產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目提案
第一部分 核心營(yíng)銷(xiāo)解決方案
一、 核心營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略
1、 投資回報(bào)分析
2、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位
二、 專(zhuān)案三大營(yíng)銷(xiāo)突破口（三大定位層次）
1、 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)----“三高”商務(wù)酒店
2、 精神營(yíng)銷(xiāo)----投資創(chuàng)富理念、區(qū)域造勢(shì)
3、 魅力營(yíng)銷(xiāo)----跳板財(cái)富理論、品牌張力、樓盤(pán)附加值
第二部分 傳播推廣執(zhí)行方案
一、 專(zhuān)案?jìng)鞑?zhí)行策略
1、 傳播流程執(zhí)行策略
2、 核心傳播策略
3、 媒體組合執(zhí)行策略
二、階段性廣告執(zhí)行策略
三、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略
第三部分 總體銷(xiāo)售執(zhí)行方案
第四部分 本專(zhuān)案整改建議
附：籌備期工作執(zhí)行計(jì)劃




前 言

本專(zhuān)案營(yíng)銷(xiāo)抗性分析

不適宜做住宅、寫(xiě)字間的分析

1、地處交通要道，嘈雜吵鬧，不適宜居家,前期設(shè)計(jì)規(guī)劃按酒店規(guī)劃,改造為住宅不太現(xiàn)實(shí)。
2、對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，價(jià)格明顯偏高。
3、一般性的定位，會(huì)導(dǎo)致一般化的推廣進(jìn)度
4、單體樓盤(pán)占地面積狹小，無(wú)小區(qū)環(huán)境氛圍。作為寫(xiě)字間,咸陽(yáng)的外來(lái)人口少,離西安近,外來(lái)辦公機(jī)構(gòu)也很少,寫(xiě)字間市場(chǎng)市場(chǎng)份額很少,如作為寫(xiě)字間，銷(xiāo)售前景也不容樂(lè)觀(guān)。



不適宜作一般性商住的分析
1、商住概念同質(zhì)化樓盤(pán)眾多，推廣難度大。
2、商、住用戶(hù)雜亂，物業(yè)管理困難。
3、商住題材炒做空間小，不能將樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)
全部發(fā)揮。

以上兩種定位因其抗性，都導(dǎo)致直接的問(wèn)題
1、 銷(xiāo)售期長(zhǎng)，難以形成火爆熱銷(xiāo)
2、 本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)會(huì)被其抗性抵消，優(yōu)勢(shì)不突出
3、 推廣主題與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)沒(méi)形成差異性營(yíng)銷(xiāo)。

---- 如何形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)
---- 短期內(nèi)形成營(yíng)銷(xiāo)熱潮
---- 使項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大的體現(xiàn)

選擇最佳解決之道
做投資題材
-----營(yíng)造投資創(chuàng)富熱潮


第一部分



核心營(yíng)銷(xiāo)解決方案










一、核心營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略
全力打造投資性物業(yè)
將“咸陽(yáng)首家式酒店”、“新型投資創(chuàng)富通道”的概念全面導(dǎo)入本專(zhuān)案
強(qiáng)力引導(dǎo)市場(chǎng)
掀起咸陽(yáng)人新一輪投資熱潮。

---是為本專(zhuān)案最行之有效，也是唯一可在短期內(nèi)形成火爆熱銷(xiāo)的核心營(yíng)銷(xiāo)策略。
1、 投資回報(bào)分析：
前提：定位的轉(zhuǎn)變，對(duì)本專(zhuān)案重新產(chǎn)品定位----產(chǎn)權(quán)酒店商務(wù)樓（咸陽(yáng)酒店、寫(xiě)字樓的全新升級(jí)版本）。


2、目標(biāo)消費(fèi)群體定位：
通過(guò)詳盡的投資回報(bào)分析，我們發(fā)現(xiàn)本專(zhuān)案具有良好的投資盈利空間，有多大的升值盈利空間，我們就有多大的樓盤(pán)炒做空間。將樓盤(pán)炒熱不僅支持銷(xiāo)售，也支持投資收益，形成良性循環(huán)。結(jié)合前文所分析的本專(zhuān)案十大弊病，我們將目標(biāo)消費(fèi)群體重新明確定位：
A主力客戶(hù)群：投資者客戶(hù)群（將樓賣(mài)給想通過(guò)本樓贏利的人）
B從屬客戶(hù)群：通過(guò)對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)特點(diǎn)的傳播對(duì)使用型客戶(hù)形成自然吸引。



