北京樓市（2003）年度統(tǒng)計(jì)報(bào)告
發(fā)布單位：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)
研究支持：北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
特邀顧問(wèn)：華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所
　　　　　北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司
授權(quán)發(fā)布媒體：北京青年報(bào)

發(fā)布時(shí)間：2004年2月
報(bào)告編號(hào)：e-fdc年報(bào)第2003號(hào)
報(bào)告內(nèi)容：北京樓市年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及綜述

本期報(bào)告發(fā)布范圍：
　　數(shù)據(jù)覆蓋范圍：北京全市
　　數(shù)據(jù)內(nèi)容：商品房、經(jīng)濟(jì)適用住宅、存量房、再上市房等預(yù)售與過(guò)戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；
　　數(shù)據(jù)分類：按區(qū)縣、按房屋用途、按買方性質(zhì)進(jìn)行分類。
報(bào)告說(shuō)明：
1、本報(bào)告為本網(wǎng)站所發(fā)布，是根據(jù)本期北京樓市報(bào)告數(shù)據(jù)精華做出的一般整理。報(bào)告內(nèi)容僅供廣大公眾和業(yè)內(nèi)人士做參考。詳盡數(shù)據(jù)請(qǐng)登陸本網(wǎng)站（www.e-fdc.com）樓市研究研究專區(qū)內(nèi)查閱。特別分類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在VIP會(huì)員專區(qū)內(nèi)信息訂制超市中可由會(huì)員自行指定參數(shù)提取。
2、本報(bào)告中定義房屋銷售完成日為：
（1）新房預(yù)售以銷售合約完成報(bào)批備案之日為銷售完成日；
（2）存量房、再上市房以完成過(guò)戶登記日為銷售完成日。
引言：
在連續(xù)5年保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)之下，2003年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了包括土地政策、金融政策宏觀調(diào)整的影響，也經(jīng)歷了“非典”的洗禮，現(xiàn)狀市場(chǎng)到底表現(xiàn)如何，在社會(huì)各界對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)走勢(shì)展開(kāi)討論的大背景下，由于信息發(fā)布渠道及信息統(tǒng)計(jì)口徑的不一致，一時(shí)之間眾說(shuō)紛紜。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易狀況，是反應(yīng)市場(chǎng)冷熱、陰晴的終極指標(biāo)，而對(duì)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)科學(xué)的深入分析，是客觀認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏的重要途徑。為了使社會(huì)各界對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)客觀、真實(shí)的了解，北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（www.e-fdc.com）自2004年起，將在國(guó)內(nèi)知名專業(yè)研究機(jī)構(gòu)——華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、戴德梁行、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等提供的研究技術(shù)支持和專業(yè)顧問(wèn)下，通過(guò)對(duì)北京地區(qū)樓盤銷售數(shù)據(jù)的及時(shí)更新與統(tǒng)計(jì)，按月、季、年度劃分，定期發(fā)布北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易統(tǒng)計(jì)報(bào)告。本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以實(shí)際成交并完成報(bào)批備案的案例為確定標(biāo)準(zhǔn)，力求能客觀地反映當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際銷售情況。
本統(tǒng)計(jì)報(bào)告的定期發(fā)布，旨在能有利于增強(qiáng)政府信息的公開(kāi)性和市場(chǎng)信息的對(duì)稱性，使社會(huì)各界對(duì)北京樓市的真實(shí)狀況有一個(gè)相對(duì)客觀的了解，維護(hù)北京樓市正常發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、健康的發(fā)展。
總目錄：

第一部分：2003年北京市商品住宅市場(chǎng)年報(bào)
一、年報(bào)綜述
1、年報(bào)說(shuō)明
2、年報(bào)內(nèi)容提要
二、供應(yīng)分析
三、住宅銷售分析
1、總體銷售分析
2、全年總體銷售變化趨勢(shì)分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析
4、重點(diǎn)區(qū)縣銷售變化趨勢(shì)分析
5、供應(yīng)量與銷售量對(duì)比分析
四、住宅成交價(jià)格分析
1、總體價(jià)格分析
2、總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格分析
4、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析
五、住宅成交客戶分析
1、總體客群購(gòu)買情況分析
2、商品住宅購(gòu)買客戶構(gòu)成情況分析
3、各類客戶購(gòu)買商品住宅平均價(jià)格分析

