2002年下半年以來，北京商鋪投資市場風(fēng)風(fēng)火火。從朝外“老番街”開盤投資人凌晨3點排隊等候，到回龍觀底商銷售的無聲無息結(jié)案，所有一切都預(yù)示著商鋪投資的春天即將來臨。年底，中關(guān)村科貿(mào)中心點燃商鋪投資“冬天里的一把火”，溫州投資人將IT市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪價格炒到7萬多元；“東拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上澆油。對于眾多開發(fā)商而言，以前賣商鋪是把銀子賣成了鐵的價錢，現(xiàn)如今總想把銅賣成金子價格，于是，以前很少看到的商鋪廣告在今年一直是樓市的重點。而對于那些飽受銀行數(shù)次降息和股市低迷影響的投資人而言，也突然發(fā)現(xiàn)商鋪是一個新的高回報投資領(lǐng)域。媒體也以少有的熱情“煽風(fēng)點火”，將北京的商鋪投資推向一個新階段。

　　一、商鋪投資熱的背景

　　從市場表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報決定的。如果作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析主要有以下幾個方面的原因：一是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢了，才能產(chǎn)生大量的消費，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場的良好表現(xiàn)直接決定了市場對商業(yè)用房的大量需求；二是老百姓目前手里1萬億的存款與投資渠道少的矛盾。對中國的老百姓來說，股票等投資渠道也就是改革開放以來才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀念卻是根深蒂固的；三是股票等投資市場的長時間低迷以及銀行的連續(xù)8次降息，使大量資金尋找投資出口；四是舊城區(qū)大規(guī)模改造以及城市化進(jìn)程的加快，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)老的商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對商業(yè)用房的大量租賃需求；五是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使商鋪需求增加。眾多的國際商業(yè)巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國內(nèi)零售服務(wù)企業(yè)在北京跑馬圈地，由此不難看出市場對商業(yè)用房的巨大需求量。

　　10月份，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了2003年中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力研究成果。其中，在商業(yè)用房開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南。如果從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示著城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。從房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)看，空置率低市場消化和吸納能力強(qiáng)，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。從這個角度分析，商鋪投資熱的背景就很好理解了。

　　二．北京商鋪投資的方向和特點

　　商鋪投資的目的有二：一是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎(chǔ)上審視商鋪的投資方向。按照國際通用分類，商鋪包括：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、地區(qū)型購物中心、超級地區(qū)型購物中心、專賣購物中心（專業(yè)店如國美電器）、主題購物中心、直銷（Outlet）中心、獨立式商店等八類。對于這些分類，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過來并與國內(nèi)商業(yè)接軌，將北京市商鋪分為以下幾類：市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街和底商。

　　北京市的市級商業(yè)中心在前門商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)區(qū)和西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又規(guī)劃了包括CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園等五個商業(yè)中心。市級商業(yè)區(qū)商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪租售相對容易、投資回報率高，但是價格也高，就好比股票市場上績優(yōu)大盤股，如果打算有長期穩(wěn)定的回報，可以選擇此類商鋪。

　　地區(qū)級商業(yè)中心為區(qū)域服務(wù)，如方莊、望京等。社區(qū)性商業(yè)中心最典型如天通苑、世紀(jì)城。在地區(qū)級和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點價格相對不太高、商鋪的經(jīng)營比較穩(wěn)定，投資時選擇好商鋪的具體位置很關(guān)鍵，因為在商業(yè)區(qū)內(nèi)商鋪銷售時之間的價格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場上騎上了“黑馬”。

　　北京的專業(yè)市場很多，服裝類的如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫”；IT類的如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類的如碧溪家具廣場等等。市場類商鋪最大的特點是單個商鋪面積小，不超過10㎡，單價高、不能獨立經(jīng)營需要商業(yè)托管或自營。該類型的商鋪是高風(fēng)險、高回報投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區(qū)域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業(yè)內(nèi)”人士運作。雖然早期的萬通是市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪項目使投資人“腰斬”，3000多萬的商鋪拍賣1300萬流拍也是血淋淋的事實。特色商業(yè)街往往是后期營造的商業(yè)街，一開始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過由于政府和商家的行為形成特色商業(yè)街，如東直門鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。

　　目前北京最多的商鋪就是底商，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)區(qū)的臨街商鋪也是底商，而普通住宅下的商鋪也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。底商分兩類：辦公樓底商(數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)。從某種程度上看底商價值評估是最簡單同時也是最困難的，說其簡單，是因為只要選擇處于商圈核心區(qū)域的底商并注意聚客點、人流動向等技術(shù)要素其價值肯定大于非商圈區(qū)域的商鋪，對于這一點，現(xiàn)代城底商就有很好的說明，現(xiàn)代城底商自運營2年來，為什么面向長安街的北面商鋪空置率高且商戶關(guān)門的多，而南面空置率低商戶關(guān)門的也很少，因為南面一側(cè)面向社區(qū)形成了小型商圈。

　　因為工作的關(guān)系，許多投資人咨詢，商鋪投資和其他投資行為的主要區(qū)別在什么地方，到底應(yīng)該投資什么樣的商鋪。從我個人的經(jīng)驗看，現(xiàn)階段商鋪投資是風(fēng)險最小投資行為，或者說是沒有風(fēng)險的，只是存在投資回報高低、年限長短的問題，絕對不會出現(xiàn)股票市場“斷腕”、“腰斬”的問題，當(dāng)然，也不會出現(xiàn)股票投資賺幾倍的可能。如果說選擇什么樣的商鋪，那是一個大話題，但投資首先要從回避風(fēng)險來看，對一般商鋪投資人來講市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪謹(jǐn)慎介入。

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