“白銀時代”房企成本全程精細(xì)化管控體系實戰(zhàn)解析暨背

前言：白銀微利時代對房企影響研討—行業(yè)蛻變

1、2015年行業(yè)動態(tài)總結(jié)分析

? 行業(yè)整體走勢分析

? 標(biāo)桿房企主要經(jīng)營總結(jié)

? 從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示

2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路

? 高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián)

? 如何構(gòu)建低成本控制體系

? 管理者應(yīng)從哪些方面掌握成本控制成效

七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】產(chǎn)品 營銷 成本三觀

【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個問題

【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境

**部分：開發(fā)商的三種境界和三個層次 （頭腦風(fēng)暴篇）

核心思想一、做好項目成本管理的四大關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆  關(guān)鍵詞四、落地

思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控

討論：關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個階段、四種能力、五個邏輯

核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略

    攻略一、目標(biāo)管理團隊建設(shè)---成本管理的核心

    攻略二、目標(biāo)成本前期策劃---成本管理的基礎(chǔ)

    攻略三、確定項目建造標(biāo)準(zhǔn)---成本管理重要手段

    攻略四、預(yù)警和強控---成本控制的創(chuàng)新手段

    攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐

    攻略六、月度動態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段

思考：如何**專業(yè)精細(xì)化的成本控制管理實現(xiàn)地塊利潤大化？

核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問題

1） 開發(fā)周期——時間成本

2） 成本策劃與規(guī)劃

3） 管理成本與隱形（成本）消耗

4） 不可忽視的財務(wù)成本

5） 設(shè)計管理工作對成本控制的重要意義和價值

……

注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的**----我能

★秘籍：成本控制八大價值提升策略

1、“杠桿”原理

2、“等級匹配”原理

3、“效益”原理

4、“不平衡”原理……

思考：如何實現(xiàn)項目利潤大化的成本價值挖掘？

案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍湖弗萊明戈

2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例

★秘籍：成本價值挖掘的四大原則

案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…

注意：要敢于拉大產(chǎn)品價格差距，不好的產(chǎn)品可以由成本溢價補缺。

核心思想四、以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系的建立

1、 目標(biāo)成本確定

2、 目標(biāo)成本分解

3、 目標(biāo)成本動態(tài)管理

4、 目標(biāo)成本考核辦法

5、 目標(biāo)成本后評估

6、 成本管控基礎(chǔ)保障

思考點：成長型企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)的成本管理特點對比分析

案例總結(jié)：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫模板

第二部分  標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項目價值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇）

我們要學(xué)習(xí)優(yōu)秀的：

? 1、萬科地產(chǎn)  2、龍湖地產(chǎn)  3、綠城地產(chǎn)  4、星河灣地產(chǎn)

思考：1、為什么要學(xué)習(xí)萬科成本控制技巧？

2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？

應(yīng)用分享：1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc
2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？

3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點

一、內(nèi)部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠

1、相對較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果……

二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀（極致成本價值杠桿作用）

1、兒時夢想實現(xiàn)    2、配置好、品質(zhì)高、有面子……

三、學(xué)習(xí)龍湖成本控制的四個層次

1、道、法、術(shù)、器

a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑  b、走出去、請進來   c、站在巨人肩膀看世界

★深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招

絕招一、建立全員成本管理文化

絕招二  構(gòu)建成本管理框架

絕招三  規(guī)范成本科目分類

絕招四  建立成本管理流程

絕招五  客戶產(chǎn)品導(dǎo)向需求

絕招六  控制設(shè)計八大環(huán)節(jié)

絕招七  加強施工圖紙深度審核

絕招八  規(guī)范變更簽證流程本……  

第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實戰(zhàn)方法  (登堂入室篇)

**節(jié)  立項階段成本控制18要點

立項環(huán)節(jié)的成本控制由于國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)大限度地控制企業(yè)的費用。

1、新征土地期間

2、買斷項目期間

3、合作開發(fā)期間

第二節(jié)  規(guī)劃階段成本控制30要點

規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以大限度的減少事后變動帶來的成本。

1、規(guī)劃方案設(shè)計2、規(guī)劃方案報批3、擴初設(shè)計4、施工圖設(shè)計5、銷售包裝設(shè)計6、裝修設(shè)計階段7、配套功能設(shè)計8、設(shè)計變更9、材料設(shè)備選型

