甲方與總（分）包尖銳問題處理及工程四大核心問題實(shí)例解決

**講： 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變 (頭腦風(fēng)暴篇)

第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場      (初窺門徑篇)

第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段(大功告成篇)

其中：**講、 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變

思考：白銀時(shí)代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？”

**部分：簡析中國房地產(chǎn)形勢

1）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測

2）、市場關(guān)鍵詞---風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

3）、行業(yè)關(guān)鍵詞—大企業(yè)、多元化、聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)  

萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅(jiān)持是什么？

七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

【毀三觀】設(shè)計(jì) 營銷 工程三觀

【戰(zhàn)略論】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境

結(jié)論：新常態(tài)下中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

一）、專業(yè)融合-- “薪火傳承”的重要性

1、管理的前瞻化---標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系

A、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化B、流程標(biāo)準(zhǔn)化C、合約標(biāo)準(zhǔn)化D、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化E、工作成果標(biāo)準(zhǔn)化

2、管理的業(yè)務(wù)化--- “道、法、術(shù)、器”

二）、執(zhí)道發(fā)展

**戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標(biāo)、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。

第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。

第三運(yùn)營層面，包括組織結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)研發(fā)、營銷、客服、人力資源、流程控制等。

核心思想：做好項(xiàng)目工程管理的四大關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一、格局  關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想 關(guān)鍵詞三、顛覆   關(guān)鍵詞四、落地

第二講： 項(xiàng)目工程現(xiàn)場  (初窺門徑篇)   

   1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)與 7大運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理核心要素

關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

**部分：什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理？

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責(zé)多少才是合適？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；

4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？

6）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

話題：那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內(nèi)容 ：

設(shè)計(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現(xiàn)場管理的三個(gè)基本維度：            4、現(xiàn)場管理定義與本質(zhì)

5、開發(fā)商現(xiàn)場管理目標(biāo)、對象與責(zé)任      6、現(xiàn)場管理的秘訣

7、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？

2、房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的高境界---無為而治

3、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場管理人員的作用？

第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析（總、分包單位問題解決）

1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源

1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、現(xiàn)場管理模式分析

2、甲方與工程承包商在項(xiàng)目中管理的差異

4、甲方計(jì)劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等

5、關(guān)于工程界面管理的確定

6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系

7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理

8、甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與外包商風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行

9、監(jiān)理公司的選擇與管理

10、監(jiān)控、激勵(lì)外包商的原則與方法

11、總包商在項(xiàng)目中的責(zé)權(quán)利

12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作

思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對抗等危機(jī)處理辦法

2、優(yōu)秀的總包、分包單位選擇，參考標(biāo)準(zhǔn)有那些？

風(fēng)險(xiǎn)案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？

話題2：關(guān)于總承包管理缺失引發(fā)的工程缺陷與糾紛

話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式

話題4：關(guān)于“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

(1)攘外必先安內(nèi)  (2)溝通、配合、協(xié)同

探索：開發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次

結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。

      2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。

第四部分、標(biāo)桿房地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目賞析

我們要學(xué)習(xí)優(yōu)秀的：

1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn)  3、星河灣  4、綠城百合

核心思想：【三借】借勢 借智 借力

小結(jié)：沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。

第三講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇)

先有正確的人；才有正確的事

**部分、選擇正確的人（對內(nèi)：團(tuán)隊(duì)）

A項(xiàng)目“九大管理領(lǐng)域”管什么？  B六管一控五環(huán)節(jié)

話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 

2、選擇正確的人（對外：合作資源）

a房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理：

內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府關(guān)系？

分享：標(biāo)桿企業(yè)制度、流程參考文件

C、合約管理

實(shí)例分享：1、一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）

分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì)

第二部分、選擇正確的事

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項(xiàng)目條件

小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10大絕招

怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動(dòng)---《項(xiàng)目策劃書》

落地：如何制定項(xiàng)目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標(biāo)準(zhǔn)與技能PPT

2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點(diǎn)把關(guān)40個(gè)部位PPT？

3、房地產(chǎn)公司老板應(yīng)該如何育人、用人？

分享：1、萬科集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理部管理標(biāo)準(zhǔn)與管理制度

2、“白銀時(shí)代”什么樣的人才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？ 

第四講： 項(xiàng)目工程實(shí)施階段  (破釜沉舟篇)

**部分、開工前準(zhǔn)備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的26大實(shí)施攻略

1、項(xiàng)目生產(chǎn)組織的確定         2、項(xiàng)目總控進(jìn)度計(jì)劃的確定 

3、項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃管理       4、項(xiàng)目成本管理要求

5、設(shè)計(jì)配合要求的確定      6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定      8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理         10、項(xiàng)目會(huì)議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求  12、項(xiàng)目合同管理要求