第二部分：2003年北京市公寓、別墅市場(chǎng)年報(bào)
一、年度綜述
1、年報(bào)說(shuō)明
2、年報(bào)內(nèi)容提要：
二、供應(yīng)分析
1、別墅市場(chǎng)供應(yīng)
2、公寓市場(chǎng)供應(yīng)
三、銷售分析
1、別墅總體銷售分析
2、公寓總體市場(chǎng)銷售分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）
4、總體銷售變化趨勢(shì)分析 （別墅、高檔公寓合計(jì)）
5、重點(diǎn)區(qū)縣銷售變化趨勢(shì)分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）
四、價(jià)格分析
1、別墅價(jià)格分析
2、公寓總體價(jià)格分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）
五、客群分析（別墅、高檔公寓合計(jì)）

第三部分：2003年北京市寫字樓市場(chǎng)年報(bào)
一、年報(bào)綜述：
1、年報(bào)說(shuō)明
2、年報(bào)內(nèi)容提要：
二、供應(yīng)分析
三、銷售分析
1、總體銷售分析
2、重點(diǎn)區(qū)域銷售分析
3、總體銷售變化趨勢(shì)分析
4、重點(diǎn)區(qū)域銷售變化趨勢(shì)分析
四、價(jià)格分析
1、總體價(jià)格分析
2、重點(diǎn)區(qū)域價(jià)格分析
3、總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析
4、重點(diǎn)區(qū)域價(jià)格變化趨勢(shì)分析
五、客群分析
1、總體客群構(gòu)成變化及趨勢(shì)分析
2、重點(diǎn)區(qū)域客群構(gòu)成變化及趨勢(shì)分析
3、各類客群的區(qū)域偏好變化及趨勢(shì)分析
4、各類客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢(shì)分析

第四部分：2003年北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)年報(bào)
一、年報(bào)綜述
1、年報(bào)說(shuō)明
2、年報(bào)內(nèi)容提要
二、銷售分析
1、總體預(yù)售及趨勢(shì)分析
2、重點(diǎn)區(qū)縣預(yù)售分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣預(yù)售趨勢(shì)分析
三、價(jià)格分析
1、總體價(jià)格分析
2、總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格分析
4、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析
四、客群分析
1、預(yù)售客群構(gòu)成變化
2、預(yù)售客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢(shì)分析（銷售面積、價(jià)格）


第一部分：2003年北京市商品住宅市場(chǎng)年報(bào)

目錄：

一、年報(bào)綜述
1、年報(bào)說(shuō)明
2、年報(bào)內(nèi)容提要
二、供應(yīng)分析
三、住宅銷售分析
1、總體銷售分析
2、全年總體銷售變化趨勢(shì)分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析
4、重點(diǎn)區(qū)縣銷售變化趨勢(shì)分析
5、供應(yīng)量與銷售量對(duì)比分析
四、住宅成交價(jià)格分析
1、總體價(jià)格分析
2、總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析
3、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格分析
4、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析
五、住宅成交客戶分析
1、總體客群購(gòu)買情況分析
2、商品住宅購(gòu)買客戶構(gòu)成情況分析
3、各類客戶購(gòu)買商品住宅平均價(jià)格分析



一、年報(bào)綜述

1、年報(bào)說(shuō)明

年報(bào)內(nèi)容：2003年全年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）供應(yīng)及預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價(jià)格、成交客戶分析），即本報(bào)告中分析的銷售情況全為預(yù)售。
數(shù)據(jù)來(lái)源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（www.e-fdc.com）提供，數(shù)據(jù)涵蓋北京全市，不包括存量房及再上市房。

2、年報(bào)內(nèi)容提要

住宅供應(yīng)：截至2003年年底北京在售住宅1840.50萬(wàn)平方米，本年新增住宅投放量1331.77萬(wàn)平方米。

住宅銷售：2003年全年北京市共銷售住宅1566.75萬(wàn)平方米，其中商品住宅1173.12萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房393.63萬(wàn)平方米。朝陽(yáng)、海淀兩個(gè)區(qū)商品住宅銷售占總體一半，昌平區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房銷售占全部經(jīng)濟(jì)適用房銷售量56.73%。