二、專(zhuān)案三大營(yíng)銷(xiāo)突破口（三大定位層次）
獨(dú)創(chuàng)的投資創(chuàng)富理念需要實(shí)質(zhì)性的利好支撐，金橋國(guó)際酒店的三大營(yíng)銷(xiāo)突破口正是這實(shí)質(zhì)性的支撐，也是本專(zhuān)案全新定位的三大層次。
三維立體地產(chǎn)理念是我們分析解決本專(zhuān)案問(wèn)題的利器，在前期策劃方案的基礎(chǔ)上；我們延續(xù)這一科學(xué)方式，推出本專(zhuān)案的全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)結(jié)構(gòu)：










1、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)—咸陽(yáng) “三高”產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)樓王
產(chǎn)品定位從根本上發(fā)生轉(zhuǎn)變：拒絕純商務(wù)，不提商務(wù)樓，獨(dú)創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)樓概念，金橋國(guó)際酒店就是投資型酒店、寫(xiě)字樓，是引領(lǐng)時(shí)代潮流，彰顯全新酒店、商務(wù)形態(tài)精心設(shè)計(jì)而成的HOTEL、OFFICE升級(jí)版本。是為中小投資者、商務(wù)型公司量身定做的商業(yè)用物業(yè)品種,是蘊(yùn)涵極大投資和升值潛力的投資型物業(yè)。
全新產(chǎn)品概念：
“三高”標(biāo)準(zhǔn)新現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)樓
------ 金橋國(guó)際酒店
咸陽(yáng)“三高”產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)樓王

三高：
A、投資標(biāo)高：
投資額的9%的回報(bào)咸陽(yáng)最高，旅游酒店產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，其后期的收益相當(dāng)可觀(guān)。
B、硬件標(biāo)高：
咸陽(yáng)最高現(xiàn)代化程度酒店商務(wù)樓配套設(shè)施，四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，打造咸陽(yáng)頂級(jí)：
地理位置/寬帶/電梯/酒店式大堂銀行入樓/公用中大型會(huì)議室/餐廳/地下停車(chē)場(chǎng)。。。。。。。。。
C、軟件標(biāo)高：
咸陽(yáng)最高便利性商務(wù)服務(wù)模式與OFFICE新理念：
 酒店?duì)I運(yùn)投資管理中心：開(kāi)盤(pán)同時(shí)確定未來(lái)酒店管理公司、增強(qiáng)業(yè)主投資信心。為辦公者提供星級(jí)酒店服務(wù)。

產(chǎn)品的重新認(rèn)識(shí)和升級(jí)
 商務(wù)秘書(shū)租賃。。。。
 全新投資業(yè)主服務(wù)機(jī)構(gòu)律師現(xiàn)場(chǎng)辦公、公證現(xiàn)場(chǎng)辦公。。。。。的推出：
眾所周知，地產(chǎn)推廣和營(yíng)銷(xiāo)，離不開(kāi)硬件和軟件兩個(gè)部分。項(xiàng)目推出需要有一個(gè)主線(xiàn)貫穿始終，需要有一個(gè)核心的理念性的東西作為其主題的支撐。任何項(xiàng)目都有硬件和軟件兩部分，硬件是產(chǎn)品，固然很重要，同時(shí)代表軟件的社區(qū)服務(wù)、企業(yè)文化、物業(yè)管理同樣重要。
增強(qiáng)投資者信心是項(xiàng)目品牌的重要內(nèi)容，對(duì)銷(xiāo)售工作有直接的助力。

其它展現(xiàn)的內(nèi)容主要有以下方面：
A1樓盤(pán)的物業(yè)管理
酒店物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性的機(jī)構(gòu)，他不只是一個(gè)工具，同時(shí)他還是充當(dāng)了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目軟件部分的主要功能。在當(dāng)今地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展到了服務(wù)細(xì)分，到了e化管理的階段的時(shí)候，項(xiàng)目的酒店物業(yè)管理必須緊密結(jié)合銷(xiāo)售的功能，迅速得到提升。
A2、樓盤(pán)的文化
項(xiàng)目不僅需要品牌，還需要品牌的美譽(yù)度和客戶(hù)的歸屬感，而要最大發(fā)揮品牌威力，進(jìn)行品牌的維護(hù)，提升品牌的市場(chǎng)號(hào)召力，就必須大力度地進(jìn)行樓盤(pán)業(yè)主文化的建設(shè)。