13、對圖紙預(yù)審與會(huì)審          14、制定合理工期

15、總平面管理策劃              ……

分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設(shè)計(jì)方案審核

2、項(xiàng)目面積一覽表規(guī)劃面積指標(biāo)的確定

      3、二次優(yōu)化設(shè)計(jì)重要性案例分析

4、你需要了解的十大設(shè)計(jì)評(píng)審思考點(diǎn)

5、案例：營銷示范區(qū)--總平面布置策劃的前提

第二部分、施工過程精細(xì)化管控“3步法”

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

**步：對供方的管理輸出控制

1、工程管理進(jìn)度控制    2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分析    3、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制

一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃

討論：1、關(guān)于3級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性    2、計(jì)劃不力的主要原因分析

3、計(jì)劃編制及執(zhí)行常見問題 

案例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃？

第三部分、現(xiàn)場過程管理有效的16大環(huán)節(jié)

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進(jìn)場驗(yàn)收           4、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果       2、樣板先行---高品質(zhì)清水樣板間實(shí)體展示

5、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

分享：現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會(huì)    案例：工程巡檢問題記錄分享

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會(huì)制度

8、過程控制---成品保護(hù)               9、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn)

分享2：工程施工現(xiàn)場質(zhì)量常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；

10、過程控制---實(shí)測實(shí)量            11、過程控制---安全管理

12、過程控制---文明施工       案例分享：優(yōu)秀項(xiàng)目施工現(xiàn)場安全文明管理

13、過程控制---工地開放日         14、過程控制---情景示范區(qū) 

工地開放日情景示范區(qū)建設(shè)要點(diǎn)     打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

思想一、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)及施工管理.doc？

思想二、如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大化景觀價(jià)值挖掘？

★秘籍：房地產(chǎn)景觀十大價(jià)值提升策略—-選講

1）、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點(diǎn)，可以將整個(gè)樓盤翹起

2）、“核驅(qū)動(dòng)”原理----找到左右自己和其它事物發(fā)展的核心

3）、“等級(jí)匹配”原理----外部競爭要等級(jí)不匹配、內(nèi)部效益大化 要等級(jí)匹配

4）、“效率”原理----怎樣以同等的價(jià)值完成更多的功能

5）、“效益”原理---- 怎樣以同等的價(jià)值賺取更多的利潤……

16、過程控制---專業(yè)學(xué)習(xí)

討論：工程、設(shè)計(jì)、成本系統(tǒng)內(nèi)部PPT課件學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

閑言碎語：

n 學(xué)習(xí)與成長的關(guān)系；會(huì)哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義

分享：1、專項(xiàng)工程交工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則.doc

2、如何做好強(qiáng)弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計(jì)與施工管控？
3、 如何保證配電室、消防控制室的安裝及竣工驗(yàn)收?

選將部分：現(xiàn)場成本管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成9大類

2、項(xiàng)目成本管理的四大核心過程

秘籍：項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理價(jià)值11大關(guān)注點(diǎn)：

分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單

2、某項(xiàng)目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc

3、工程圖紙會(huì)審的技巧、應(yīng)注意的問題及施工圖審查控制要點(diǎn).doc；

4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc

第五講： 項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段  (大功告成篇)

**：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”

1、 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作  2、 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收   3、 公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件)

4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)5、 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件)

實(shí)例分享：

     1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題  2、業(yè)主收房25個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)

     3、階段性交房前工作梳理           4、竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)(附件)           2、物業(yè)接管驗(yàn)收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

5、 項(xiàng)目交付使用后，對于業(yè)主入住后的常見病及解決辦法；

第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理

1、 入住前準(zhǔn)備工作(附件)       2、 客戶入住(附件)

3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動(dòng)

第四、關(guān)注客戶體驗(yàn)

1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；2、交付階段是項(xiàng)目管理的后一道防線

思考：如何把控好公共部位面子工程質(zhì)量？

資料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的風(fēng)險(xiǎn)控制  3、客戶質(zhì)量檔案  

實(shí)例分享：1）XX項(xiàng)目房屋交付全過程詳解PPT

2）XX項(xiàng)目交付工作流程及交房方案

第五、項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施要點(diǎn)

Ø 1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)

Ø 2 、技術(shù)管理及進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)

Ø 3 、合同執(zhí)行情況總結(jié)

Ø 4 、成本控制執(zhí)行總結(jié)

Ø 5 、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？  思考2：探討關(guān)于無效成本（手冊）

分享1、學(xué)習(xí)萬科做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc   2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

小結(jié)：1、關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)管理的15條個(gè)人觀點(diǎn)    

2、我的三個(gè)建議

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