普通住宅成交價(jià)格：2003年全市住宅整體成交價(jià)格5208元/平方米，其中商品住宅5673元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房2917.6元/平方米。

住宅成交客戶：2003年個(gè)人購(gòu)買住宅面積占到總體的97.46%，有七成住宅仍然被本市城鎮(zhèn)居民所購(gòu)買，外省市個(gè)人購(gòu)買占商品住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年商品住宅投資達(dá)到11.67億元。

二、供應(yīng)分析

2003年年終商品住宅在售1848.50萬(wàn)平方米，比上年年終增長(zhǎng)53.30%，其中本年新取得銷售證的商品住宅投放量為1331.77萬(wàn)平方米。

表1：2002年、2003年北京市住宅在售量、投放量表
年份 年終在售量（萬(wàn)m2） 本年住宅投放量（萬(wàn)m2）
2003 1848.50 1331.77
2002 1205.83 1321.09



三、普通住宅銷售分析

1、總體銷售分析

2003年全年普通住宅總計(jì)銷售13473套，銷售總面積達(dá)到1566.75萬(wàn)平方米，銷售金額780.41億元，住宅銷售均價(jià)為4981.08元/平方米。

其中商品住宅預(yù)售103676套，銷售面積1173.12萬(wàn)平方米，銷售金額665.56億元，銷售平均價(jià)格5673元/平方米。

2003年是經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工建設(shè)和銷售最多的一年，銷售經(jīng)濟(jì)適用房33797套，銷售面積393.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為2917元/平方米。

表2：2003年住宅銷售情況表
住宅類型 銷售套數(shù)（套） 銷售面積（萬(wàn)m2） 銷售金額(億元)
商品住宅 103676 1173.12 665.56
經(jīng)濟(jì)適用房 33797 393.63 114.85
合計(jì) 137473 1566.75 780.41


2、全年總體銷售變化趨勢(shì)分析

1-3月份商品住宅因?yàn)槟瓿醮蠖嗫蛻魧?duì)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出觀望態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出持幣待購(gòu)的姿勢(shì)，所以商品住宅整體的銷售情況一般；4-5月份的SARS雖的不利影響導(dǎo)致市場(chǎng)銷售（預(yù)售）量下降。隨著北京SARS疫情的好轉(zhuǎn)，6月以后，市場(chǎng)銷售有了大幅提升，隨之而來(lái)的幾個(gè)月銷售情況比較平穩(wěn)，整體呈小幅上升趨勢(shì)。
而經(jīng)濟(jì)適用房銷售所表現(xiàn)出的大起大落主要還是與昌平的兩大經(jīng)濟(jì)適用房的銷售有直接聯(lián)系，各種趨勢(shì)情況見(jiàn)下列圖。


圖1：各月商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)

圖2：各月商品住宅銷售面積及銷售金額

圖3: 各月經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積及銷售金額



3、重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析

（1）各區(qū)縣商品住宅銷售情況

從2003年各區(qū)縣商品住宅的銷售情況來(lái)看，仍然是朝陽(yáng)、海淀分庭抗禮的局面，兩區(qū)的銷售面積占到商品住宅總體一半。
2003年朝陽(yáng)區(qū)商品住宅銷售量列各區(qū)縣之首，銷售26326套，銷售面積304.09萬(wàn)平方米，占到商品住宅總體銷售面積的25.92%，超過(guò)了四分之一。其次是海淀區(qū)銷售套數(shù)24418套，銷售面積289.61萬(wàn)平方米，占總體的24.69%。

