2005年重慶房地產(chǎn)市場交易分析報告
2005年市場交易統(tǒng)計分析
1、2005年前三季度市場入市量與成交量比較

 2005年前三季度入市總面積為601.32萬㎡，較2004年同期增長221.48萬㎡，增長率為58％，市場供給量增幅明顯。
 2005年前三季度成交面積為1043.96萬㎡，較2004年同期增長118.79萬㎡，增長率為12.8％，增長勢頭減緩。

2、2005年前三季度市場交易比較

 從上圖可看出，2005年前三季度每季度房市成交量都大于入市量，前期入市的商品房逐步得到消化，說明市場中購房依然存在較大需求。
 城市化進程的推進有力拉動了住宅市場的需求，這對2005年前三季度市場總體入市量和成交量都有明顯帶動。
 受宏觀政策影響，2005年第三季度市場較第二季度回落較大，呈現(xiàn)短暫低迷狀。
 在春季房交會促進下，2005年第二季度市場放量228.53萬㎡，成交量547.68萬㎡，均高于一、三季度。

3、前三季度主城各區(qū)域市場交易比較

 2005年前三季度，北部新區(qū)房屋成交量為176.68萬㎡，居整個區(qū)域市場放量首位，而渝北和南岸區(qū)緊隨其后，分別為174.26萬㎡和165.12萬㎡，這三個區(qū)域的總成交量占前三季度的49%，繼續(xù)成為購房者最青睞的居住區(qū)域。
 從各主城區(qū)的入市面積來看，渝北區(qū)放量最大，達到了126.36萬㎡，尤其兩路區(qū)域和回興區(qū)域放量明顯，因此該片區(qū)呈現(xiàn)競爭激烈的態(tài)勢。
 除大渡口與沙坪壩外，其它區(qū)域總體成交量均大于同期市場入市量，前期入市的商品房銷售持續(xù)進行。




4、前三季度成交價格走勢比較

 2005年前三季度，房市成交價格的上升幅度比去年同期略有下降，市場回歸良性發(fā)展。
 2005年前三季度成交均價均保持2700元/㎡以上，最高達到2835元/㎡，而2004年前三季度成交均價最高才2453元/㎡，因此，2005年較去年同期上漲約12％－30％左右，房價表現(xiàn)的穩(wěn)中有升。
 受到6.1新政的影響，消費者進入持幣觀望狀態(tài)，開發(fā)商為促進銷售而采取系列變相降價措施，故2005年第三季度成交均價明顯下落，比第二季度降低約6％左右。












二、2005年前三季度主城各區(qū)域市場交易情況
（一）渝中區(qū)
1、2005年前三季度市場交易比較

 2005年前三季度中，渝中區(qū)入市總面積33.67萬㎡，總成交面積85.56萬㎡由于各面市樓盤體量相對較小，并且入市樓盤較少的緣故，入市面積低于去年同期水平，但成交面積卻略高于去年同期水平，為15.15%。
 按照重慶市城市規(guī)劃的發(fā)展方向，解放碑將逐步減弱居住功能，而靠近解放碑的大坪片區(qū)隨著市政道路建設(shè)的完善，成為渝中區(qū)房住宅開發(fā)的熱點板塊，相繼有渝中名郡、嘉華•鑫城、蓮花國際等住宅項目入市，從而讓渝中區(qū)保持了一定的住宅放量。










2、2005年前三季度成交價格走勢比較

 2005年前三季度的成交價格呈先小幅增長后大幅下落的走勢特征，房市成交價格最低為2827元/m2（第三季度），最高達到4300元/m2（第二季度），而2004年成交價格保持了小幅持續(xù)增長的趨勢。
 分析2005年前三季度出現(xiàn)這種價格走勢的原因，主要在于第一季度進入市場銷售的主要為?？湾?、華宇•渝州新城等中高端樓盤，故市場成交價格保持了較高的水平，而隨著6.1新政對市場的影響在第三季度得到擴散，同期該區(qū)域進入市場的樓盤又以大坪片區(qū)為主，加之變相降價的促銷政策等，都促使了渝中區(qū)成交價格比其他區(qū)域呈更大幅度的下滑。












