竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)(附件)

2、物業(yè)接管驗(yàn)收(附件)

3、保修工作的組織、原則及管理(附件)

4、整改及收尾工作(附件)

第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理

1 入住前準(zhǔn)備工作(附件) 

2 客戶入住(附件)

3 客戶服務(wù)及投訴處理(附件)

4、客戶入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

第四、關(guān)注客戶體驗(yàn)

交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知

交付階段是項(xiàng)目管理的后一道防線

思考：如何把控好公共部位面子工程質(zhì)量？

資料分享：

 1、交付流程

 2、交付前、中、后的風(fēng)險(xiǎn)控制

 3、客戶質(zhì)量檔案

 4、項(xiàng)目后評(píng)估

實(shí)例分享：

 1）XX項(xiàng)目房屋交付全過程詳解PPT

 2）XX項(xiàng)目交付工作流程及交房方案

 3）學(xué)習(xí)龍湖交房標(biāo)準(zhǔn)

第五、項(xiàng)目后評(píng)估

1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)

2 、進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)

3 、技術(shù)管理（包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）總結(jié)

4 、合同執(zhí)行情況總結(jié)

5 、成本控制分析

6 、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？

思考1：如何避免問題的重復(fù)發(fā)生？誰為問題負(fù)責(zé)？

思考2：探討關(guān)于無效成本（手冊(cè)）、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證控制能力

1、學(xué)習(xí)萬科做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc

2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

小結(jié)：關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)管理的15條觀點(diǎn)與建議

回顧總結(jié)：后研討及經(jīng)驗(yàn)交流

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