表3：2003年全年各區(qū)縣商品住宅銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額表
區(qū)縣 銷售套數(shù)（套） 銷售面積（萬(wàn)m2） 銷售金額(億元)
朝陽(yáng)區(qū) 26326 304．09 194.80
海淀區(qū) 24418 289．61 184.68
豐臺(tái)區(qū) 13902 148.25 66.69
通州區(qū) 9537 92.78 31.12
大興區(qū) 5626 53.80 18.40
宣武區(qū) 4878 46.24 33.43
昌平區(qū) 4714 54.36 20.22
崇文區(qū) 3408 30.20 20.82
開(kāi)發(fā)區(qū) 3013 45.31 22.55
石景山區(qū) 2190 21.98 9.29
順義區(qū) 1563 26.63 12.73
東城區(qū) 1456 23.15 23.72
西城區(qū) 1188 21.13 22.43
門頭溝區(qū) 940 9.10 2.58
懷柔區(qū) 517 6.46 2.11

商品住宅銷售量排在第三的是豐臺(tái)區(qū)，銷售面積接近150萬(wàn)平方米，不到朝陽(yáng)區(qū)的二分之一。通州區(qū)近年來(lái)商品住宅銷售勢(shì)頭迅猛，2003年銷售面積達(dá)到92.78萬(wàn)平方米，銷售9537套住宅。商品住宅銷售量最少的是北京邊緣區(qū)縣，門頭溝和懷柔區(qū)銷售面積均不到10萬(wàn)平方米。

圖4：2003年各區(qū)縣商品住宅銷售情況圖

（2）各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售情況
2003年北京市7個(gè)區(qū)有經(jīng)濟(jì)適用房銷售，銷售量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的是昌平區(qū)，銷售面積達(dá)到223.31萬(wàn)平方米，占到全市經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積的56.73%，銷售經(jīng)濟(jì)適用房16901套，主要原因是由于回龍觀和天通苑超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的銷售。

圖5：2003年各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售情況圖


豐臺(tái)區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)2003經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積均在50萬(wàn)平方米左右，其中豐臺(tái)區(qū)銷售5260套，朝陽(yáng)區(qū)銷售4947套。大興區(qū)2003年經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積也達(dá)到30.77萬(wàn)平方米，除此之外的宣武、海淀、石景山三個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房銷售量比較少。

表4：2003年全年各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額表
區(qū)縣 銷售套數(shù)（套） 銷售面積（萬(wàn)m2） 銷售金額(億元)
昌平區(qū) 16901 223.31 58.42
豐臺(tái)區(qū) 5260 49.81 18.25
朝陽(yáng)區(qū) 4947 54.08 16.84
大興區(qū) 2721 30.77 7.45
宣武區(qū) 1837 14.86 6.39
海淀區(qū) 1206 11.70 4.31
石景山區(qū) 925 9.08 3.18


4、重點(diǎn)區(qū)縣銷售變化趨勢(shì)分析

（1）各區(qū)縣商品住宅銷售趨勢(shì)分析

全年各區(qū)商品住宅銷售整體呈上升趨勢(shì)，朝陽(yáng)，海淀，豐臺(tái)，通州以及大興仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的熱點(diǎn)地區(qū)。作為商品住宅銷售的領(lǐng)頭羊，朝陽(yáng)、海淀無(wú)論在銷售套數(shù)，銷售面積，還是在銷售金額方面，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城區(qū)。
同時(shí)我們可以看到，受SARS的影響，各銷售大戶在4-5月期間房屋銷售都表現(xiàn)出較大的降幅，但大興銷售卻表現(xiàn)出了很大的升幅，除了與大興區(qū)的投放量有關(guān)外，以其低密度住宅、健康住宅的概念已開(kāi)始受人關(guān)注。

圖6：各重點(diǎn)區(qū)縣商品住宅銷售套數(shù)趨勢(shì)圖

圖7：各重點(diǎn)區(qū)縣商品住宅銷售面積趨勢(shì)圖

圖8：各重點(diǎn)區(qū)縣商品住宅銷售金額趨勢(shì)圖

（2）各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售趨勢(shì)分析

昌平區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房受天通苑和回龍觀兩個(gè)大盤的銷售情況的影響，整個(gè)態(tài)勢(shì)大起大落。

圖9：各重點(diǎn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)趨勢(shì)圖

圖10：各重點(diǎn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積趨勢(shì)圖


圖11：各重點(diǎn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房銷售金額趨勢(shì)圖

5、供應(yīng)量與銷售量對(duì)比分析

2003年商品住宅投放量可作為全年新增供應(yīng)量，以全年商品住宅銷售面積作為銷售量，對(duì)比兩者的差距，可發(fā)現(xiàn)供需基本平衡，銷售量占到新增供應(yīng)量的88.09%，由此可見(jiàn)北京市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量比較平衡，北京住宅市場(chǎng)不存在“泡沫”。


