廣告系統(tǒng)流程
市場分析
（1） XX區(qū)周邊市場地理位置及區(qū)域人文狀況
（2） 樓盤分析――①產(chǎn)品定位分析；②消費者接受度分析
（3） 近期市場分析――①產(chǎn)品特色――找尋最與眾不同最具競爭力特點；②消費者購買動機(jī)類型及對競爭個案印象，可能購買原因。
2.項目條件分析
（1） 地理位置分析
（2） 規(guī)劃分析
（3） 設(shè)計分析
（4） 價格分析
（5） 競爭樓盤分析
三、廣告階段劃分
1. 第一階段（內(nèi)部認(rèn)購――正式認(rèn)購）
此階段廣告宣傳以建立知名度及美譽度為主，以聚集人氣，為正式開盤打下基礎(chǔ)，奠定樓盤在特定消費層中形象。此階段廣告投入較大。
2. 第二階段（正式認(rèn)購――首期交樓）
此階段廣告宣傳投入也較大，以便啟動及促進(jìn)銷售。
3. 第三階段（首期交樓――二期完工）
此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)定樓盤品牌形象，投入相對較少。
4. 第四階段（二期工程――小區(qū)建成）
廣告任務(wù)維持小區(qū)良好口碑，并以此帶動銷售完成尾盤工作。此階段廣告費用投入為中等。
四、廣告費用估算
1、廣告預(yù)算費項目
單　項 內(nèi)　容
廣告調(diào)查費用 廣告前期市調(diào)，廣告效果調(diào)查，廣告咨詢費，媒介調(diào)查費
廣告制作費用 照相，制版，印刷，錄音（攝影，錄像，文案，美工，禮品等）
廣告媒體費用 報紙及雜志版面，電視及電臺播出頻道及時段，戶外看板等
其他相關(guān)費用 與廣告活動有關(guān)的公共活動，SP，直效營銷等費用
2、廣告計劃擬定
假設(shè)某樓盤7月中旬開盤，其具體推廣內(nèi)容安排如下：（忽略淡季）
按銷售時段劃分
引
導(dǎo)
期 時間段 宣傳內(nèi)容 投入費用
5月中旬－6月中旬 新聞發(fā)布；營銷中心開張；樓盤綜合報道 最高
6月中旬－7月初 提示內(nèi)部登記 較少
7月初－8月初 提示開盤日及相關(guān)宣傳 較多
強(qiáng)銷期 8月－10月 以系列宣傳為主，如規(guī)劃篇，景觀篇，價格篇等 較多
延續(xù)期 11月－2月 挖掘工地部分已完工項目題材 適中
2月－5月 小區(qū)實景實物；充分展示現(xiàn)房優(yōu)勢 適中
1．引導(dǎo)期，以下列手段進(jìn)行初期信息傳播。
（1） 戶外看板：設(shè)置于客流較大地帶作明顯引導(dǎo)（尺寸依實際需求為準(zhǔn)）。
（2） 現(xiàn)場看板，于工地現(xiàn)場搭設(shè)圍墻看板，塑造現(xiàn)場氣氛。
（3） 宣傳掛旗：工地附近及市區(qū)主要繁華地帶。
（4） 報紙：當(dāng)?shù)匕l(fā)行量第一、二大報紙，大力宣傳。
（5） 電視：當(dāng)?shù)赜芯€電視臺房產(chǎn)專欄或無線電視臺黃金檔。
（6） 電臺：AM及FM頻道播放廣告。
2. 強(qiáng)銷期
（1） 廣告推出
（2） 大力度刊登報紙廣告
（3） 派發(fā)海報其中穿插DM
（4） 電視、電臺廣告力度加大
3．延續(xù)期
此段廣告以配合工地實物及繼續(xù)貫穿主題鞏固已有客戶，并以老客戶來帶動新客戶。
五、廣告計劃執(zhí)行
1．廣告目的（吸引注意；使人理解；有些好感；產(chǎn)生認(rèn)同）
2．形式表現(xiàn)
①“沙漠風(fēng)暴”――以大篇幅于推盤之際進(jìn)行強(qiáng)勢轟炸，通常用以十萬M2以上大盤開盤。
②“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見報，廣告期與銷售期都拉得較長，通常用以尾盤銷售。
③“連續(xù)劇”――以相同面積風(fēng)格每次講述一個話題，或是景觀，或是智能篇一次一變。通常用在大幅調(diào)價之后，以制造新賣點。
④直觀表現(xiàn)――以實景照片或效果圖表現(xiàn)廣告背景配以文案，通常針對不甚成熟市場。
⑤抽象表現(xiàn)――以與房產(chǎn)不相干畫面為背景誘人看盤，通常針對較成熟市場，針對特定消費層。
3．傳播階段
①硬性及軟性配合傳播
　　在整個廣告階段中，軟性廣告應(yīng)于硬廣告相配合產(chǎn)生整體的社會效益，促使經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。
②媒體選擇條件
a、銷售重點；　　　b、向誰傳播；　　　　c、消費者購買原因；
d、具體那一種媒體能滿足以上各點，效率如何。
4．廣告文案寫作要素
（1）廣告語
一句簡明扼要的口號性語句向顧客傳達(dá)一種長期不變觀念。通常獨立于正文。
（2）標(biāo)題
是最能引起受眾興趣信息通常在廣告文案最前面。
（3）正文
文字中傳達(dá)的大部分廣告信息。
（4）隨文（附文）
發(fā)展商，地址、銷售中心、電話等一般在廣告結(jié)尾、
5．廣告局部策劃
（1）樓盤與消費者分析
（2）廣告策略
① 基本策略――策略注重點
② 廣告主題（地段，價位，品質(zhì)，物管，區(qū)位，智能，景觀……）
（3）媒體安排
媒體：XX報XX版，刊登日期：XX年XX月XX日……
（4）費用預(yù)算
媒體費用：A+B+C…＝TOTAL元 (A、B、C、表示單項廣告投入)
設(shè)計費用：X元
（5）設(shè)計制作：
A..注意力：報紙版面面積越大，廣告注意率越高，但支出越大。第一版位置廣告效果最佳，刊登在其他各版位置逐減。雜志廣告注意力大小依次為封面，封底，封二，封三，扉頁，底扉，正中內(nèi)頁。
B 印刷品：主要有樓書及宣傳單張（一般為彩色），在設(shè)計時除考慮開本大小，還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術(shù)紙，樓書封面一般用210－300克紙，內(nèi)頁及單張一般用128－210克紙張。
正規(guī)開本
組別 十六開 三十二開 六十四開
787×1092 188×260 130×184 92×126
850×1156 203×280 140×203 101×137
C 制作品：主要有展板、燈箱、看板、旗幟、手袋及車身廣告。展板主用于懸掛在售樓處或展銷會展臺標(biāo)準(zhǔn)展板面積為90×120CM，燈箱分室內(nèi)和市外兩種，以聚酯材料，PVC材料和有機(jī)玻璃等為主；看板畫面可用顏料油漆繪制，應(yīng)考慮夜間照明；手提袋，主要是用于贈送給前來看房或房展會公眾；車身廣告包括車身內(nèi)外廣告，所使用車輛類型主要是出租車和公交車，以雙層巴士最為理想。
六、效果測定
1、單一時間段測定　　　　　　　　　　　　成交區(qū)域分析
效果測定
　　　


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