“三高”標(biāo)準(zhǔn)酒店商務(wù)樓不是炒做出來(lái)的概念，而是實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品形態(tài)，是咸陽(yáng)、西安產(chǎn)權(quán)式酒店新的發(fā)展高度和標(biāo)準(zhǔn)，全面反映了開(kāi)發(fā)商從客戶(hù)角度出發(fā)去設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的科學(xué)理念。是具有劃時(shí)代意義的全新產(chǎn)品，將左右咸陽(yáng)酒店、投資市場(chǎng)的發(fā)展格局。
“三高”產(chǎn)品構(gòu)成對(duì)于本專(zhuān)案投資創(chuàng)富成功的強(qiáng)力支撐。


2、精神營(yíng)銷(xiāo)- “投資創(chuàng)富理念” 、區(qū)域造勢(shì)
結(jié)合前期方案提到的經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景定位---西咸一體化、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、陜西咸陽(yáng)旅游業(yè)的發(fā)展前景。。。。。。。。，我們對(duì)這一營(yíng)銷(xiāo)突破口進(jìn)行充分運(yùn)用：
A、 造市先造勢(shì)、炒樓先炒地
對(duì)金橋國(guó)際酒店項(xiàng)目地段進(jìn)行包裝炒做、咸陽(yáng)交通金腰帶基礎(chǔ)上提出“咸陽(yáng)財(cái)富龍脈”。成熟的板塊意味著成熟的環(huán)境配套，豐富的商業(yè)機(jī)會(huì)。
B、自我實(shí)現(xiàn)的精神層面營(yíng)銷(xiāo)
形成客戶(hù)對(duì)地塊價(jià)值的普遍認(rèn)同，從精神營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)投資創(chuàng)富概念進(jìn)行廣泛傳播。實(shí)現(xiàn)客戶(hù)對(duì)成功創(chuàng)業(yè)、通過(guò)財(cái)富實(shí)現(xiàn)自身夢(mèng)想的希冀。“投資創(chuàng)富”理念是貫穿全案的精神層面核心推動(dòng)力。
C、產(chǎn)權(quán)式酒店全新投資模式的誘人魅力


4、 魅力營(yíng)銷(xiāo)
----跳板財(cái)富理論、品牌張力、樓盤(pán)附加值
A、跳板理論：
● 選擇金橋國(guó)際酒店是你人生的跳板；
● 選擇金橋國(guó)際酒店是你企業(yè)的跳板；
● 選擇金橋國(guó)際酒店是你財(cái)富的跳板；
● 選擇金橋國(guó)際酒店是你創(chuàng)業(yè)的跳板。
通過(guò)產(chǎn)品力營(yíng)銷(xiāo)和精神力營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)成對(duì)投資創(chuàng)富成功的兩大支撐。而本專(zhuān)案獨(dú)到之處更在于它的魅力營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)：-----跳板財(cái)富理論。
在現(xiàn)今咸陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)，金橋國(guó)際酒店絕對(duì)是一個(gè)全新的產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)型樓盤(pán)，它不光是一個(gè)具有誘惑力的新概念。而且它有更多實(shí)質(zhì)性的利好。最引人注目的是本專(zhuān)案將四兩搏千斤的跳板經(jīng)濟(jì)理論引入樓市。將其轉(zhuǎn)化成為針對(duì)本專(zhuān)案目標(biāo)客戶(hù)的魅力引導(dǎo)手段。跳板財(cái)富理論是關(guān)于世界經(jīng)濟(jì)大勢(shì)發(fā)展的一種數(shù)學(xué)模型，資源配置最優(yōu)化和利潤(rùn)最大化是它的兩大核心。企業(yè)和個(gè)人如何找到一個(gè)好的跳板是成就未來(lái)事業(yè)的關(guān)鍵。
針對(duì)自用辦公型客戶(hù)，金橋國(guó)際酒店是事業(yè)成功的最佳跳板（最優(yōu)化的資源配置）
針對(duì)投資性客戶(hù)，金橋國(guó)際酒店是財(cái)富的跳板（低置業(yè)門(mén)檻，高穩(wěn)定收益-----利潤(rùn)最大化）

B、品牌張力
金橋國(guó)際酒店這一品牌，咸陽(yáng)“三高”酒店商務(wù)樓王這一定位
無(wú)不蘊(yùn)涵著豐富的品牌張力，品牌是整合上述三大營(yíng)銷(xiāo)突破口的外在表現(xiàn)。通過(guò)三大營(yíng)銷(xiāo)手段，既獨(dú)成體系，又形成合力，有機(jī)有序的為銷(xiāo)售提供強(qiáng)勁推動(dòng)力。
通過(guò)VI（形象識(shí)別）系統(tǒng)的導(dǎo)入和品牌的整合傳播將本專(zhuān)案從知名度/美譽(yù)度/品牌忠誠(chéng)度三個(gè)層次遞進(jìn)，產(chǎn)生最大化品

產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目提案