圖12：2003年商品住宅供應(yīng)量與銷售量對(duì)比圖


四、住宅成交價(jià)格分析

1、總體價(jià)格分析

2003年普通住宅整體成交價(jià)格為4801.52元/平方米。其中商品住宅5673元/平方米，高于住宅整體均價(jià)871.48元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房2003年全年平均成交價(jià)格為2917.6元/平方米，低于整體均價(jià)1883.92元/平方米；存量房平均成交價(jià)格為3187元/平方米，低于整體住宅價(jià)格1614.52元/平方米。

圖13：2003年住宅成交價(jià)格圖


2、總體價(jià)格變化趨勢(shì)分析

全年均價(jià)最高月份為1月，其中商品住宅銷售（預(yù)售）均價(jià)高達(dá)6633元人民幣/每平方米，1月以后逐步回落，至5月SARS最為嚴(yán)重時(shí)期降至最低點(diǎn)5034元人民幣/每平方米，此后每月均小幅震蕩，詳情見(jiàn)下表。

圖14：2003年每月度商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià)曲線圖


3、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格分析

（1）各區(qū)縣商品住宅成交價(jià)格情況

2003年商品住宅各區(qū)縣的價(jià)格仍然遵照“價(jià)格隨著離市中心距離的遠(yuǎn)近增減，城區(qū)價(jià)格高于郊區(qū)價(jià)格”的規(guī)律。西城區(qū)和東城區(qū)兩個(gè)市中心區(qū)商品住宅全年平均成交價(jià)格都在10000元/平方米以上；其次是宣武區(qū)的商品住宅平均成交價(jià)格超過(guò)7000元/平方米；崇文、朝陽(yáng)、海淀三區(qū)的商品住宅平均價(jià)格在6000—7000元/平方米之間；北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的商品住宅均價(jià)接近5000元/平方米；順義、豐臺(tái)、石景山三區(qū)平均價(jià)格在4000—5000元/平方米之間；昌平、大興、懷柔三區(qū)住宅價(jià)格在3000—4000元/平方米之間；有統(tǒng)計(jì)的各區(qū)縣中門頭溝區(qū)商品住宅平均成交價(jià)格最低，不到3000元/平方米。

圖15：2003年各區(qū)縣商品住宅成交價(jià)格圖

（2）各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房成交價(jià)格情況

2003年七個(gè)有經(jīng)濟(jì)適用房銷售的區(qū)縣中，宣武區(qū)平均成交價(jià)格最高達(dá)到4298.16元/平方米；海淀、豐臺(tái)、石景山、朝陽(yáng)四個(gè)區(qū)成交均價(jià)都超過(guò)3000元/平方米；昌平、大興兩個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)最低，分別為2600多元/平方米和2400多元/平方米。

圖16：2003年各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)適用房成交價(jià)格圖

4、重點(diǎn)區(qū)縣價(jià)格變化趨勢(shì)分析

2003年各區(qū)縣的成交價(jià)格隨著成交項(xiàng)目?jī)r(jià)格和成交量多少的變化，每月住宅成交價(jià)格也呈上下波動(dòng)趨勢(shì)，價(jià)格越高的區(qū)縣成交價(jià)格波動(dòng)也越大。
各區(qū)縣整體來(lái)看，1月成交價(jià)格最高，隨后各月逐漸向下波動(dòng)。以西城區(qū)為例，1月價(jià)格最高達(dá)到10359.41元/平方米，2月最低達(dá)到8283.29元/平方米，隨后一直在10000元/平方米上下波動(dòng)。另外東城區(qū)各月成交價(jià)格波動(dòng)幅度也很大，其它區(qū)縣除少數(shù)月份外波動(dòng)幅度很小。

圖17：重點(diǎn)區(qū)縣商品住宅價(jià)格走勢(shì)


五、住宅成交客戶分析


北京樓市（2003）年度統(tǒng)計(jì)報(bào)告