（二）南岸區(qū)
1、2005年前三季度市場交易比較

 2005年前三季度的房市交易中，南岸區(qū)樓盤進入市場的體量為93.8萬㎡，總成交面積165.12萬㎡，與2004年同期相比，成交面積增加129.01%，但入市體量下降了11.5%。
 2005年第一、二季度中，南岸區(qū)樓盤的市場進入量都比去年同期大，但第三季度受到政策影響，推出市場的樓盤體量明顯下降。
 無論是與去年同期相比還是與上季度相比，2005年第二季度成交量增幅較大，一方面是春交會的促進作用，另一方面在于本季度中該區(qū)域中小戶型市場供給量增大，促進了市場的銷售速度。
 2005年成交量較2004年大幅提升的主要原因在于，經(jīng)開片區(qū)和銅元局片區(qū)的區(qū)域環(huán)境和配套的逐步改善，促進了片區(qū)樓盤的銷售，從而帶動整個區(qū)域成交量的上升。







2、2005年前三季度成交價格走勢比較

 同渝中區(qū)一樣，2005年南岸區(qū)的房市成交價格走勢也出現(xiàn)了先小幅上升后大幅下落的曲線圖。
 隨著市長峰會“經(jīng)濟綜合效應(yīng)”的逐漸顯現(xiàn)和會展經(jīng)濟的良好前景，南岸區(qū)形象的改善，使得2005年前三季度整體成交均價較去年有所提升，增幅約 15%左右。

（三）江北區(qū)
1、2005年前三季度市場交易比較

 2005年前三季度，江北區(qū)樓盤進入市場總體量為85.05萬㎡，總成交量100.31萬㎡，前期進入市場滯銷的商品房在2005年第二季度得到較好的消化。
 與2004年同期相比，2005年前三季度樓盤入市面積增長39%，但成交面積減少17.1%，這正是宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，同時由于2005年江北區(qū)拆遷放緩，購房需求較去年相比有所減弱，故前三季度總成交量低于2004年。

2、2005年前三季度成交價格走勢比較

 2005年前三季度，江北區(qū)樓盤成交價格一直保持在3000元/㎡以上，曲線圖表現(xiàn)為先小幅下滑再小幅上升的平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)，而2004年則呈小幅持續(xù)上漲。
 2005年前三季度江北區(qū)價格較去年同期相比均有大幅上升，平均上漲幅度約40%，即使2005年第三季度成交價格最低，也高出2004年同期價格769元/㎡，這是由于2005年重慶向北的趨勢更加吸引了購房者的熱情，加之江北推出樓盤以中高檔物業(yè)為主打產(chǎn)品所致。






（四）沙坪壩區(qū)
1、2005年前三季度市場交易比較

 2005年前三季度，沙坪壩區(qū)樓盤進入市場總量為54.49萬㎡，總成交49.92萬㎡，市場保持比較平穩(wěn)的發(fā)展水平，和2004年同期相比，入市面積增加了29.3%，成交面積減少了48.2%。
 2005年沙坪壩區(qū)中心區(qū)域樓盤放量不大，且交通瓶頸對居民的影響越來越大，這對購房者購買決策造成較大阻礙。

2、2005年前三季度成交價格走勢比較

 整體來看，2005年前三季度的沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)成交價格一直保持在3000以上，并且呈小幅下滑又平穩(wěn)上升的價格走勢，和2004年相比，成交價格平均增長率為30%左右。
 2005年第二季度，由于放量較少，且多集中在楊公橋和勞動路片區(qū)，樓盤故整體成交均價較第一季度有所下跌。


（五）九龍坡區(qū)
1、2005年前三季度市場交易比較

 2005年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進入市場總量為18萬㎡，總成交66.21萬㎡，前期釋放于市場中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與2004年同期相比，2005年市場入市面積下降了54.6%，成交面積下降了19.6%，成為兩項指標均下降的區(qū)域之一。
 2005年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分別高于第一、第三季度32.25萬㎡、28.44萬㎡，原因在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項目經(jīng)較長時間蓄勢，再加上春交會的促進作用，故成交量較大。






2、2005年前三季度成交價格走勢比較

 2005年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持在2550元/平方米以
2005年重慶房地產(chǎn)市場交易分析報告