此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,萬科是率先在全國范圍內(nèi)降價的第一家著名地產(chǎn)商。2007年底、2008年初,在深圳、廣州、杭州、武漢、上海、北京,還有成都,萬科新開樓盤(含在售項目后期)以低價開盤或明示折扣的方式,降幅達(dá)15%-30%。

　　很顯然,這是一次有著明確理念指導(dǎo)的企業(yè)行為,而不是通常所見的個別項目促銷行為。其發(fā)韌動機,最近可溯至萬科理念的核心人物王石的言論,譬如"房價拐點論"(雖有被誤讀之嫌)、"三四年內(nèi)別買房論"、"30歲之前租房論"等。如果我的理解沒有錯,在萬科看來,第一,這次房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)比以前的調(diào)控力度大、程度深、影響廣;第二,樓市觀望期相對較長,超過半年;第三,2008年房價漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年,總體漲幅回歸理性,部分區(qū)域甚至可能出現(xiàn)下跌;第四,主動降價,可盡快回籠資金,加快資金周轉(zhuǎn)率;第五,作為業(yè)內(nèi)老大,此舉可在政府面前樹立配合宏觀調(diào)控的良好形象。

　　成都萬科"魅力之城"就是萬科實施整體降價策略的落地項目之一。

　　我必須向成都萬科"魅力之城"的部分業(yè)主表示同情。這些業(yè)主,買房最短的不過十幾天,時間長的也不到兩個月,而魅力之城的銷售價格從此前的均價每平方米5700元,降至4400元,總價從50萬元跌至40萬元,房屋價值縮水20%,焉能不心疼?

　　然而,這就是買房應(yīng)付的代價。在國家統(tǒng)計局的CPI統(tǒng)計體系里,房租被納入計算,房價卻未算,因為買房不是消費,而是一種投資(順便說一句,如果房價計入CPI,那么全年的CPI漲幅就不止是6.5%,而至少是百分之十幾了)。如你所知,投資是有風(fēng)險的。股市有大漲也有大跌,房價也不會只漲不跌。買房的風(fēng)險,就包括房價下跌。借用蔡明在春晚小品<夢幻家園>里的話:為什么呢?為什么呢?因為,這就是市場規(guī)律。

　　雖然部分業(yè)主想要萬科補償差價的心情可以理解,但除非萬科在購房合同里有此良善條款(如"他日若房價下跌,則由賣方補償差價"云云),否則,這種要求是難以獲得支持的。如果"降價則補償"的理由成立,則1998年后的香港,1991年后的東京,99%以上的地產(chǎn)商早就跳樓或倒閉了。死得更快的是汽車制造商及其銷售商,因為汽車一般都是不斷在降價。房價從均5700元跌到4400元,業(yè)主要求賣方補償差價,但如果房價從5700元漲到8000元,業(yè)主會不會或者說應(yīng)不應(yīng)該給賣方分成呢?

　　我無意為賣方辯護,但萬科其實也是降價的利益受損者之一。按照"降價則補償"的邏輯,由于降價導(dǎo)致的利益流失,是不是也要給萬科補償?當(dāng)然,人們會說,這是什么混蛋邏輯?萬科是咎由自取,或者叫活該,誰讓它自己主動降價呢。何況,即使降價30%,它還是有利潤的。這且不說。

　　由于房價下跌,業(yè)主向開發(fā)商索賠,成都萬科"魅力之城"不是第一家,兩年多以前在上海就曾出現(xiàn)過同類案例。業(yè)主索賠未成,向法院起訴要求退房,獲得支持。成都萬科魅力之城的業(yè)主也可以沿用這一判例,向法院起訴,要求退房。不過,法院也很可能會判決業(yè)主賠償開發(fā)商總房款的3%。這就是買房的風(fēng)險----退房應(yīng)付的代價。并非不可能的是,打官司是需要時間的,如果開庭的時候,房價又從4400元漲到了6000元甚至更高,業(yè)主就會比較尷尬:這官司還打不打呢?

　　正如小品<夢幻家園>所顯示的,開發(fā)商在全國人民心目中的形象似乎總是不太善良。為什么呢?為什么呢?因為他們總是挖好一個又一個的暗坑,等著購房者跳進去。所以,許多人要選擇品牌開發(fā)商,如萬科?？墒?品牌開發(fā)商也不是萬能的,正如Prada、Gucci也會有因庫存而打折的時候,萬科也免不了會降價,正如它也會臨時漲價一樣。萬科再著名也是商家啊。

　　市場從來都是雙面的。沒買房的人,總是希望或等待房價下跌,但有可能要付出觀望的代價,因為房價或許就在觀望中悄然上漲;已經(jīng)買房的人,卻希望房價上漲,事實也是,過去多年,房價一直是在上漲。

　　房地產(chǎn)市場需要來一次調(diào)整。多年來,尤其是2006、2007年的這種瘋漲是不正常的。樓市的調(diào)整,教育的不僅僅是開發(fā)商,還有我們購房者自己。由此出發(fā),遠(yuǎn)不止是房地產(chǎn)業(yè),感性之外,我們對市場經(jīng)濟規(guī)律的理性認(rèn)知又有多少?

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