案例解析：“規(guī)劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書”、“風(fēng)水案例” “偷面積與新面積計算規(guī)則”、“風(fēng)格、材料與成本案例”、等。其中：

1、 方案階段易出錯點提醒         2、擴初階段易出錯點提醒

3、 施工圖階段易出錯點提醒     4、地下室與地下車庫設(shè)計易出錯點提醒

案例與解析：“報規(guī)報建關(guān)鍵技術(shù)”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標(biāo)準(zhǔn)” “規(guī)劃設(shè)計成控技術(shù)” “景觀設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化”等。

控制標(biāo)準(zhǔn)：單體、車庫與地下室、豎向設(shè)計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風(fēng)、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。

思考點：1、關(guān)于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE

2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界；  案例：龍湖·天街 、弗萊明戈

3、設(shè)計階段成本優(yōu)化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫

管理分享：龍湖地產(chǎn)對設(shè)計人員10條素質(zhì)要求

1、加強設(shè)計管理部門的市場意識和策劃能力

2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)；提高決策效率

3、減少人為增加的工作復(fù)雜度

4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?/b>

5、選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務(wù)商……

第三節(jié)、招投標(biāo)階段成本控制11要點

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。

1、 投標(biāo)單位選擇     2、招投標(biāo)文件      3、評標(biāo)和定標(biāo)

思考點：1、中國式合同潛規(guī)則 ；2、簽署總包合同必須注意的事項

3、合同管理三大關(guān)鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則

4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？

案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板

成果分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)標(biāo)評標(biāo)方法及其經(jīng)濟標(biāo)評審報告

其中：發(fā)標(biāo)、 答疑、開標(biāo)、定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點；供應(yīng)商管理、招標(biāo)方案、標(biāo)段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點

施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。

1、設(shè)計變更   2、現(xiàn)場簽證     3、審圖    4、總分包配合費

5、材料供應(yīng)   6、工程款支付   7、工程檔案管理

分享：1、標(biāo)桿房企《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》

2、簽證變更處理三大原則

簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例

3、成果分享：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》

應(yīng)用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc

3、施工圖審查控制要點.doc      4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

第五節(jié)、采購階段成本控制10要點

材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，可以大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。

1、材料進場階段  2、材料性能價格比  3、材料款支付  5、材料驗收與保管

6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？

7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過程管控如何設(shè)置合同主要條款，防范采購風(fēng)險

注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區(qū)、真正認(rèn)識采購

分享：標(biāo)桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規(guī)定》、《供應(yīng)商管理及》、《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）

第六節(jié)、供應(yīng)商管理成本控制要點

1、供應(yīng)商管理基本原則

供應(yīng)商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人

2、供應(yīng)商考察三大關(guān)鍵步驟：三年業(yè)績表使用技巧

供應(yīng)商考察：--項目管理至關(guān)重要的**步：看什么？怎么看？

對掛靠的態(tài)度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區(qū)

3、供應(yīng)商管理：對企業(yè)利潤的認(rèn)識

商務(wù)談判三大原則    博弈：田忌賽馬

標(biāo)桿房企供應(yīng)商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例

分享：標(biāo)桿房企《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》

第七節(jié)、銷售階段成本控制10要點

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費用目標(biāo)總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。

1、營銷方案2、營銷現(xiàn)場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房

案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例 

第八節(jié)、預(yù)決算階段成本控制20要點

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行月結(jié)制度，防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作。

1、乙方預(yù)算2、鋼筋含量核實3、價差的調(diào)整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠

分享：標(biāo)桿房企《工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引》《工程計價管理辦法》《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》、《工程結(jié)算審批表》、《竣工結(jié)算造價協(xié)議清單》

案例：結(jié)算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例

第九節(jié)、期間費用成本控制15要點

期間費用主要有財務(wù)、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務(wù)部要加強對期間費用的計劃控制。

1、財務(wù)費用    2、人工費用    3、行政管理費用

分享：行政管理費用預(yù)算編制案例

第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點

地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼?？?/b>戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。

1、 委托物業(yè)管理  2、資產(chǎn)委托經(jīng)營   3、物業(yè)虧損或補貼

應(yīng)用分享：1、保修合同、擔(dān)保、原則及管理(附件) 

2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc